拖欠物业费，会产生滞纳金还是违约金？以及值得注意的几个问题

物业服务费，与“滞纳金”联系在一起，这是长期以来相关各方对于“滞纳金”这一特定名词儿的曲解，或者说是望文生义上的理解所致。

滞纳金，具有法定性、强制性和惩罚性的特点，因此常被作为行政管理的有效手段之一，它能促使“义务人”尽快履行义务。就是说，从法律角度而言，滞纳金就不是一种民事责任形式，只适用于有关行政管理的缴费事项。例如逾期未及时缴税，就有可能产生滞纳金，具体的收缴标准在行政法规规章中也有明确的规定。

而物业公司，是纯粹的服务性企业而已，其与业主之间签订的物业合同，就是两个平等主体之间的民事契约。通过物业服务合同来主张“滞纳金”，这显然是于法无据的。也就是说，当业主拖欠物业费时，物业公司只能要求业主承担“违约金”。

滞纳金这个词儿在物业管理领域被“滥用”，这个事情也比较复杂。在2000年前后，由于物管这个事物引入时间还不长，对其理解和认识就比较容易模糊不清，以至于在某些地方性的物业法规中，都出现了“滞纳金”这个词儿。

时至今日，在许多物业合同中，还会见到关于“业主逾期付费应缴纳滞纳金的约定比例”的条款表述；在物业公司的日常收费通知，乃至诉讼追索物业费的起诉中，依然用滞纳金这个词儿来督促和主张。或许，在物业一方看来，从字面上理解，滞纳金的力度和震慑作用远比违约金一词要高得多。

当然，随着法治进程的加快，公民法制意识的增强，“滞纳金”这一名词将在民事领域中逐渐退出历史舞台，而取而代之的应该是我们常说的“违约金”。而在当下的物业管理实践中，不管是用那个名词儿，有这么几个问题值得业主一方注意：

一、多数物业公司，在日常收费工作中，不会“过分强调”违约金的收取。

就是说，收费通知中乃至律师函中所列的“物业费本金及违约金”，更多的是起一个督促作用。只要业主同意付清物业费，物业公司不会坚持收取违约金，毕竟按当下的实际状况，能交纳物业费的就是“好业主”，再去坚持什么因逾期付费而产生的违约金，那就会给人一种“来不及了”的感觉。

而且，物业收费毕竟是长期性持续性的，物业企业要力求与业主达成“和谐融洽”的氛围，岂可因为违约金这个小钱儿而把二者的关系搞僵。

二、当物业公司通过诉讼追索欠费时，基本都会在诉状中主张“违约金损失”，该诉请能否得到人民法院支持，这个事情比较复杂而微妙。

1、物业公司的违约金主张，主要是作为调解阶段的一个“筹码”。

物业费案件与其他案件一样，庭审时有一个“调解程序”。在双方都同意接受调解的前提下，就需要“各让一步”。物业一方的意见一般是：只要欠费业主补齐所欠物业费本金，并承诺今后及时付费，物业就可以“放弃违约金”并撤诉。（撤诉，意味着诉讼费用由物业承担）

如果业主同意，那自然是“皆大欢喜”。如果还要求物业做出更大让步，那就基本上陷入僵局。毕竟对物业而言，如果本金还要求打折，那么打这场官司还有什么意义？就只能由人民法院依法裁判了。

2、如果被告业主拒不到庭参加诉讼，那么往往会被“判如所请”。

经传票传唤，却拒不出庭应诉，这就意味着对自身“诉权”的放弃，算是最消极的对抗方式，殊为不智。

在这种情况下，既无法答辩，也无法对物业方提交的证据进行“质证”，更会给法庭造成一种“无理拒付物业费”的恶劣印象。如果物业公司提供了足够充分的证据，那么被告业主往往会被判令补交欠费，赔偿违约金（合法范围内的比例）以及承担案件的诉讼费用。

3、对于物业公司“违约金请求”的主张，各地法院总体审查比较严格而谨慎。

这主要是由于物业管理现状中的各类“乱象”所致，诸如：开发商与前期物业签订的前期物业合同中，往往存在超高的违约金约定，致使出现“天价违约金”；即便是业委会与物业之间的《物业服务合同》，其诉状中所主张的违约金数额，也经常超过业主所欠的物业费本金。

此外，物业合同是非常特殊的一类合同，物业公司一方，到底是否依约给业主提供了“质价相符”的服务，很难客观地加以评价和衡量。

由此，物业公司在诉状中的违约金主张是否能得到支持，需要根据具体案件的具体举证情况，当地的物业管理水平现状，实际损失情况，违约金约定比例是否在合法范围之内等等等等，由人民法院来进行综合“权衡”。于是，就出现了：

违约金得到全部支持；违约金得到部分支持；违约金不予支持，仅支持物业费本金；甚至违约金不予支持，连物业费本金都予以“打折”的种种判例。

4、对各方的启示。

对物业公司而言：

依约做好各类基础性服务工作，提供输出质价相符的服务，这才是向业主一方收取全额物业费乃至主张违约金的前提和底气。由此，在物业服务过程中也要加强相关证据和相关记录的制作以及留存，绝不是说仅凭一份合同就可以“立于不败之地”。

对业主一方而言：

需要明白物业公司无权向你收取“滞纳金”，但可以向你主张“违约金”。既然已经通过拒付物业费的方式来“维权”，那就要事先做好收集证据积极应诉的准备。这些证据要全要多，要尽力去证明物业公司在履约过程中存在严重的问题（不要用“瑕疵”二字），其已构成了对于物业合同的“严重违约”。

反之，在物业起诉以后，在经“合法传唤下无正当理由拒不出庭”、不屑于应诉，或者仅以类似“与物业公司之间不存在合同，不知道物业怎么来的，不需要物业服务”，等等“貌似占理却于法无据”的理由来抗辩，那么你必然要承担败诉的不利后果。