基本案情

2016年1月12日，梁某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定该房地产公司将案涉商品房出售给梁某，房屋总价款为377060元，房地产公司应于2016年6月25日前交付房屋，并于交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，房地产公司应按已付房价款的1%向梁某支付违约金。

该房地产公司于2016年11月5日向梁某交付其所购商品房，梁某亦付清购房款。但该房地产公司于2020年6月30日才向梁某交付案涉商品房的不动产权证书。

2021年2月20日，梁某以该房地产公司逾期办理案涉商品房房地产权属证书为由诉至法院，请求该房地产公司支付逾期办证违约金。诉讼中，该房地产公司对其逾期办证的事实予以认可，但提出案涉逾期办证违约金的诉讼时效应当从房屋交付使用的次日，即2016年11月6日起开始计算，梁某起诉的时间已超过法律规定的三年诉讼时效期间。

裁判结果

法院认为，该房地产公司已于2016年11月5日将案涉商品房交付给梁某使用，故该房地产公司应当在商品房交付使用后360日内即2017年10月31日前履行办证义务。因房地产公司并未在上述期限内履行办证义务，根据案涉《商品房买卖合同》的约定，从上述办证期限届满的次日即2017年11月1日起，梁某就可以请求房地产公司按已付房价款的1%支付逾期办证违约金，故梁某请求房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼时效起算之日应为2017年11月1日。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”的规定，梁某于2021年2月20日起诉请求房地产公司支付逾期办证违约金，已超过法律规定的三年诉讼时效期间。因此，判决驳回梁某的诉讼请求。

法官说法

诉讼时效是指权利人经过法定期限不行使自己的权利，依法律规定其胜诉权归于消灭的制度。著名民法学家王泽鉴先生说过：“躺在权利上睡大觉的人，法律不予保护。”诉讼时效制度是为了促使权利人积极行使权力。在商品房预售合同纠纷案件中，买受人在就逾期交房、逾期办证问题请求出卖人支付违约金时，如果其主张的权利已过诉讼时效，且出卖人提出诉讼时效已过的抗辩，会导致丧失胜诉权而无法得到赔偿。因此，买受人应特别注意合同的约定，了解诉讼时效的起止时间，积极行使自身权利。买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。

《中华人民共和国民法典》

第一百八十八条　向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

供稿：杨旸