二手房交易逾期后果,卖房后户籍不迁走,我可以起诉吗

二手房交易中，常常会涉及到的一个问题是，房子买了，过完户了，人也搬进去住了，可原房主的户口没签走。这种情况，法律是如何规定的呢？买家和卖家双方应该如何去保护自己的权利呢？

2017年，倪先生夫妇购买了尹先生的一套房子。这套房子位于朝阳区团结湖，合同上标注的价格是434万。房屋过户时，尹先生没有迁出户口，就尹先生户口迁出问题，双方又签订了一份补充约定。

王女士，倪先生的妻子。王女士说，房屋买卖已经四年了，尹先生依旧没有迁出户口，构成违约，应按照补充约定支付违约金。2021年6月1日，北京市出台了《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定》，其中写明，全市每个户籍派出所可设立一个“公共户”，因房屋产权交易户口须迁出，但本人、配偶或其他直系亲属在本市无合法产权住房，户口无法迁出的，可迁往“公共户”。尹先生说，他卖房以后，北京市的户籍政策出现了调整，致使他的户口无法迁出，属于不可抗力因素。王女士则认为，“公共户”政策是2021年6月份才开始实施的，他们之间的房屋买卖是在2017年，当时并没有“公共户”政策。在房屋买卖后的4年多的时间里，尹先生一直都没有迁出户口，“公共户”政策，只是尹先生为自己不迁户口找的一个说辞。

王女士说，尹先生的户口一直挂在自己家的房子里，给自己造成了很大的损失，尹先生理应赔偿。为此，倪先生把尹先生告上了朝阳区人民法院，索赔43万余元。法庭上，法官对涉案房产上的户口情况和买卖情况进行了详细的询问。

公共户政策实施后，尹先生把户口从房子里迁走了。随后，倪先生夫妇就将这套房子卖给了别人。经审理，法院认为，尹先生所说的“公共户”政策，并没有制约、阻碍尹先生迁出户口，相反，“公共户”政策为卖房人迁出户口提供了政策支持，因此，“公共户”政策不属于不可抗力，被告尹先生的行为已经构成违约。

2021年11月16日，北京市朝阳区人民法院对本案做出了一审判决。法官宣判：一、被告尹于本判决生效之日起7日内向原告倪莎支付逾期迁出户口违约金8万元。二、驳回原告的其他诉讼请求。

朝阳法院认为，公共户政策出台后，被告方积极抓紧时间迁出户口，应相应降低尹先生的违约金赔偿数额。

法官：我们也去团结湖派出所去询问了相关情况，派出所的民警也告诉我们，被告在政策出台以后，应当是属于第一个或者第一批，像派出所询问政策以及如何迁出，并且实际迁出的这样一个行为他都有做所以考虑了这些情况，我们综合考虑违约金数额是8万元。

记者：王英博 摄像：吴建峰

来源： 法治进行时