买房逾期怎么处理,起诉逾期房产证违约金的期限

裁判要旨

开发商逾期交房或逾期提供办理产权证所需资料，其违约行为处于持续状态并直至开发商履行义务后结束。因此，卖房人就上述行为主张的违约金是双方在《商品房买卖合同》中所确定的一个整体性的合同权利，而不是按照开发商违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，其诉讼时效应自开发商结束违约行为之日起算。 ——王弯律师 福建通民律师事务所

案情简介

（2016）闽民再361号 陈艺琳、莆田市金高威房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事案

莆田市荔城区人民法院一审查明，2006年7月7日，原告陈艺琳的法定代理人陈辉明以陈艺琳的名义与金高威公司订立《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定陈艺琳以总价款493451元向被告购买浅水湾荔苑小区7号B梯701室商品房一套和B区地下78号车位一个，被告应在2007年2月1日前向原告交付经验收合格的商品房。该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”部分约定：“若被告逾期超过90日，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”；第十五条“关于产权登记”部分约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……遵照逾期交房的违约责任。”《补充协议》第二十七条约定：“出卖人统一办理产权证，出卖人为买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》时如需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知之日起十日内积极给予协助；……”第二十八条约定：“办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》时，需缴纳的税费均由买受人承担；委托出卖人代办的，出卖人应在房屋交付前按届时的收费标准一次性向买受人代收税费款，买受人须予协助。”合同签订后，原告按约向被告交付了购房款493451元。2007年3月20日，原告与被告办理房屋交接手续。2007年7月25日，原告向被告交纳了办理房屋权属证书的有关费用15802元。2009年10月19日，金高威公司把原告的商品房初始资料报产权登记机关备案。2011年9月2日、2012年6月2日，原告分别领取了《房屋所有权证》和《土地使用权证》。在本案审理过程中,原告主张因被告逾期违约办理房屋权属证书致其经济损失,但没有提供相应的证据证实。

法院认为

福建省高级人民法院再审认为，双方当事人争议焦点为金高威公司应如何承担违约责任。

陈艺琳与金高威公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记”部分关于“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意遵照逾期交房的违约责任”及《补充协议》第二十七条关于“出卖人统一办理产权证”的约定，金高威公司最迟应在2007年9月20日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，金高威公司迟至2012年4月6日才向产权登记机关提交办理土地证的相关资料，导致买受人无法在约定期限内取得房地产权属证书，已经构成违约，应依约承担违约责任。金高威公司的违约行为处于持续状态，且至2012年4月6日该违约责任方最终确定，故金高威公司应承担的违约责任需根据其违约行为持续发生的状况而累加计算。

陈艺琳主张的违约金是双方在《商品房买卖合同》中所确定的一个整体性的合同权利，而不是按照金高威公司违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。因金高威公司至2012年4月6日才履行《商品房买卖合同》约定的产权登记义务，故陈艺琳于2013年1月21日提起本案诉讼主张自2007年9月21日起的违约金并未超过法定诉讼时效，金高威公司应承担自2007年9月21日至2012年4月6日止的逾期产权登记违约责任。

《补充协议》第二十八条约定：办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》时，需缴纳的税费均由买受人承担；委托出卖人代办的，出卖人应在房屋交付前按届时的收费标准向买受人代收税费款，买受人予以协助。据此，金高威公司向陈艺琳收取办理房屋权属证书的有关费用并不存在违约行为。本案中，金高威公司收取陈艺琳办证费用后未按合同约定时间履行办证义务，故其应向陈艺琳承担逾期产权登记违约责任，而不是给付陈艺琳已付办证费用的利息损失。陈艺琳在已按合同约定主张违约金的同时，还主张金高威公司支付已付办证费用的利息损失，该诉求与合同约定不符，不予支持。《商品房买卖合同》约定金高威公司应按日以陈艺琳已付购房款总额的万分之五（折算为年18%）向陈艺琳支付逾期履行产权登记违约金，因该标准明显过高，故金高威公司请求人民法院予以适当减少的主张成立，依法予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”陈艺琳未举证证明其损失具体数额，故本院根据公平原则，结合案件具体情况酌定金高威公司向陈艺琳支付其已付购房款总额的30%即148035.3元（493451元X30%=148035.3元）。综上，陈艺琳请求金高威公司支付已付办证费用15802元的利息损失5056.7元，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。金高威公司迟延履行产权登记义务，应依法承担自2007年9月21日至2012年4月6日止的逾期产权登记违约责任。因《商品房买卖合同》约定之违约金标准过高，在金高威公司请求对违约金标准予以调整的情况下，本院根据公平原则并结合案件具体情况酌定金高威公司向陈艺琳支付其已付购房款总额的30%即148035.3元。陈艺琳的部分再审请求成立，予以支持。对原审判决适用法律错误的部分，予以纠正。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。本律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着本律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。如有具体案件，可私信留言咨询。）