开发商一房二卖导致商品房买卖合同无法继续履行，剩余购房贷款应由谁来偿还？

买房是很多人生活中的“大事”，多数人往往通过贷款来购买一套属于自己房子。然而，若贷款购买的房子被房地产开发企业一房二卖，在商品房买卖合同无法履行的情况下，剩余贷款本息该由谁来偿还呢？近日，南宁市青秀区人民法院审理了一起这样的案件。

案情回顾

梁某为购买房屋与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并办理了商品房买卖合同登记备案。为支付房屋购房款，梁某以房屋作为抵押担保与某银行签订《个人购房借款合同》，向某银行借款166000元，某房地产开发有限公司为梁某的借款提供连带责任保证。《个人购房借款合同》签订后，某银行向梁某发放了贷款。然而，某房地产开发有限公司又与石某签订《商品房买卖合同》将该房屋售予石某并将房屋交付石某使用。

石某得知某房地产开发有限公司一房二卖后以撤销权纠纷为由向法院提起诉讼，请求确认某房地产开发有限公司与梁某签订的《商品房买卖合同》无效，并撤销相应的商品房买卖合同登记备案。法院经审理后认为两份《商品房买卖合同》均为有效，但因某房地产开发有限公司已将房屋交付给石某，房屋租金由石某收取，物业等费用也是由石某交纳，基于公平原则优先履行某房地产开发有限公司与石某的《商品房买卖合同》，撤销梁某商品房买卖合同登记备案。而某银行则因梁某连续多次未依约偿还贷款本息，以金融借款合同纠纷为由提起本案诉讼，要求梁某偿还借款本息，某房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任。

法院判决

法院认为，因梁某与某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》事实上已无法继续履行，且梁某违反个人购房借款合同的约定多次逾期还款，因此借款合同目的已无法实现，亦难以继续履行。

某银行主张收回贷款本息，于法有据。对于某银行与梁某、某房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中剩余贷款本息应由谁偿还的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第二十一条第二款的规定，法院判决应由某房地产开发有限公司向某银行偿还剩余借款本息。

法官说法

按揭购房是当前房地产市场交易的普遍形式，它包含了购房者（借款人）、开发商（出卖人）、银行（贷款人）三方之间的权利义务关系，涉及购房者、开发商与银行之间的金融借款合同关系以及购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系两种不同的合同关系。在开发商一房二卖的情况下，将导致其中一方购房者无法取得房屋，相应的商品房买卖合同因合同目的无法实现，构成合同法定解除的情形。

另一方面，因购房者（借款人）连续多次未依约向银行（贷款人）偿还贷款，商品房担保贷款合同亦达到合同解除的条件。由于开发商此前已经收受了购房者以银行贷款方式交付的购房款，而商品房买卖合同的解除的法律后果是因开发商的违约行为所导致，此时仍要求此方购房者继续向银行偿还贷款显然是不公平的。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，法院遂判决由开发商向银行偿还剩余贷款本息，购房者不再承担偿还剩余贷款本息的责任。

来源：南宁市青秀区人民法院

作者：郭慧敏