建设工程逾期竣工违约金怎么定,开发商延期交房的违约金

基本案情

2018年1月23日，原告与被告公司签订《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，约定购买商品房总价款为757922元。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照已付房款中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。

2018年11月16日，原告与被告公司签订《商品房买卖补充协议》，被告公司同意将原合同所确定的购房款总额757922元变更为742763元。当日，原告付清全部购房款。

2019年11月5日，案涉房屋竣工验收合格，2019年12月31日，案涉房屋办理竣工验收备案手续。2020年3月8日，被告公司书面通知原告收房。

原告向一审法院请求：被告公司支付原告逾期交房违约金103615元。

原告上诉请求：撤销原判，改判被告公司向原告支付逾期交房违约金96262元（按全部购房款的万分之三计算）。

裁判结果

湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初511号判决认为,被告公司已经构成违约，应当承担违约责任，被告公司于本判决生效后三日内向原告支付违约金64174.72元。

衡阳市中级人民法院（2021）湘04民终1472号二审合议庭（周宏、刘丽娅、张健）判决根据案涉商铺所在地段的租金标准，酌情考虑被上诉人的实际损失，判令被告公司于本判决生效后十五日内支付原告违约金38504.83元；

裁判要点

衡阳市中级人民法院认为本案的争议焦点为：一、被告公司是否存在合同约定的顺延交房期限事由和不交房的因素；二、合同约定的违约金是否过高。

衡阳市中院认为，被告公司不存在合同约定的顺延交房期限事由和不交房的因素。被告公司在诉讼中提交了衡阳市气象局关于衡阳市2018年至2020年4月降水证明和衡阳市石鼓区××项目指挥部2018年4月1日“关于全力配合惜香路建设的函”，以证明其可以顺延交房期限。中院认为，衡阳市气象局的降水证明无出证人的签名，形式上不符合证据要求。同时，其证明内容也只能证明衡阳市近三年自然降雨情况，而不能证明在合同履行期间发生了合同约定的不可抗力事由，被告也未有证据证明该降雨和项目通知所产生的实际影响。且被告公司未依约于2018年12月31日前向原告交付案涉房屋，构成违约，应当向原告支付逾期交房违约金。

关于违约金数额的认定，中院参考了与案涉房屋同地段同类房屋的租金标准，该标准为每平方米每月12元，被告在一审时提供了位于××项目M6区63栋101号商铺的租赁协议作为证据。根据案涉商铺所在地段的租金标准和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”，酌情考虑被上诉人的实际损失，将违约金标准调整为“按日支付全部购房款万分之一点二”为宜。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款（现《民法典》第五百八十五条）

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条

评判分析

本案中，原告与被告之间签订了商品房买卖合同且约定了违约金计算标准：逾期交付案涉房屋的违约金为每日按全部房价款的万分之三计算。

按照合同约定的内容,被告公司应当在2018年12月31日前将经过竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告，但案涉房屋于2019年11月5日才竣工验收合格，2019年12月31日办理竣工验收备案手续，被告已经构成违约，应当承担违约责任。

在违约金金额认定上，一审法院基于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。

从立法目的来看，违约金兼具补偿性、惩罚性的双重属性，同时一审法院结合中国人民银行公布的一年期贷款利率，在超出一年贷款利率30%部分适当减少双方约定的违约金计算标准，确定违约金计算标准为“按每日万分之二计算全部购房款违约金”。

二审法院则采纳了被告公司同地段同类房屋的租金标准，经核查，案涉房屋同地段同类房屋租金标准为每月12元/㎡，年租金为17781.12元，基于实际损失考虑，并根据有关商品房适用法律若干问题的解释，二审法院酌情将违约金标准调整为“按日支付全部购房款万分之一点二”。

笔者认为，违约金其本身的性质，为过错方给予无过错方的赔偿，同时还需适当考虑当事人的实际损失。本案中虽有违约金约定，但该约定过分高于当事人的实际损失，被告公司提出要求调减违约金金额。衡阳市中院参考了同类型同地段房屋的租金标准，确定当事人损失金额，并酌情确定违约金金额。从一审法院及二审法院的违约金金额认定中可以看出，在违约金金额的确定上，法院有一定的自由裁量权，当事人应给出确实有效的证据证明自己的损失，并在法律范围内约定违约金比例，否则法院对当事人主张的过高部分的违约金不予支持。

同时当事人没有提出合同中约定的违约金计算标准过高或者过低的，人民法院应当根据合同约定的标准计算违约金。人民法院在当事人未提出要求调减或者调增违约金的情况下，不得主动对约定违约金标准进行调整。在违约金数额明显高于非违约方的实际损失时，法官可以对当事人进行必要的释明，由当事人决定是否提出相应的主张。

（本文作者系白泽法务法律指导）