因银行贷款手续的原因导致买方逾期付款，是否应认定买方违约？

【案件回放】

2009年10月18日，毛某通过北京某房地产经纪有限公司介绍，与吴某某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定毛某将坐落于北京市昌平区某处（建筑面积约90平方米）自有房屋卖给吴某某，房屋成交价为96万元，合同签订时吴某某需向毛某交纳定金3万元，首付款32万元在2009年10月25日之前由吴某某支付给毛某，剩余房款61万元于房屋过户当日支付，其中房款30万元由吴某某所贷款银行支付给毛某，过户后的三个工作日到账。合同签订后，吴某某于2009年10月18日支付毛某购房款35万元，毛某将房屋交付吴某某。2009年12月19日，毛某将房屋所有权证交给经纪公司。2010年2月7日，吴某某之妻吴某与毛某办理了网签合同，并于2010年2月8日进行了房屋产权转移登记。2010年2月8日，吴某某支付毛某购房款37万元。2010年3月24日，贷款银行将吴某某所贷房款24万元打入毛某账户。

  本案中的过户时间为2009年12月19日。毛某认为吴某某给付尾款时间和办理产权转移手续的时间均超过了合同约定时间，分别违反了合同的第七条第二款和第十条的约定，而经纪公司则在合同履行过程中存在误导、隐瞒、欺诈等行为，造成其卖房收入减少。故毛某要求吴某某与经纪公司支付违约金，同时经纪公司还需向其支付因隐瞒、欺诈导致其卖房减少的收入。吴某某主张其对贷款银行延迟付款的行为没有责任，同时办理过户手续是毛某的义务，其（吴某某）是权利方，不存在延迟办理过户手续违约的问题。经纪公司则认为毛某的诉讼请求没有法律依据，与经纪公司无关。

因银行贷款手续的原因导致买方逾期付款，是否应认定买方违约？

【瀛台律师论法】

毛某与吴某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。吴某某的贷款银行放贷时间虽迟于合同约定，但此系不可归责于吴某某的事由所致，故不支持毛某关于吴某某向其支付逾期付款违约金的诉讼请求。毛某向吴某某交付房屋并转移房屋所有权系应履行的合同义务，其未举证证明吴某某存在拒绝或延迟配合办理产权转移登记的情形，故不支持其要求吴某某支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求。

毛某关于经纪公司承担逾期办理产权转移登记违约金以及向其支付卖房减少收入的诉求，系基于双方之间的居间合同关系，与本案不属于同一法律关系，故不予处理。同时，根据本案实际情况，毛某与吴某某之间的合同已经实际履行，故对吴某某关于该合同未实际履行的辩解不予采信。某法院驳回原告毛某的诉讼请求。

因银行贷款手续的原因导致买方逾期付款，是否应认定买方违约？

【瀛台律师提醒】

审判实践中，买卖双方大多通过中介公司的居间介绍签订存量房屋买卖合同，而双方所签合同也多半是中介公司提供的格式合同，合同名称也多冠以《存量房屋居间买卖合同》名称，中介公司在该合同中亦作为合同一方当事人签字签章。

具体分析而言，该合同中其实包含了两个法律关系，一是房屋买卖双方的买卖合同关系；二是房屋买卖双方分别与中介公司之间形成的居间合同关系。买卖双方在发生纠纷后时，一方也大多同时将中介公司之间形成的居间合同关系。买卖双方在发生纠纷后时，一方也大多同时将中介公司列为被告，就中介公司对案件处理结果有利害关系，或者为了更好的查明案件事实而言，这本无可厚非，但如果原告的诉求是同时要求房屋买卖一方及中介公司承担法律责任，这就需要原告明确是基于买卖合同关系起诉还是基于居间合同关系起诉，从而确定应承担责任的被告主体。