赣州附近刑事诉讼律师收费标准（赣州刑事辩护律师）

很多人咨询，“最近，法拍房很红火，到底法拍房能不能买？”

其实，我知道你们到底想说什么，这么低的价格到底要不要买？

阿里司法拍卖平台早在2012年就已经上线，真正被关注是2014年。

在早期，楼市低迷，大部分法拍房要三拍才能成交，像杭州这样的一线城市，也要二拍才能成交。

随着市场的变化，加上法拍房慢慢的被人盯上，2016年之后住宅类法拍房，只要地势不差基本上一拍就可以成交，而且普遍高过起拍价，尤其是改善类市区次新房，都是被哄抢，成交价能达到市价的80-90%。

在楼市最火爆的时候，还出现过优质房源成交价,高于二手房成交价的现象。

什么是“法拍房”？

“法拍房”，顾名思义就是遭法院强制执行拍卖的房屋。

我们从“法拍房”的成因来看，大致可以从商业贷款、民间借贷、司法没收、无主财产四个方面来概括。

类别

成因

商业贷款

购房人向银行按揭贷款购房，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押房产拍卖变现来偿还贷款。

民间借贷

张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四只能向法院事情张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。

司法没收

刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，其中财产涉及不动产的，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。

无主财产

即无人认领的房产。其也是可以进行拍卖的，但现实生活中几乎很少出现。

购买“法拍房”有什么优势？

（以下所述，是“法拍房”相对的优势，并不是绝对的优势，不作为投资建议使用）

1、评估的起拍价较低

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：“法拍房拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的70%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。”

法拍房的起拍价会在评估价的基础上降10～30%，如果一拍流拍后，将再次降价。

2、法拍房不限购

现在很多大中型城市，都出台了限购的政策，像本地赣州市在2017年7月21日，出台《关于我市中心城区住房限购政策操作细则》对家庭和户籍的认定标准、家庭在市中心城区已拥有住房的认定标准和限购区域内购房流程进行了详细规定，但是，在现阶段“法拍房”不受相关限购政策的调整，这也是“法拍房”在购房政策上的一大优势。

3、“法拍房”可以贷款

现在很多银行金融机构已经注意到了“法拍房”这块巨大的市场，有许多法院已经开始和各大银行开展“法拍房”贷款业务，竞拍人可以在了解拍品时，同时了解相关贷款事宜。

4、“法拍房”可以落户

购买了“法拍房”的竞买人在取得相关产权证书后，可以到公安机关户籍部门办理落户相关事宜。

“法拍房”的水深吗，风险有哪些？

第一大坑（风险）就是腾房问题

根据《合同法》，买卖不破租赁，法拍房如果有租约在先，即使拍卖了，仍然无法入住。当然，租约结束或者想办法结束就可以入住了。不排除有个别案件的被执行人（老赖）为了阻碍法院的拍卖通过签订“租赁合同”的方式，虚构租赁关系。

在有些“法拍房”中，居住着被执行人的父母（年纪较大的老人），拒不配合法院的腾房。所以，在竞拍前，一定要了解房屋是否腾房和租赁情况。

好消息是，广东省高级人民法院办公室2019年6月27日印发《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》规定，司法拍卖以清场移交为原则，执行法院应当在拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债的裁定送达后十五日内，将执行标的物清场后移交买受人或者承受人。被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的，强制执行。执行法院可以根据案件具体情况，在拍卖前对执行标的物先行清场。

第二大坑（风险）：多头债务、产权纠纷

“法拍房”属于法院强制执行程序中，拍卖出的产权。有些“法拍房”的业主（被执行人），往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。还有可能存在其他共有人的情况。

法院在拍卖公告中明确指出“拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保”，意即法院只负责在房产拍卖成功后出具相应的法律文书，以协助竞买人办理过户，而任何有关房产的权利瑕疵均由竞买人自行了解、风险自担。

第三大坑（风险）相关费用

转让和受让两家的税费，都是由竞买人一人承担，这个大家应该知道。在税费方便，各地的情况是不一样的，每个案例的情况也不一样。就拿住宅来说，个人和个人身份交易相对简单，竞买人非首套要承担3%的契税，被执行人如果不满五或者不唯一，还要承担3%的个人所得税，以及增值税。

这些相对透明，总体来说，法拍房的税费跟新房差不多。什么才是不透明的呢？上面我们提到，房子如果原先由公司持有，被个人拍下，那就要交土地增值税。如果房屋上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税。

原业主未缴纳维修资金，这笔费用同样也由竞买人承担。另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由竞买人负责承担。

建议：受限于目前的不动产暂行条例，非利益相关人是不能够查询个别隐私内容，所以拍卖前需要通过专业机构（律师，债权人等）查询更详细的信息，确保自己的利益。预估缴纳的预算，了解全部的公共费用，做到心中有数。另外平时，周末，白天，黑夜，多次上门调查。去物业公司了解水电煤气的缴纳费用。

投资有风险，购“房”需谨慎。