厦门海沧刑事二审律师在线解答（厦门市海沧区律师事务所电话号码）

本报讯 （记者 安海涛 通讯员 姚 亮 林 姗）辛辛苦苦买套房，原本是件高兴事，可买卖双方却因房屋面积差起了争执，最终闹上了法庭。福建省厦门市湖里区人民法院一审审理了一起房屋买卖合同纠纷案，判决卖方返还买方定金10万元。日前，经厦门市中级人民法院二审维持原判。

2019年7月，阿原将厦门市海沧区某套商住房出售给阿屏，房产买卖协议约定：建筑面积61平方米，成交价160万元，2019年10月15日前办理过户登记手续，并特别备注“房屋面积以实际产权证面积为准，一星期内从银行借出复印件给阿屏”。

在看房过程中，阿原的姐姐曾告知阿屏，一手购房合同中房屋面积为58.84平方米，后来增补了几平方米，应为61平方米。阿屏向阿原支付购房定金10万元。之后，阿原将产权证照片通过微信发给阿屏，阿屏发现产权证上载明的产权面积仅有58.96平方米，比合同面积少2.04平方米，遂提出双方协商解决。

阿原称房子是按套卖，不按面积算，且面积问题合同写得很清楚，没法再协商。

同年11月，阿屏起诉至法院，要求阿原双倍返还购房定金20万元。

湖里区法院审理后认为，二手房买卖中，如合同仅约定房款总价，未约定每平方米单价，又约定“以实际产权证面积为准”，按照存量房买卖市场交易习惯，应认定房屋是按套定价交易，事后双方均不能主张按实际面积多退少补。当事人在缔约阶段，按照诚信原则应承担协助、通知、保护、忠实等先合同义务，如实披露可能影响交易的事实。建筑面积大小不仅关系到对房屋的实际利用，也是评估房价的重要因素，足以影响交易。阿原作为产权人，知晓房屋实际产权面积，理应如实告知阿屏，但在合同订立过程中，阿原并未出示房产证，仅是口头陈述建筑面积为61平方米。虽然根据合同“以实际产权证面积为准”的约定，阿屏应当知道合同面积与实际面积可能有误差，但基于信赖利益保护原则，误差不应超过可预见的范围。本案建筑面积的误差比值超过3%，以成交价换算，误差金额超过5万元，对一套总价160万元的房屋而言，明显超出合理范围，阿原违反了披露真实信息的先合同义务。

此外，阿屏主张阿原存在欺诈行为，但并未依法行使撤销权，在诉讼中又明确表示放弃行使。在合同有效的情况下，阿屏拒绝按期支付剩余房款，属于违约，经催告后仍未履行，阿原可以解除合同。

只有在合同因一方的违约行为而无法继续履行的情形下，方能对违约方科以定金罚则。原、被告双方均存在违反合同义务的行为，不适用定金罚则。因合同已解除，阿原应返还已收取的定金10万元。

综上，湖里区法院一审判决阿原应返还阿屏定金10万元，并驳回阿屏的其他诉讼请求。一审判决后阿原不服，提出上诉，厦门中院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

来源： 人民法院报