买房人可以同时向开发商主张逾期交房的责任

商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。


2012年，原告与开发公司签订商品房买卖合同，约定了逾期交房及逾期办证违约金，同时约定“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”。交房日期届满前，开发公司与原告签署《双方同意书》：“经本人与开发公司协商一致，本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续，但不领取X幢X号钥匙等物料”。嗣后，开发公司以原告无正当理由不予以配合交房工作系明显违约行为，其不应承担逾期交房及逾期办证义务。

浙江省余姚市人民法院一审认为：

本案的争议焦点：一是涉案房屋的交付；二是违约责任的承担。

本案中，原告周显治、俞美芳与被告众安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。


一、涉案房屋的交付。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

依据原告周显治、俞美芳与被告众安公司双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，“出卖人应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”

被告认为依据二原告出具的《双方同意书》，被告已就房屋交房情况向原告作了明确说明，原告已经知晓被告无须再在2012年12月31日前另行书面通知原告办理交房手续。

二原告在该《双方同意书》上言明“经本人与众安公司协商一致，本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续，但不领取X幢X号钥匙等物料”。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，二原告与被告之间关于逾期交房和交付房地产权属证书的违约金约定更具惩罚性质 (惩罚性违约金)，换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年5月23日判决：

一、被告众安公司于本判决生效之日起三十日内向原告周显治、俞美芳交付余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋；

二、被告众安公司于本判决生效之日起三十日内向原告周显治、俞美芳交付余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋的房地产权属证书(即被告众安公司办理余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋的转移登记过户手续，办理过户所需应当由买方缴纳的税费由原告周显治、俞美芳承担)；

三、被告众安公司按原告周显治、俞美芳已付购房款5162730元从2013年7月1日起按日万分之二向原告方支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止(2013年7月1日至2014年1月1日，违约金为191021.01元)；

四、被告众安公司按原告周显治、俞美芳已付购房款5 162 730元从2013年4月1日起按日万分之三向原告方支付逾期交付房地产权属证书违约金至本判决生效之日止(2013年4月1日至2014年1月1日，违约金为425925.23元)；