房屋租赁合同纠纷必知事项

案情简介：

小王是即将踏入社会的应届毕业生，眼看最后的离校时间（7月8日）还有两天就到了，自己还没有时间去找离校后可以落脚的地方。小王陷入深深的懊恼自责中，“就是因为最近在急切的落实工作的事情，每天都像无头苍蝇一样乱撞，在为最后敲定工作的事情加班加点”。但是，小王感觉世事不尽如人意，找工作找的极其不顺利，不知不觉一种挫败感油然而生，导致小王的心情十分郁闷。小王自己在捉摸，找工作的事情可以稍微缓一下，两天后学校赶人的话，我将何去何从？为了保证自己在离校后有落脚的地方应该立刻找房子。说干就干，第二天一大早就去联系中介，将自己的基本条件和要求告知中介，让中介给推荐几处适合的房子。在经过实地考察后，最终定下来了一件房子，签了合同，交了定金和房租。但是，两个月以后，房东要求他在十日内尽快办理，否则，房屋内的所有的东西都会被扔掉。小王百思不得其解，在自己如期按约交房租的情况下，为什么会被限期搬离呢？

出门在外，想要立足，首先且最重要的事情就是找个地方落脚。除了公务出差以外，长期住酒店宾馆不太现实的，想要在一个地方长期稳定下来，最靠谱的方法是直接掏钱买房子。然而，买房子对于刚刚步入社会才开始奋斗打拼的人来说，那还是梦想，需要时间践行。比较靠谱的办法就是通过房屋中介或者亲戚朋友在外找房子居住。在租房子的过程中，总是难免会出现这样或者那样的一些问题。为了避免自己在租房的实践过程中减少自己的损失或者增加租房过程中的主动权、话语权，需要对租房的流程进行必要的了解。

下面给大家一些在租房子的时候的一些小技巧。

一般情况

房屋租赁合同的必备事项

合同的双方当事人

房屋的出租人：

1、房屋所有人，即房东。房屋所有人是对房屋有占有、使用、收益、处分的所有权利的。房屋所有人有权利作为出租方去与承租人签订租赁合同，并约定租赁时间、租赁费用以及租房中可能存在的一些问题及其解决方法。

2、房屋使用人，即二房东。二房东仅仅享有房屋的使用权。严格意义上讲，二房东就是承租人，二房东是基于与房东签订的合同而享有对房屋的实际使用权的。二房东在对外转租时，原则上是应当经过房东同意的。在经过房东同意以后，二房东将房屋转租后，次承租人与二房东之间的合同是合法有效的；如果没有经过房东的同意，二房东将房屋转租的，房东可以解除合同。

房屋的承租人：即想租房子的租客。通过向房东支付租金或者房屋使用费，取得房屋的使用权。承租人在租赁房屋时，最好弄清楚自己是和大房东还是二房东签的合同，这个直接会导致自己的利益受到影响。

所出租的房屋情况

房屋租赁合同中对房屋的状态要进行相当清晰的描述，包括房屋的所有情况，包括房屋的位置、面积、是否需要与别人合租，是否存在房屋被查封、抵押等权利瑕疵的情况（以免在合同期内，因房屋被法院强制执行而被赶出来）。

租金以及支付方式

合同中要明确的约定租金是多少以及如何支付，是否有押金，押金是多少，应当如何支付。当然，如果之前已经支付押金的，应当对押金的数额进行明确的约定。既然是签合同，就是需要把双方已经很明确的条款采取白字黑字的形式写下来，这样对双方而言都是一个约束。万一以后出现争端，各方也有一个说理的依据。

租期

租期是需要在合同中确定下来的。根据《合同法》的规定，租赁合同时间不得超过20年，超过部分无效。租赁期限届满，可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日不得超过20年。只要不超过20年，双方可以根据各自的具体要求和实际情况约定租赁期限。在合同到期后，可以另行续订合同。

违约责任

双方在合同中应当对双方的违约责任进行约束，在什么样的情况下算是违约行为，这个违约责任是适用于双方的。例如：可以归咎于出租方的违约责任有，所提供的房屋不符合双方签订的合同要求（面积大小、周围环境、是否是新房子，是否存在甲醛等）、房屋存在抵押、查封等权利瑕疵；房东（包括二房东）在合同约定的时间内不能提供房屋等；承租方可能会产生违约责任的原因有：承租人没有依约按期支付房租，在出租人催告后给的合理期限内仍然没有支付房租，承租人没有按期支付水、电、煤气等应当缴纳的费用，承租人因不合理使用对房屋造成了破坏等。

争议的解决方式

争议的解决一般都是两种方式：一种是协商解决。对于已经出现的问题双方都不能推卸责任，推卸责任是没有任何意义的。双方应当静下心来，平心静气的坐下来，对存在的问题进行客观的分析，所出现的问题是否能够通过正常的途径得到解决，如果要解决问题，双方应当做什么样的协调或者配合；另一种是诉讼解决。在经过双方友好协商后，就某一问题没有达成一致意见，任何一方可以依据双方的约定向房屋所在地的法院起诉。法院会针对案件的不同情况给出不同的判决或者调解结果。

特殊情况

一、在出租房屋存在瑕疵情况下的应对策略

房屋存在抵押的情况下。在房东对所出租的房子有抵押时，一般包括两种情况，一是房东对出租的房屋丧不享有完全的所有权，是因为房东购买的房屋是办理了银行按揭贷款的，银行按揭贷款还没有按时付清；二是在房东对出租的房屋享有完全所有权的情况下，曾向银行贷款，以现有的房产做了抵押。对于承租人而言，作为抵押物的房屋可能会被法院查封，然后经过评估拍卖，司法拍卖一旦成交，房屋的所有人就会变更，那么，承租人是否有权利继续承租房屋呢？如果承租人有权继续承租，房租又应当想谁支付呢？

房屋所有人将已租的房屋出售。房东将其享有充分的所有权的房屋，已经以市场价出售，在房屋被出售前，房东已经将房屋出租，且在房东在房租还没有到期时已经将房屋出售，那么，一套房子到底是应该由谁来居住呢？是原来的实际承租人还是后买房并已经办理过户的实际房屋所有人呢？

应对策略

在房屋存在抵押时，因房东不能按期还款时，作为抵押权人银行或者其他小额贷款公司有权利通过诉讼的方式主张其优先受偿权。法院会根据各家银行和贷款公司对抵押物的的抵押顺序的先后而最终实际获得优先受偿利益。对于承租人而言，承租人可以以房东提供的房屋存在着权利瑕疵来主张房东承担违约责任。另，可以与房屋的新主人（通过司法拍卖取得房屋所有权的房东）进行协商，看双方是否能够签订租赁合同？如果承租人与新房东达成租房的一致意见，即可继承承租原有房屋；如果承租人无法与新房东达成租房的一致意见，承租人只能另寻其他的房子。

一般而言，基于“买卖不破租赁”的原则，在原房东将房屋出售之后，承租人还是可以继续承租的。新房东急于买下房屋，新房东也很有可能是急着需要使用，这样的情况，新房东将不会给原来的承租人太多的时间，承租人在与心房东协商无果的情况下，只能尽快搬家。

二、出租方不再想继续出租，承租方还想继续承租，双方如何处理

通用原则：双方本着真诚友善的态度进行协商，在坦诚布公各方需求的情况下，各自能够明确己方的目的和需求，实现各方的利益最大化。

从出租方的角度出发，要么是出于某种原因不再继续出租，要么就是想通过各种方式方法涨房租；

从承租方的立场来看，可能是找到更加合适自己的房屋不想继续承租，可能是保持租金或者更低的租金（尽管没有这种可能），在没有找到合适的房屋或者不愿意因房屋搬迁而花费过多的时间精力，愿意根据出租方的意愿“加房租”。

最后通牒：向法院诉讼。

在双方在通用原则无法达到各自的利益和目的，只能付诸于最后一条救济途径——向法院诉讼。

出租方的诉讼权利：

被告的固定，出租方因承租人不及时缴纳租金、物业费、水电煤等应当由承租人缴纳的费用时，出租方要求承租人按月支付相关费用。出租人应当将承租人、次承租人等所有与承租房屋有关的人全部加入到诉讼中来。基于合同的相对性，出租人与承租人为原告和被告。

第三人的追加。因为次承租人是与实际使用的承租人签订的租赁合同，承租人与次承租人是合同的相对方。对于出租方而言，承租人和次承租人都是实际居住在租赁房屋的。出租人要求腾退房屋的情况下，最好将承租人和次承租人分别作为被告和第三人都参与到诉讼中，为执行程序提供便利。

租金或者房屋使用费的确定。关于租金与房屋使用费的区别的界限在：出租人与承租人的合同是否已经到期、是否已经解除，或者出租人是否已经行使单方解除权。如果出租人有证据证明出租人已经明确告知合同被依法解除前，出租人应当承租人支付租金；租赁合同被解除后，承租人仍继续在原来的房屋里居住的，双方未再继续续签租赁合同，出租人应当要求承租人支付房屋使用费。其实，无论是租金还是房屋使用费，只是双方的法律关系和名称不一样而已，支付的标准是一致的。

承租方的救济方式

1、承租人对出租人的抗辩。承租人可以对出租人所提出的要求解除合同、要求支付租金、要求支付水电煤等费用、要求支付逾期违约金等诉讼要求，提出自己的抗辩事实与理由。可以认为出租人所陈述的事实与客观事实是不一样的，承租人是因为房屋出现了不应当支付房租的情况才没有支付租金等相关费用的。

2、承租人可以根据需要提出反诉。承租人可以提出以租赁房屋这一事实为基础而引申出的其他问题提出诉请，例如：出租人所提供的房屋是不符合双方的之前约定的，并且因出租人提供的不符合约定的房屋致使承租人遭受到了损失；出租人存在着租赁合同中约定的违约行为，应当承担违约责任等。

三、执行落实

双方在友好协商的情况下，按照合同继续履行（原合同或者双方在原合同基础上进行了必要的变更和修改而重新订立了新合同）；

在双方有争议的问题经过法院处理以后，应当履行义务的一方自觉的履行了应当履行的义务；

根据判决书申请强制执行；对于法院强制执行的内容主要是两部分：一是出租人不愿意继续租赁房屋，要求承租人将所实际使用的房屋腾退并归还给出租人；二是出租人要求承租人按照双方的合同约定支付租金或者房屋使用费、物业费、水电煤等相关费用。