南阳市刑事辩护律师代理费（河南刑事辩护代理资深律师）

问：《南阳市房屋专项维修资金管理办法》出台的背景是什么？

答：随着我国房地产业的快速发展，国家和省相继出台了房屋专项维修资金管理方面的规范性文件；我市2005年出台的《南阳市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理办法》已不适应当前我市新的形势和管理需要。为进一步规范我市房屋专项维修资金管理、充分发挥专项维修资金功能、保护业主合法权益，推动我市房屋专项维修资金管理规范化、制度化建设，根据住建部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》和《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》等相关法律法规，结合我们南阳实际，我市出台了《南阳市房屋专项维修资金管理办法》。

问：《南阳市房屋专项维修资金管理办法》重点解决了哪些问题？

答：一是重点解决了维修资金交存如何把关的问题；二是增加了维修资金使用时业主的表决形式；三是解决了当前业主普遍反映的维修资金使用难的主要障碍；四是解决了电梯突发故障、屋面漏水等紧急使用维修资金情况等问题；五是解决了维修资金管理具体工作中存在的政策盲点。

问：房屋专项维修资金是什么，为何要建立房屋专项维修资金？

答：房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，相当于房屋的“养老金”。建立房屋专项维修资金，有利于提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命，为广大业主提供舒适的生活环境，进而达到物业保值增值的目的。

问：房屋专项维修资金由谁来归集、管理？

答：市中心城区的房屋专项维修资金由南阳市物业维修资金管理中心负责归集、管理，该中心是南阳市房产服务中心的直属二级单位；各县（市）区的房屋专项维修资金由各县（市）区房产管理部门所属的维修资金管理机构负责归集、管理。维修资金管理机构的主要职责是负责房屋专项维修资金的归集、使用、管理和保值增值。

问：房屋专项维修资金的归集范围和交存标准？

答：凡单幢房屋或者一个物业管理区域内房屋，有两个以上产权人的，应当建立房屋专项维修资金。业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存房屋专项维修资金，首期房屋专项维修资金的交存标准为：多层（7层以下，含7层）每平方米37.5元；小高层（8层~12层，含12层）和带电梯的多层每平方米65元；高层（13层以上，含13层）每平方米77.5元。

问：怎样才能保障房屋专项维修资金按规定交存？

答：购房人应当在办理网签《商品房买卖合同》确认手续前，直接将维修资金存入房屋专项维修资金专户，开发建设单位不得代收维修资金。未出售商品房应交纳的房屋专项维修资金，在办理房屋所有权首次登记时，由开发建设单位先足额垫付，待房屋出售时由开发建设单位按维修资金专户账面余额扣回。

按照有关规定，未按规定交纳维修资金的商品房，网签管理部门不得办理网签《商品房买卖合同》确认手续，不动产登记部门不得办理商品房首次登记，开发建设单位不得将房屋交予购房人。

问：怎样续筹房屋专项维修资金？

答：业主分户账面房屋专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。已成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，业主委员会组织实施；未成立业主大会的，续交方案由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主决定。

业主未按规定时限续交的，业主委员会应当书面通知其交纳时限。逾期仍不交纳者，业主委员会可申请仲裁或向人民法院起诉。未成立业主大会的，利益相关人可申请仲裁或向人民法院起诉。

问：房屋专项维修资金由谁交存、归谁所有？

答：房屋专项维修资金由业主交存，业主交存的房屋专项维修资金属于业主所有。

问：房屋专项维修资金的使用原则、条件，如何分摊？

答：维修资金的使用，遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。申请使用应满足以下条件：一是保修期满；二是属于共用部位或共用设施设备的范围；三是须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意；四是列支范围内维修资金已足额交存至房屋专项维修资金专户。使用费用的分摊由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例或约定分摊。

问：房屋专项维修资金的维修范围有哪些？

答：房屋专项维修资金适用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

共用部位，指的是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢楼房业主或者建筑区划内业主共有的部位，一般包括房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层、设备层、非产权式楼内存车库等。

共用设施设备，指的是根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢楼房业主或不同楼幢房屋业主共有的附属设施设备，一般包括给排水管道、公共水箱、加压水泵、电梯、天线、共用照明、消防设施设备、道路、绿地、路灯、停车设施、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

问：我市房屋专项维修资金管理现状及存在的问题？

答：我市房地产业起步于上世纪90年代，建筑年代较早的房屋，已经逐步到了普遍使用维修资金阶段，对于房屋专项维修资金的管理，社会关注，政府重视。目前，我市各县（市）区房产部门都已成立了房屋专项维修资金管理机构，房屋专项维修资金归集率、使用率逐年提升，管理水平逐年提高，《南阳市房屋专项维修资金管理办法》的出台，进一步健全和完善了管理体制和管理制度。当前存在的主要问题是各县（市）区管理水平参差不齐，主要表现：一是资金的归集还没有完全做到应归尽归，尤其是历史遗留老旧小区归集率低；二是维修资金使用率较低，有些地方存在使用难的问题；三是一些开发建设较早的物业小区和个别问题楼盘项目，存在开发建设单位违规代收挪用、追交困难问题。

问：如何解决专项维修资金使用难的问题？

答：为了保证维修资金的使用安全，防止被套取，有效维护业主合法权益，《物权法》及住建部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》规定：申请使用维修资金，应当经房屋专项维修资金列支范围内专有部分占建筑面积三分之二以上，且占相关人数三分之二以上（即“双三分之二”）的业主签字确认。而在实际工作中，由于各种原因，要达到“双三分之二”以上业主签字确认，会耗时较长，甚至无法完成。例如：屋顶漏雨需要维修，须整栋楼“双三分之二”业主签字同意，部分非顶楼业主不愿签字，需做大量工作，耗费较长时间，从而形成维修资金“使用难”现象。

为了破解在全国都普遍存在的维修资金“使用难”问题，我们一是核减申请要件、简化办理程序、压缩办结时限，提高资金申请使用、审批效率；二是制定了《南阳市房屋维修资金应急使用程序》，对符合紧急使用条件的，不经过业主“双三分之二”表决同意，即批准使用资金进行维修。以上措施的实施，使“使用难”问题得到了有效解决，群众投诉率下降、满意度提升，市中心城区近年来未接到过此类投诉。

问：开发建设单位违规代收、挪用专项维修资金怎么办？

答：开发建设单位违规代收、挪用维修资金问题是群众反映、投诉的热点。这种现象主要发生在建成年代比较早的老旧小区和开发建设单位违规销售的问题楼盘。为了解决这一问题，我们一是根据开发建设单位不得代收、挪用房屋专项维修资金的有关规定，加大宣传力度、引导广大业主自觉抵制开发建设单位代收行为；二是对已经违规代收维修资金的开发建设单位，利用行业管理的手段，要求其限期整改、交存；对拒不履行整改义务的，作为不良记录列入企业诚信档案，情节严重的，将企业纳入黑名单；同时，引导业主到人民法院依法诉讼追缴。

问：什么情况下可提出应急使用申请？

答：当共用部位、共用设施设备发生危及房屋使用和人身财产安全，需要立即进行维修和更新改造的紧急情况发生时，如电梯、消防等共用设施设备故障损坏，无法正常使用；屋面、外墙渗漏；楼体外墙墙面有脱落危险；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；公共护栏（围）破损严重及其他情况的，可提出应急使用申请。应急使用申请应由业主委员会（相关业主）或物业服务企业向所属区域房屋专项资金管理机构提出。

问：哪些费用不得从专项维修资金中列支？

答：以下费用不得从专项维修资金中列支：一是依法应当由建设单位和施工单位承担的房屋共用部分、共用设施设备维修和更新、改造费用；二是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；三是应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；四是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。

问：专项维修资金如何进行监督管理？

答：专项维修资金遵循专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则；管理机构接受业主对其分户账中房屋专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询；依法接受审计部门的审计和财政部门的监督检查。

问：作为房屋专项维修资金管理部门对广大业主有何建议？

答：为进一步做好房屋专项维修资金管理，有效维护广大业主合法权益，在此提醒广大业主：一是在房屋专项维修资金交存时，要直接交存至维修资金管理机构指定专户，不要交给开发建设单位；二是对开发建设单位违规代收行为，要坚决抵制并及时向相关部门反映、投诉，必要时向人民法院提起诉讼；三是已交存房屋专项维修资金的业主，需使用维修资金且符合维修资金使用条件的，应及时提出使用申请；四是在房屋专项维修资金使用时，要积极主动行使决策权、监督权，确保维修资金的合理、安全、及时使用。