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江海说法

微社区e家通江海微音与江海司法所联合推出“江海说法”栏目，邀请广东华璟律师事务所、广东芳华律师事务所、广东冯大律师事务所、广东协言律师事务所律师围绕法律主题，结合社会热点话题，以案释法，提高百姓法律素质和用法水平，推广“一社区一法律顾问工作”。

本栏目每月推送一期，助力构建法治社会，促进江海和谐发展，提高居民群众的法律意识，欢迎关注！

近年来，随着中国老年龄化社会的来临，居住在老旧小区的“悬空老人”日益增多，为破解老年人“爬楼难”的问题，越来越多的老旧居民楼选择了加装电梯。

加装电梯原是惠民利己之事，

却引来接连不断的闹心事

遇上这些事该如何化解？

怎么赔？

如何赔？

怎么调？

广东冯大律师事务所蒲治律师将和大家分享两起高低楼层业主因加装电梯产生纠纷的案例。

本期讲法律师蒲治

广东冯大律师事务所律师、合伙人，毕业于广西大学。2006年起专职执业至今已十四年，擅长刑事辩护、交通事故、劳动、离婚纠纷等业务。蒲治律师自执业以来一直热心社会公益，多年来为弱势群体提供法律援助服务，积极承办法律援助案件，曾两次被评为海珠区优秀法援律师、2018年度全市刑事案件律师辩护全覆盖工作优秀律师、2019年度海珠区爱心法律援助律师。现担任海珠区富文社区、新安社区法律顾问。

案例一

加装电梯，低楼层业主不同意，能否阻止?

居住于某小区同一楼栋的杨某、蒋某等11户业主同意给自己居住的楼加装电梯，而位于低楼层的张某等三户业主不同意加装，最终，经小区业委会法定程序决定加装电梯。

随后，杨某作为业主委托代理人，与具备相应资质的厦门某电梯公司及江西某建筑公司签订施工合同，并对平面方案图、效果图复印件进行了张贴公示。

但在施工过程中，同住于一栋楼低楼层的住户张某等3名业主却在施工现场横加阻挠，并在自家厨房窗外安装铝合金防盗网，造成电梯井道无法施工。

那么，同一栋楼的低楼层业主能否阻止高楼层业主加装电梯？

最终，蒋某、杨某等11户业主作为原告，将张某等3户低楼层业主告上法庭。法院经审理认为，该单元加装电梯依法取得许可，同意增设电梯的业主比例符合法律规定，蒋某等业主增设电梯的行为合法，张某等业主不得阻挠施工。

法院怎么判？

法院一审判决，张某等人停止对案涉单元加装电梯工程施工的阻挠和妨碍，拆除各自安装在厨房窗户外墙的铝合金防盗网。

律师怎么说？

该起案件类似于建筑物区分所有权纠纷或者相邻权纠纷，主要规定的法律有物权法、建筑法、城乡规划法等，其中物权法第七十六条第六款明确规定，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，简称两个三分之二原则。《广州市既有住宅增设电梯办法》第五条还规定，增设电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。因此，只要超过法定的人数的同意增设电梯，并征得电梯占用业主专有部分的业主同意，是可以增设的。同时，城乡规划法第四十条规定，增设之前必须经过相关主管部门的行政审批，比如规划主管部门。

如上所述，只要符合法定人数、法定程序的表决通过了增设电梯的决定，那相关主管部门行政许可是基本上能审批的，除非小区内确实存在不具备增设电梯的施工条件等客观原因。

在多数业主经由法定程序取得行政许可的情况下，个别业主应当对多数意见给予尊重，不得妨碍、阻挠施工。如果少数业主对下发的行政许可证有异议，可以通过行政复议或者行政诉讼来维护自己的合法权益。而多数业主也应充分考虑因加装电梯给低楼层业主带来的通风、采光及潜在的房价贬值损失，本着公平合理的原则，在充分协商的基础上，给予低楼层业主必要合理的补偿。

案例二

加装电梯，低楼层业主通风采光受损获赔偿

在加装电梯过程中，103房业主曾某与申请加装电梯的业主矛盾重重。双方协商未果，曾某诉至法院，要求被告（703房业主）及使用电梯的第三人（1楼至8楼的其他业主）在电梯东面与103房出口加建封闭墙体，并支付加装的电梯损失15万元（包括因加装电梯导致103房房价下跌的损失及因影响采光、通风给曾某造成损失的费用、曾某因加装电梯造成身体不适的治疗费、精神损失费）。

在审理过程中，天河法院到涉案楼宇进行现场勘察。经勘察，电梯井并未阻挡103房朝北的阳台正北侧空间，电梯井及二层的引桥对103房楼梯间的通风、采光有一定的影响；一名身体健康的成年人位于103房外墙距离电梯最近的位置聆听电梯升降噪声，在附近无人说话、行走情况下，能听见103房50米以外道路上汽车行驶的噪声，但未听到电梯升降发出的噪声，仅能听到在电梯一楼使用电子钥匙时发出的“嘀”声，该声音不尖锐、不刺耳。

经审理，法院认为，同意加装电梯并使用电梯的权利人应当就加装电梯给予原告适当赔偿。法院综合本案案情，根据公平原则，酌情认定赔偿金额以3.5万元为宜。原告未对加装电梯造成103房价值减损及身体不适而产生治疗费、精神损失费提供充分证据，法院不予支持。

另外，对于原告加建墙体的诉请，法院综合考虑在该处砌墙既不利于进出楼梯间，也不利于消防逃生，同时也会对一楼楼梯间的通风、采光产生一定影响等因素，依法不予准许。

法院怎么判？

法院判决，由同意加装电梯并使用电梯的权利人向原告赔偿经济损失3.5万元，驳回原告的其他诉讼请求。案件各方当事人均未提起上诉，该判决已生效。

律师怎么说？

《广州市既有住宅增设电梯办法》第二十六条进行明确规定，业主认为因增设电梯侵犯其所有权或相邻权等民事权益而提出补偿等要求的，由业主之间协商解决……业主之间协商或者调解不成的，依法通过民事诉讼途径解决。

《物权法》第九十二条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

即因加装电梯对其他业主通风、采光、安静等利益造成损害的，获利业主应进行赔偿，而受损业主在必要容忍的范围内负有提供便利的义务。此外，在加装电梯纠纷权利平衡中，当生存利益与财产利益发生冲突时，事故逃生等多数人的生存利益优先于个体财产利益。

因此，法院判决赔偿原告的经济损失3.5万元，但对原告要求砌墙的诉请不予准许。

律师建议

加装电梯纠纷的处理，首先纠纷当事人之间要进行自行协商。针对因加装电梯将引起的相邻不动产权利人受损赔偿问题，获益方和受损方都应该在遵照法律规定的前提下，本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，友好协商赔偿问题。对赔偿问题避而不谈、因赔偿问题协商不成而未经规划部门许可建设就擅自加建电梯或阻挠合法施工的行为，都是不可取的，往往会造成两败俱伤的局面。

如果业主们就赔偿问题在无法协商一致的情况下，可以请求行政部门、居委会、原房改房售房单位、业委会或者增设电梯咨询服务机构等组织协商或调解，也可以共同委托第三方机构出具加装电梯导致低层住户受损评估报告，在报告基础上进行补偿协商，计算出各利益方都能接受的补偿金，促使老楼加装电梯不再难，也可以避免讼累。仍不能解决纠纷时，则及时走法律途径解决纠纷。

如需帮助，

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一

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1.免费法律服务热线：12348

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3.法律援助咨询：34352433

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二

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三

现场办理指引

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【记者 温倩茵】

通讯员 叶倩婷

通讯员供图

【编辑 南山】

来源：微社区e家通江海微音（微信号：xxsbejtjhwy ）