全款买房逾期交尾款,法拍房交了保证金不付尾款会怎样

问：金律师，我最近通过网上竞拍购买了一套“法拍房”，法院也作出了房产过户的执行裁定，但是因为银行贷款迟延发放导致尾款迟交了两天，被执行人向法院提出了执行异议，理由是逾期支付价款，请求法院没收保证金并重新拍卖，请问异议成立吗？我的保证金会不会被法院没收呢？

答：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十一条规定：“拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的账户。”

第二十二条规定：“拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。

重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。”

由此可见，在房产司法拍卖中，买受人迟延交付购房款的，并不必然导致人民法院裁定重新拍卖并没收保证金。只有买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖，法院具有一定的自由裁量权。即便是法院裁定重新拍卖，也并非当然地没收全部保证金，而是用原买受人预交的保证金补偿重新拍卖造成的损失，赔偿损失后有多余部分的应退还给原买受人。

虽然当事人、案外人可以据此提请执行异议，但是法院对此一般不予支持。

例如，案号为（2021）粤01执异944号的执异裁定，广州中院认为虽然买受人存在逾期付款的情形，但买受人逾期付款是否均要没收保证金及重新拍卖，关键要看拍卖目的是否能得到实现，而不能机械地认为只要逾期付款即必须重新拍卖。

再如，案号为（2022）黔01执复27号的复议裁定，贵阳中院同样认为，法院酌情给予买受人一定的筹借款项的期限,促使财产尽快变现。买受人虽逾期交清全部拍卖价款，但拍卖目的得以实现，不宜认定为悔拍。

基于前述案例及笔者的实务经验，如果存在客观原因，买受人并非故意拖延支付尾款，向法院说明客观原因后，法院一般不会裁定没收保证金并重新拍卖。但是如果买受人故意妨碍执行，存在恶意逾期或者长期拖延致使拍卖目的难以实现的情形，法院将采取重新拍卖，并要求原买受人承担差价（如重新拍卖价款低于原拍卖价款）、费用损失及原拍卖的佣金。

如，案号为（2021）沪0113执异366号的执异裁定，原买受人向法院提出执行异议，要求不补缴差价并退还保证金，但法院认为原买受人竞拍成功，却一直未缴纳尾款，是悔拍行为。经重新拍卖，原买受人应在保证金不足以扣除差价、费用损失及原拍卖中的佣金的情形下，补缴前述尚欠费用。因此，法院驳回了原买受人的执行异议。

总之，虽然“法拍房”的售卖价格时常低于市场价格，但笔者建议，竞拍者应当熟悉拍卖规则，规避法律风险。在竞拍前，须阅读拍卖公告，了解标的房屋的抵押、租赁等情况。在竞得后，及时缴纳尾款，如存在客观原因不能按时支付，也需和法院做好沟通，延长缴纳期限，避免被认定为悔拍。