作者｜张茂荣

房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师

主攻：重大疑难房地产案件、小产权房（含历史违建、绿本房）纠纷、涉房家事、大宗交易、民行/民刑交叉等

一套二手住宅买卖纠纷，违约金高达730万，而且是原告（买家）发起诉讼，反赔被告（卖家）！

730万，深圳买一套房？不，是深圳一套房的违约金！推荐阅读>>>《》

2019年6月，笔者代理的深圳一套二手房730万违约金的消息登上全国热搜，刷新了国人的眼界。

一审判决后当事人不服，上诉至深圳市中级人民法院，近日笔者接到二审判决书：驳回上诉，维持原判！

基本案情：买家违约，起诉卖家

涉案房产位于深圳龙华观澜湖别墅。

2018年1月15日，经中原地产（深圳）有限公司居间介绍，买卖双方签署《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》，成交价7300万，卖家红本在手，买家一次性付款。（ps：双方都是土豪~~~）

付款时间约定：签约当日支付定金365万，2018年2月13日前支付第一期房款3435千万，4月30日前支付第二期房款3500万。

代付代收约定：买家指定付款人付款，卖家指定收款人收款，《补充协议》载明了指定收款人户名、开户行、账户。

违约责任约定：任何一方逾期履行义务超过五日，对方可解除合同并选择其支付成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则。

上述合同协议签订后，买家分别于1月18日、2月13日、2月14日支付卖家定金365万、部分购房款1600万，合计1965万，其后以卖家未能及时开具收据，且委托他人代收款恐被挪用引发相关刑事责任，存在安全隐患为由停止后续款项的支付。

经与交涉，买家仍不能付款后，3月25日卖家委托律师向买家及中原地产发送了《解除合同通知》。

4月8日，卖家向买家快递《通知函》，通知买家合同已经解除，请买家尽快与本人或律师联系协商后续事宜，并请买家拿出解决方案。

4月16日，卖家将涉案房产卖于案外人，并于4月20日完成递件过户。

4月25日，买家回函卖家表示交易过程中发现付款不安全，为保障己方合法权益，防止卖家或指定收款人挪用款项引发刑事责任暂停支付部分款项，希望重新调整或协商更有保障的账户完成交易。

其后，卖家多次、多途径函告买家，要求协商解决解除合同后续事宜无果。

2018年4月27日，买家以原告身份主动发起诉讼，要求判决卖家返还购房款1965万元、支付违约金1460万元、赔偿佣金损失32万元。

卖家委托笔者及信荣（沈阳）房地产律师团队首席律师宋晓峰提起反诉，要求判决确认买家违约，支付卖家违约金1460万元。

一审判决：原告（买家）违约，赔偿被告（卖家）违约金730万元。

深圳市龙华区人民法院经审理认为：

买卖双方所签《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》系真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。

根据约定，买家应于2018年2月13日前支付第一期购房款3435万元至卖家指定账户，但仅向卖家支付定金365万及第一期部分购房款1600万，构成违约。

卖家未出具收款收据与原告资金安全问题之间不存在直接因果关系，双方约定收款账户代收款未违反法律法规强制性规定，买家拒付理由明显不足，不予采纳。

买家主张卖家一房两卖构成违约，但卖家向案外人出售行为系基于买家未足额支付购房款并已满足合同解除条件的情况下进行的，另售之前已通知买家解除合同，合同解除后再行出售未违反法律规定。

买家作为违约方，诉请要求卖家支付违约金并赔偿损失不予支持；卖家作为守约方，反诉要求买家支付违约金予以支持，但以在合理期限内另行出售房产，实现了出售目的，综合合同履行情况及买家过错程度，酌定买家以成交价10%支付卖家违约金730万。

2019年6月5日判决：

1、卖家返还买家购房款1965万元；

2、买家支付卖家违约金730万元；

3、驳回买家其他诉讼请求；

4、驳回卖家其他反诉请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

深圳市中级人民法院经审理认为：

买家主张卖家委托他人收款系出于避税目的，卖家未能出具收款收据，未按合同约定支付款项系行使不安抗辩权，卖家一房两卖构成违约，就此本院认为：

如果卖家因委托他人收款偷税漏税应由税务机关依法追缴，并不影响买卖合同效力。买家并未举证付款后曾要求卖家出具收款收据而被拒绝，而且收款账户系卖家在协议中明确指定的账户，即使卖家未出具收据也不会导致资金风险，即使代收款收款后未将房款转付卖家，也与买家无关。买家未能如约付款构成违约，卖家有权解除合同。合同解除后，卖家将房产另售他人不构成违约。

一审法院根据合同情况及买家过错程度，以成交价10%的标准酌定买家应付卖家违约金730万元，处理适当，符合法律规定，本院予以确认。

2021年6月15日判决：驳回上诉，维持原判。

信荣说：原告应预判诉讼结果，不具备胜诉条件不可贸然起诉，明显败诉案件，应主动与对方和解。

1、本案标的额虽然很大，但法律关系并不复杂，争议焦点无非是买家是否有权拒绝按约定向卖家指定代收款账户付款，这是一个非常简单的法律问题：无论是之前的《合同法》60条，还是现在的《民法典》509条都规定了全面履行原则，即当事人应当按照约定全面履行自己的义务，没有充分证据和理由，拒绝按约定履行义务的显然构成违约；

2、本案房产成交价7300万，约定违约金高达1460万，买家未能按约定收款账户付款己方违约，本就不该主动挑起诉讼，向卖方索赔：自己违约，先行起诉卖家是最大策略失误！

3、诉前卖家解除合同后，曾多次通知买家磋商后续事宜，本打算仅没收365万定金了事，但买家拒绝沟通，发起诉讼卖家委托笔者反诉后，仍未能积极与卖家和解，再次错失和解良机；

4、一审败诉后，买家应预测上诉结果，明知改判无望，未能抓住与卖家做最后和解的机会，以致于1965万被卖家无偿使用三年多，还要反赔卖家730万违约金，确实太窝心.....

5、一纸合同，从2018年1月15日签约，到3月25日解约，仅仅两个月十天时间，付730万或创全国最高二手住房违约金赔偿！警示合同当事人：务必重视合同条款，严格履行合同义务，切勿违约，更勿违约后先起诉（有专业律师提供法律支持的守约被告是吓不倒的~~~）