正好严重逾期取消合同,买方违约卖方直接解除合同

2020年8月23日，蔡某某作为乙方（买受方）、刘某某作为甲方（出售方）及美家公司作为丙方（居间方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买区XX路XX弄XX号房屋（以下简称“案涉房屋”），转让价为1000万元。乙方应于甲方签署本协议后2日内自行或通过丙方补足定金至50万元。甲乙双方应当在本协议签订后60日内共赴丙方处，签订示范文本的《房地产买卖合同》，并办理公证手续（若需），除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）当日通过丙方或直接向甲方支付首期房价款550万元（含已付定金）。

协议第8.1条约定，一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05％承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20％的违约金。该协议另对其他相关事宜作出了约定。

2020年12月7日，刘某某向蔡某某发出律师函称，2020年9月25日其通知蔡某某于2020年10月1日前与其签署网签合同并向其指定账户支付第一笔购房款，蔡某某当时以资金尚需筹集为由拒绝履约。后续沟通过程中，蔡某某要求与其签署网签合同，但拒绝按照《房地产买卖居间协议》之约定在网签合同签订当日向其账户付款。在超过《房地产买卖居间协议》约定的60天时限后，其仍耐心与蔡某某沟通房屋买卖事宜，但蔡某某一直不愿按照《房地产买卖居间协议》之约定在网签合同当日向其支付第一笔购房款500万元。2020年12月1日其作为守约方通过微信形式明确告知蔡某某，行使《房地产买卖居间协议》赋予的单方解除权，《房地产买卖居间协议》自该日起解除。

法院审理认为，《房地产买卖居间协议》是调整双方当事人买卖案涉房屋权利义务的主要依据。该协议依法成立并生效，双方当事人应恪守履行。刘某某主张无法认可蔡某某仅支付50万元即要网签，但据在案聊天记录和证人证言，双方当事人并未协商一致变更网签与首付款支付时间和支付方式，因此，双方于该协议签订后60日即2020年10月23日签订示范文本合同及蔡某某须支付首期房价款的约定仍对双方具有约束力。居间协议没有明确网签时间与蔡某某当日支付首付款的先后顺序，刘某某主张蔡某某拒绝于网签当日支付500万元首付款亦缺乏事实依据，故刘某某行使单方解除权不当。

刘某某以提前还贷作为网签的前提条件，违反协议约定，构成根本违约。法院依据约定的违约责任条款，并在公平、诚实信用原则基础上综合考虑可预见规则、减损规则等因素认定违约金为200万元，既符合法律规定，又可以弥补守约方损失，并合理惩罚违约方，法院予以认同。蔡某某于2021年4月8日才明确提出解除合同诉讼请求，该日作为合同解除之日及评估参照日并无不当。

最终法院判决：一、确认蔡某某与刘某某于2020年8月23日签订的《房地产买卖居间协议》就区XX路XX弄XX号房屋所确定的买卖合同关系于2021年4月8日解除；二、刘某某于判决生效之日起十日内向蔡某某返还定金50万元；三、刘某某于判决生效之日起十日内支付蔡某某违约金200万元。