权威资深发布:石家庄市刑事诉讼律师出庭收费,房托有什么法律责任

“这都是他们留下的痕迹。”已经退休的李爱国（化名）指着自己家的门说，门上被红色油漆喷了字。李爱国说的“他们”指的是贷款公司。

然而，李爱国并没有贷过款，这笔所谓的贷款与他卖了一套房子有关。2014年5月至2015年7月，一年多时间内，包括李爱国在内石家庄至少有81位受害者卷入了一桩房产中介诈骗案中。

申怀玉是涉嫌诈骗的两家房产中介实际控制人。2014年5月至2015年7月，他指使妻子和员工充当房托，骗取老人信任，然后在公证处诱使受害者签订公证书，从而获取房产的抵押权。此后，其再将房子抵押给民间金主套现，抵押款被用于经营和还债。

2015年7月，申怀玉诈骗集团资不抵债而“暴雷”。同时，卖房者欠下 “高利贷”，催款者“上门讨房”。他们用尽多种手段，堵锁眼、毁电闸，甚至拆门，包括在李爱国家门上留下了红字。

卷入卓联房产中介诈骗案，对李爱国来说，是一场没有预料到的灾难。

涉案公司有两家。一家名为河北卓联房地产经纪有限公司（以下简称卓联），是石家庄本地排名靠前的房产中介公司。工商信息显示，其经营范围为房地产信息咨询、房地产中介服务等。另一家名为河北柏众房地产经纪有限公司（以下简称柏众），业务和卓联相同。两家公司的实际控制人均为申怀玉，其中柏众的最大股东是其妻子张红娜。

因涉嫌合同诈骗，申怀玉于2015年8月14日被刑事拘留，现被羁押在石家庄市第一看守所。

今年10月，胜诉的裁决书被送到李爱国手中。这几年的折腾，李爱国说已身心疲惫。“我只想尽快拿回自己的房子”，李爱国说。

“大老板”实为房托，

假装外甥骗走房主房屋抵押权

李爱国的厄运从2015年6月份开始。6月的一天，“（卓联业务员）韩艳红通过电话告诉我，有一位客户正在寻找房子，并约我看房。”李爱国回忆。据李爱国称，自己确实在某平台登记了卖房信息，但并非卓联。第二天下午，李爱国应邀到卓联国际城店谈卖房事宜，见到了韩艳红和卓联区域经理段世琼。

李爱国被告知，买主是一位“做大生意的老板”，“不差钱”。经过韩艳红的撮合，双方最终敲定首付15万元，其余分期付款。6月10日下午，李爱国见到了买家闫伟刚，并当场同业务员、闫伟刚签订了一份《房屋买卖（置换）合同》。

李爱国将名下该套房子出售给闫伟刚，成交价为96万元。卓联公司作为中介负责代理李爱国收取购房人的购房款并留存房产证原件，负责促成该笔房屋交易，保证收回剩余房款并打至李爱国账户。双方约定，贷款下来当天就打至账户。

事实上，闫伟刚的真实身份并不是“大老板”，他是申怀玉旗下柏众公司招商部经理。当时李爱国完全被蒙在鼓里。

7月的一天，李爱国接到韩艳红的电话。“段世琼失联了，很多房子出了问题，你赶紧来公司一下吧。”段世琼失踪了，还有80万没到账，李爱国蒙了。

与此同时，他发现受害者并非只有自己一人。当李爱国赶至卓联总部大楼时，该处已经聚集了多位曾委托卓联卖房的业主。

通过房管局李爱国查到，他的房子竟然存在抵押的情况。裁决书显示，2015年7月初，经人介绍，闫伟刚和民间借贷金主潘红阳在公证处签订抵押合同。据描述，当时潘红阳借给闫伟刚130万元，月利率1.7%，期限为三个月，公证单位为河北省石家庄市燕赵公证处，随后双方在房管局做了房产抵押。闫伟刚在潘红阳处抵押的两套房子，就包括李爱国的房子。

李爱国意识到买房人闫伟刚的真实身份不简单，也回忆起自己在房管局过户大厅签的那份奇怪的证明。

据李爱国回忆，2015年6月16日，他在房管局过户大厅签了一份证明，要证明大老板闫伟刚是他的外甥。

当时，短信提示李爱国的银行账户15万元首付款已到账。紧接着，卓联相关工作人员拿出一份姓名空白的叔侄关系证明让李爱国签字。“他说这只是他们的一个流程，房管局的监管账户只监管首付款。”李爱国心想，既然已经付过首付款了，那就不用资金监管了。

李爱国告诉记者，他对叔侄关系表示疑惑，最终，叔侄关系证明被卓联相关工作人员修改成舅甥关系证明，并以此为由成功申请免除资金监管。事后，李爱国才知道，一旦资金进入监管账户，中介便无法用房产本从银行贷款。

据一位知情人士消息，2015年7月16日-20日，潘红阳将包括李爱国房产在内的两套房子抵押款130万元分批次转入到闫伟刚指定账户中。“绝大多数情况下，他抵押来的钱有一部分用于还债，还有一部分则直接打到申怀玉的私人账户中。”

裁决书显示，多位证人称，2014年年底，申怀玉在公司销售经理以上的管理人员大会上规定，首付款都要打到他的个人账户。

“我经手的业务就是中介费、贷款费、首付款等，都是打入申怀玉的账户，需要公司财务往外支出时也是通过申怀玉的账户。”卓联的一位业务员证言显示，“限定时间卖，6个月到期后房产没有卖出去会赔给房主一万元。”另一位业务员则提及，2014年4月份，申怀玉在饭桌上要求其介绍一套房源，买房的客户，同样为闫伟刚。

一位知情人士透露，在另一起案件中，闫伟刚还曾经和申怀玉的妻子张红娜扮演夫妻，取得被害人信任。

卓联资金迷局：

负债经营，倒房还债

申怀玉的资金链条一直细若悬丝。

申怀玉的一位员工在接受警方询问时表示，2013年总公司在邯郸馆陶县代理过“芙蓉小区”的销售项目，2014年加盟过“新石贷贷款公司”。后来，这两个项目都已经停止。这位员工并不清楚亏损始于何时。不过，自从他进入公司，每年年底都会拖欠员工工资。

另一位员工则透露，2015年以来公司经营不善，外债很多，资金周转不过来。后来，因公证处不再出具抵押公证项目，公司不能拿房子去做抵押回笼资金，公司资金链开始断裂。

裁决书及询问笔录显示，还有员工称，卓联出问题的业务主要在交首付款和全程抵押（全程抵押，即公司将房主房子抵押出去后，占用抵押款）上面。总公司收取首付款后占用资金，并没有交给房主。

河北省检察院检察员出庭意见指出，申怀玉多年负债经营，在明知不具备偿还能力的情况下，以签订《房屋全程委托销售合同》等方式，诱骗客户进行房产交易，非法占有客户房产或资金构成合同诈骗罪。在讯问笔录中，申怀玉则承认，这笔钱被用于公司运营和偿还债务。

至此，事件轮廓逐渐明朗。经审理查明，2014年5月至2015年7月，申怀玉利用其经营的卓联公司、柏众公司，以房产买卖中介为名，在与客户签订、履行《房屋全程委托销售合同》等合同、协议过程中，虚构事实，隐瞒真相，骗取被害人财物。涉及被害群众81人，房产42套，合同价值3592.5万元。

财经评论员严跃进表示，卓联的本身融资方式并不复杂，说白了这个中介没有尽到其促进成交的责任，反而利用补偿一万元的诱惑骗房来抵押。

据石家庄市房地产业协会数据，2014年当地房价较上年涨幅超过30%，2014年至2015年，石家庄楼市单价增幅陡降，近乎持平。

2014年9月25日，石家庄市住房保障和房产管理局发布《石家庄市住房局关于取消我市住房限购政策》的通知，意味着石家庄正式取消限购。石家庄房价因此出现大幅度增长，涨幅再次超过30%。

“一旦挺过楼市寒冬，他这种经营模式在急剧上涨的房价的刺激之下，有机会洗白上岸。”其中一位房主的委托律师对新京报记者表示。

房子如何被抵押？

公证处连续撤销30份公证书

诈骗中介是如何诱骗受害者一步步走入陷阱的？经过公证的房子是如何被抵押的？

一位受害者向记者出具的一份公证书显示，公证事项为委托，委托书包含代为签署房地产买卖合同及相关文件、代收房款、代签抵押贷款合同、代收借款款项、办理房产交易过户手续、办理房屋所有权、土地证的查询、挂失、领取手续等事项。公证员为张阿芳。

这份委托书一旦被公证则意味着，中介拥有了房产证并可以进行抵押贷款。

“这么多人被骗主要是因为对流程不熟悉。”一位苏姓受害者向记者直言。多位受害者向太行公证处递交《公证复查申请表》。

受害者提供给新京报记者的《河北省石家庄市太行公证处公证复查处理决定书》显示，2015年12月18日，太行公证处一次性撤销28份公证书。

随后不久，另外两名受害者也向石家庄太行公证处以相同理由递交《公证复查申请表》。

太行公证处在2016年1月8日再次做出两次撤销决定。

10月16日下午，在石家庄太行公证处，公证员张阿芳向记者表示，签订公证时双方均在场，并否认了和刘光辉（卓联公证专员）之间存在利益输送的关系，“我不认识卓联和柏众公司来办理公证业务的工作人员，我们之间没有其他私人关系。”

针对被害者提及的“未宣读、未解释”等问题，张阿芳表示，“我们的公证流程中并没有向双方宣读公证内容这一项。”

一位深圳资深公证处人士告诉新京报记者，这些委托的公证书只是代表双方就公证内容达成同意，如果只是未宣读不至于撤销公证。

那么，为何太行公证处最终选择连续撤销30份公证书呢？记者拨通太行公证处主任韩永启的电话，对方表示须请示领导再作答复。截至记者发稿，对方并未回应。

多份受害者在房管局签订的《免除资金监管申请表》也存在疑点。除了以双方协商约定为由申请免除资金监管外，还有的以叔侄关系、舅甥关系为由申请免除资金监管。

一位受害者提供的照片显示，在石家庄房屋登记交易中心墙上曾公示了一张库量房（二手房）买卖登记流程图。该图表明：可申请免除监管的有四类，分别为依据法律文书取得房屋所有权的、经拍卖取得房屋所有权的、买卖双方房屋产权互换的、买卖双方为直系亲属的。

“叔侄关系、舅甥关系不属于直系亲属，我们也不知道中介是如何操作的。”一位受害者表示。

“叔侄关系也可以免除资金监管，只要你们承诺签一个关系证明来证明是亲属关系即可免除资金监管。”11月7日，石家庄市住建局房产交易中心办公室的一位工作人员向新京报记者介绍说，“即便是朋友，你们只要承诺你们是亲属关系，我们这里不会进行资格审核。”

在房产交易过户过程中，资金监管账户肩负有保证交易资金安全的重担。相关负责人曾公开表示，“凡我市五区范围内，已取得《房屋所有权证》的存量房进行买卖的，都要实行交易结算资金监管。”

然而，前述工作人员却表示，如果朋友间想免除资金监管，只需要签订一个亲属关系证明即可。“但是出了事儿都是你们自己承担。”上述工作人员表示，“你们都承认你们是亲属关系了，那我们这块儿为什么还要卡着你们不给你们过户呢？”

11月7日，记者多次拨打石家庄市住建局分管局长的电话，无人接听。

新京报记者 李大伟 罗亦丹 编辑 徐超 校对 李项玲

记者邮箱：lidawei@xjbnews.com