买受人请求支付逾期办证违约金，从合同约定届满日计算诉讼时效

2014年11月12日，原告沈某某、徐某霞与被告公司签订合同编号为ＧＦxxx号《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于开发新区××道××幢××单元××层××号房××，建筑面积为135.04平方米，总房款为610043元。合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。3、共同约定办理房屋登记所需交易费用均由买受人承担，共同到房屋登记机构申请商品房预告登记。”合同签订后，原告方按合同约定向被告支付了购房款，被告亦按合同约定履行了交付房屋的义务。因被告公司未将原告所购买房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告所购买房屋不能按规定期限取得房地产权属证书xxx楼于2014年10月30日经五方验收合格。

2014年，经市政府同意，涉案小区地块用地性质由住宅用地调整为商住用地(其中商业65％)。后因新区商业圈不断扩大，商业体量出现过剩趋势，2018年7月，被告公司向开发新区管理委员会报告请示，将涉案小区土地调整为居住用地(兼容商业10％)。2018年7月26日，市开发新区管理委员会向市政府呈报请示一份，申请对该地块的用地性质由商住用地调整为居住用地。截止判决作出前，未得到任何批示。

沈某某、徐某霞向法院起诉请求：请求法院判令被告赔偿原告逾期提供房产登记资料违约金共计6100.43元。

一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。合法生效的合同受法律保护。原告按合同约定履行了支付购房款的义务，被告作为合同相对方应当按协议约定全面履行交付房屋，并在约定期限内将办理原告所购商品房权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。关于被告辩称逾期办证系政府行为所致的意见，法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；……”。本案中，被告公司提供的证据显示，2014年经市政府同意，被告公司将涉案小区的地块由住宅用地调整为商住用地。

2018年7月，被告公司考虑到新区商业体积量过剩的现状，为规避商业风险、争取利益最大化，再次拟将该地块用地性质由商住用地调整为居住用地，被告公司为实现商业利益最大化，进而反复改变涉案小区的土地用途、致使原告的房屋不动产权证书不具备办理条件，原告未能取得不动产权证的原因系被告公司所致，而并不属于政府行为，故对于被告公司的上述辩称意见法院不予采纳。关于被告公司辩称原告的起诉超过诉讼时效的意见，法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。”虽然原、被告关于逾期办证违约金的约定为固定数额，属于一时性债权，但违约金的性质同时具备补偿性和惩罚性，截止判决作出前，被告公司仍不具备不动产权证的办理条件，即被告公司的违约行为仍在持续。被告公司作为专业开发房地产的公司，应当对签订《商品房买卖合同》的相关法律法规和条件有充分的了解和认识，该合同系被告公司所提供的格式合同，相对于原告不具备专业知识，被告公司在合同签订时即具有专业优势，因此，不能因为原、被告之间对于违约金的约定形式而免除被告公司的违约责任，这既不符合民法典公平原则的精神，也不利于督促被告公司积极履行合同义务。

关于被告公司为支持其辩称意见所依据的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条：“买受人请求开发商支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。”的规定，法院认为，该纪要针对的是出卖方已具备办理不动产权证，而买受人怠于要求出卖人履行协助义务的情形，并不适用于本案的案情，被告公司依据该《纪要》辩称原告主张违约已过诉讼时效的意见，法院不予采纳。

关于被告公司辩称人民司法示范案例，应当参照适用的意见。法院认为，《最高人民法院统一适用工作实施办法》第六条第二款规定“类案检索可以只检索最高人民法院发布的指导性案例和最高人民法院的生效裁判。”《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》第四条规定“类案检索范围一般包括：(一)最高人民法院发布的指导性案例；(二)最高人民法院发布的典型案例及裁判生效的案件；(三)本省(自治区、直辖市)高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效的案件；(四)上一级人民法院及法院裁判生效的案件。”被告公司提供的(2017)桂民再369号，人民司法案例并不属于最高人民法院发布的指导性案例，不属于最高人民法院的生效判决，亦不属于河南省高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效案件，故承办人无需对被告公司提交案例予以论述说明。被告公司辩称以往中城区人民法院的生效判决是在被告公司缺席的情况下作出的，或者考虑涉案金额较小双方调解结案，以往在法院的判决书或调解书不具有参考价值，但承办人在经过检索发现2019年12月20日，中城区人民法院在被告公司出庭应诉的情况下曾作出生效民事判决书，判令被告公司承担逾期办理房地产权属证书违约金，且该判决早已生效。现在由于被告依然未能按期履行向产权登记机关报送应由其准备的产权登记资料，致使原告至今未能办理产权登记，妨碍了原告及时取得所买商品房的所有权证，依合同约定应向原告承担已付房价款的1％违约责任。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条第二项约定的违约金计算方法计算，违约金额为6100.43元。

一审判决：被告中亚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告沈某某、原告徐某霞支付逾期办理房地产权属证书违约金6100.43元。

一审判决后，被告中亚房地产开发有限公司不服提起上诉。

二审认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。根据双方于2014年11月12日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。”一审已查明，合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，被告亦按合同约定履行了交付房屋的义务。根据一审卷宗显示双方于2015年9月11日签订房屋交接书。被告在案涉房屋交付后60日内未能提供资料报产权登记机关备案，导致案涉房屋至今不能取得产权证书，被告已构成违约，原告可以从约定的期限届满之日起即2015年11月11日起向被告主张支付违约金。

因双方在合同中对违约金的数额(已付房价款的1％)和支付条件均作出明确约定，该违约金应为一时性债权，应适用三年诉讼时效，诉讼时效期间自2015年11月11日至2018年11月10日。二审中，原告提供了其信访要求办证的相关材料，但其信访均是要求办证且是在违约金诉讼时效届满后提出。原告一审起诉要求被告支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，一审支持原告的诉讼请求不当，二审依法予以纠正。关于被告上诉提出一审程序违法问题，二审在审理过程中，被告向二审申请撤回该上诉理由。因该申请不违反法律规定，二审予以准许。

一审改判：撤销原审民事判决，驳回沈某某、徐某霞的诉讼请求。