转卖按揭房乙方多次逾期,如果银行不放贷款房屋买卖合同可以终止吗

俗话说安居乐业，因而买房已经成为当下大多数人一件大事情，由于近些年房价上涨，一套房少则近百万，多则需要数百万，一下子拿出这么多钱买房，还不是一件容易的事情，因而许多人买房先攒够首付，余下的款项计划按揭贷款，但是由于这几年银行贷款额度收紧，贷款办理并不顺利，放款时间不能确定，为此产生房屋买卖纠纷，甚至对簿公堂打起官司。

买房者觉得不是自己不给钱，是因银行不放款导致的，不能按时付房款不能怪买方，自己应没责任，卖房一方不这样认为，不能按期支付房款就是违约，买方就得承担违约责任，卖方有权解除双方签订的《房屋买卖合同》。

是不是这样的？法院对这样的纠纷将如何判决呢？那我们下面就来分享一个真实案例（案号2019皖民初1029号）。

●2018年8月15日，在房地产中介机构某某临湖分公司居间下，李某（甲方）与胡某（乙方）签订了《存量房买卖合同》，合同约定甲方将位于合肥市经开区XX路167号XX社区的房屋以78万元的价格卖给乙方，双方于2018年9月15日向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，乙方逾期超过十日未支付转让存量房全部价款，甲方有权单方解除合同。

●当天李某与胡某签订了《补充协议》，协议约定乙方在签订本合同时，向甲方支付购房定金3万元，签订存量房买卖合同当日定金直接转为乙方购房的首付款；双方按照原存量房买卖合同和本补充协议约定的价格履行本次交易，若甲方出现任何违约情形，则应向乙方返还乙方已经支付的全部款项，且向乙方支付房款价的20%违约金，若乙方出现任何违约情形，则支付给甲方总房款20%的违约金；乙方付款方式为纯商业贷款，从过户之日起三个半月内（约壹佰天内），乙方按揭款未能下款，则视为乙方违约，甲方追究丙方违约责任，房屋买卖所产生的税费以及定金、过户费等一切费用由乙承担。

●因需网签备案登记，2018年8月28日，李某与买方签订了《存量房买卖合同》，该合同约定甲方将其所有的位于合肥市经开区XX路167号XX社区的住宅房屋以78万元的价格卖给乙方，付款方式为按揭付款，乙方于2018年8月29日向甲方支付房屋价款234000元，于2018年10月31日支付房屋价款546000元；乙方未在本合同规定的期限内支付转让房屋价款逾期超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定房屋价款万分之0的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。该合同于当日进行网签备案。网签备案登记后，约定托管金额为750000元，第一次存入204000元，贷款546000元，定金30000元。

●2018年9月5日，李某办理了房产变更登记手续，将案涉房产所有权转移登记至买方名下。李某因没有收到全部房款，房屋未交付给买方。房屋按揭贷款银行一直没有放款，且没有付款确定日期，双方多次协商无果，李某向人民法院起诉，请求法院判决解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，买方将的房屋返还登记至卖方名下，并要求买方胡某向原告李某支付违约金156000元，承担房产过户的所有费用及案件全部诉讼费用。

●法院审理确认，双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。双方应按照合同及《补充协议》约定的权利义务全面履行。《补充协议》约定，卖方李某已按约于2018年9月5日将案涉房产所有权转移登记至买方名下，买方应按约于2018年12月20日前支付全部房款。买方虽办理了按揭贷款，但按揭贷款至今未到位，其行为构成违约。

●根据2018年8月15日的《存量房买卖合同》约定“逾期超过十日，乙方未支付转让存量房全部价款，甲方有权单方解除合同”，故卖方李某诉请要求解除双方签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，并要求将案涉房屋恢复登记至李红英名下并承担房屋转移登记的费用，符合合同约定和法律规定，予以支持。买方违约行为给其造成的损失远低于合同约定的标准，根据公平原则，法院酌定违约金为30000元。

●法院最终判决，解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；买方于本判决生效后十日内将位于合肥经济技术开发区XX路167号XX社区房屋所有权恢复登记至原告李某名下，并承担由此产生的费用；买方于本判决生效后十日内向卖方李某支付违约金30000元；律师解答

现实中买房时采用银行按揭贷款，银行迟迟不放款，卖方应得的房款也不可能遥遥无期，根据《合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”之规定来分析，房屋买卖合同双方约定由银行作为第三人向卖房人支付房款，如果作为第三人银行不履行支付房款的债务或者履行支付房款的债务不符合房屋买卖合同约定的，买房人应当向卖房人承担违约责任。

在购买房屋时，如需贷款因银行放款时间不能确定，买卖双方都须考虑到此风险，据实做好事前约定；其次，如果房产中介公司承诺在限定期限内完成办理贷款手续并能按期放款，且买方支付了相应的中介费，买方与中介公司应就逾期放款的责任承担约定明确，以免买方在支付了高昂的中介费，没有实现风险转移。