简单科普一下大庆刑事诉讼律师收费,大庆市住房制度改革委员会办公室

一提起“住房维修资金”

很多需要的业主都“犯愁”

表示这笔钱不好申请

微大庆后台也常有市民咨询

房屋漏雨、门窗坏了

能使用住房维修资金吗？

业主个人能申请使用这笔钱吗？

多少业主同意才能申请呢？

……

其实

今年1月1日《民法典》实施后

关于住房维修资金的使用

还是有些变化的

特别是在住房维修资金申请这块

“门槛”降了

由“双2/3以上同意”降为“双１/3以上同意”了

记者围绕市民关心的相关问题

进行了采访

一起来了解下吧

由“双2/3以上同意”降为“双１/3以上同意”

每到雨季，就有人反映“住房维修资金使用难”，那么，它到底难在哪儿呢？

其实，“住房维修资金使用难”，主要难在表决这一环节。

根据原《物权法》第76条规定，应当具备“双三分之二”以上的业主同意，方可动用物业维修资金。

什么是“双三分之二以上”呢？

黑龙江省海天庆城（大庆）律师事务所孙智勇律师说，“双三分之二以上”，不仅是“占总人数三分之二以上的业主”，还必须是“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主”。

由于这一规定中表决比例较高，实践中有些业主不想参与表决或联系不上，以致无法形成有效决议，导致申请失败。

而今年1月1日开始实施的《民法典》，降低了需要业主共同决定事项的表决门槛。

对于表决，《民法典》第278条规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

也就是说，由相关业主的“双2/3以上同意”，降为“双2/3以上参与表决”，参与表决的业主“双1/2以上同意”即可。

实际只需双1/3以上业主同意，就可以使用住房维修资金了。

这些紧急情况，不需进行业主表决

既然表决这么麻烦，那么，任何情况都必须走表决程序吗？

《民法典》第281条规定：在紧急情况需维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

《住宅专项维修资金管理办法》第24条规定：发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可按规定不需进行业主表决环节直接申请使用。

如果小区发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，如楼体外立面脱落、消防、电梯、排水等紧急事项，就可以按以上规定启动应急维修程序，不需进行业主表决，维修后需在小区显著位置公示维修资金使用情况，维修费用从相关业主维修资金账户支付。

业主个人，不可以申请使用住房维修资金

有人问，我家房子漏雨，可以申请使用住房维修资金吗？

根据《住宅专项维修资金管理办法》第22条规定：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。

依据《住宅专项维修资金管理办法》，2016年我市制定发布了《大庆市住宅专项维修资金使用实施细则》第九条明确了维修资金使用程序：

有业主委员会的，由业主委员会或业主委员会委托的物业服务企业作为维修资金使用申请人；

无业主委员会的，由物业服务企业作为维修资金使用申请人；

无物业管理、业主委员会的，由相关业主代表或社区、乡镇人民政府作为维修资金使用申请人，持维修方案、维修资金使用申请等资料向市城管局提出使用申请。

如果居民家中漏雨符合维修资金使用条件的，个人是不可以到市城管局申请使用住房维修资金。

首先，维修资金是用于共用部分维修的资金，而不是维修自己家的资金，所以个人不具备申请资格，需业主共同决策。

其次，作为维修资金使用申请人，不只是提出申请就可以了，申请人还要负责提交申请资料、制定维修方案、工程预算、组织公开公示、业主表决、选择施工单位、签订施工合同、竣工验收和结算审计等工作，没有全体业主的委托，业主个人是不能代表大家完成以上事项办理的。

也就是说，到城管局来办理使用申请的，必须具备申请主体资格，个人不能提出申请。

门窗属于自用部位，不能使用维修资金

自己家的窗户坏了，是不可以使用住房维修资金的。那么，维修哪些地方，可以申请使用住房维修资金呢？

《民法典》第281条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

“共有部分”包括房屋共用部位和共用设施设备。

《住宅专项维修资金管理办法》第3条规定，住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

但需要特别指出的是，门窗属于自用部位，不能使用维修资金，只用“房屋共用部分”才能使用维修资金进行维修。

同时，开发商遗留问题、未交纳维修资金、维修资金余额不足以支付维修费用的，以及有线电视、燃气、供暖、网络、供电线路等由专业公司负责维修，不符合维修资金使用条件，不能动用维修资金进行维修。

先到物业报修登记，再由物业或业委会提出申请

如果损坏部分符合申请住房维修资金的条件，该如何申请呢？

房屋屋面外墙渗漏情况，因每家每户的情况不同，维修责任主体也不同，不是所有的维修都符合使用维修资金的条件。

上面提到有的是质保期内质量遗留问题，有的在物业服务合同维修范围由物业进行维修，有的小区没交维修资金无维修资金可用，另外，我市油田和石化国有企业老旧房改房小区维修资金提取后由国企自管，油田和石化公司房改房小区维修应向油田公司和石化申请使用。

总之，发生维修时，作为管家的物业企业，是最了解小区各方面情况的。物业根据业主报修到现场查看后，才能知道应通过哪种方式进行维修。

所以，业主在房屋发生维修问题时，可首先向物业服务企业报修，由物业管理人员核实情况，判断维修责任主体，告诉业主应由谁进行维修。如符合维修资金使用条件的，由物业报告业主委员会提出使用申请，没有业主委员会的，由物业企业提出使用申请，并按规定组织维修。

应急维修申请，6月30日之后有变化

小区未成立业主委员会（或物业管理委员会），会影响维修资金的应急使用吗？

2020年12月新出台的《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中规定，发生紧急情况需要维修的，业主委员会可直接申请使用维修资金，尚未产生业主委员会的，由街道组织代为维修，并从维修资金中列支相关费用。

6月30日之前，小区发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况时，如果未成立业主委员会（或物业管理委员会），仍按照我市2016年出台的《大庆市住宅专项维修资金使用实施细则》的规定，可以由物业企业向市城管局提出使用申请。

6月30日后，按照《民法典》和2020年12月国家建设部新出台的规定，应急维修时，物业就不能作为申请主体了，使用申请应由街道提出。

未缴纳或余额不足时，可以补建或续筹

小区没有缴纳住房维修资金，或者维修资金使用后再次使用时余额不足，应该怎么办？

对此问题，《黑龙江省住房和城乡建设厅关于进一步加强住宅专项维修资金管理工作的通知》中有明确规定，已成立业主大会的，可按照相关规定，由业主大会制定续筹方案，可采取灵活多样的续筹方式。

续交的方式有：

①参照维修资金首期归集标准，一次性足额续筹；

②在扣除合理成本后，将公共收益补充维修资金；

③业主大会决定的其他方式。未成立业主大会的，要通过物业管理委员会或街道（乡镇）社区组织业主确定续筹方案，开展续筹工作。

对于业主应履行续筹义务的，受托银行、业主委员会、物业管理委员会都可以督促业主续交；督促后拒不续交的，还可以通过纠纷调解、法院诉讼等方式，督促业主履行续筹义务。

据悉，我市将通过鼓励业主主动交存、利用公共收益补充等多种方式，引导老旧小区维修资金补建工作，并实行“即交即用”模式。