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【实务案例1】房屋被查封，合同应解除。

上海市长宁区人民法院审理的房屋买卖合同纠纷（案号：（2019）沪0105民初15325号）认为：“刘某、郭某某与黄某某、包某某签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。在上述合同履行过程中，涉讼房屋被虹口法院司法查封，客观上已无法过户至刘珂、郭晓娜名下，故刘珂、郭晓娜在此情况下有权中止履行支付房价款的义务。

刘珂、郭晓娜已将中止履行债务的意思通知黄子浩、包骏洲，并要求黄子浩、包骏洲及时解决司法查封事宜，但黄子浩、包骏洲至今未能解决，且未提供适当担保，故刘珂、郭晓娜有权解除上述合同，要求黄子浩、包骏洲返还已支付的房价款并依约承担违约责任。法院向黄子浩、包骏洲发送的诉状副本最后签收日期为2019年7月21日，故上述合同应于该日解除。刘珂、郭晓娜已支付黄子浩、包骏洲的房价款3,000,000元，黄子浩、包骏洲应予返还。

根据《上海市房地产买卖合同》的约定，合同解除后，黄子浩、包骏洲应支付的违约金金额为总房价款的20%，黄子浩、包骏洲提出该标准过高。鉴于刘珂、郭晓娜并未提供证据证明其因黄子浩、包骏洲违约所造成的实际损失，一审法院结合上述合同的履行情况及当事人的主观过错程度，兼顾公平、诚实信用原则，酌定黄子浩、包骏洲应向刘珂、郭晓娜支付违约金500,000元。包骏洲经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本案的事实以现有证据予以认定。”

据此，一审法院于二○一九年十月二十九日依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、第六十九条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，作出判决：“一、刘珂、郭晓娜与黄子浩、包骏洲就上海市长宁区××路××弄××号××室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》于2019年7月21日解除；二、黄子浩、包骏洲应于判决生效之日起十日内返还刘珂、郭晓娜房价款3,000,000元；三、黄子浩、包骏洲应于判决生效之日起十日内支付刘珂、郭晓娜违约金500,000元；四、驳回刘珂、郭晓娜的其余诉讼请求。”

上海市第一中级人民法院审理的刘珂、郭晓娜与黄子浩、包骏洲房屋买卖合同纠纷案号：（2020）沪01民终1650号认为：“本案的争议焦点在于上诉人是否违约、违约金是否过高、责任承担主体。

根据合同约定，被上诉人应当在2019年5月15日前支付第二笔房价款130万元以及室内装修款150万元，但在2019年3月20日涉讼房屋因上诉人对外欠债而被法院查封，被上诉人与上诉人多次联系，敦促其在付款截止日前解除查封，但上诉人至今未予解决。鉴于涉讼房屋上尚有民生银行的1,300万元最高额抵押，现上诉人又因外债被起诉，涉案交易确有不能继续履行之虞，被上诉人暂停支付余款，当属行使不安抗辩权。

二审中，上诉人也确认售房款不足以清偿外欠债务。被上诉人为履行合同，给予上诉人解除查封的期限，但上诉人均未能解决，系上诉人自己的过错。上诉人主张被上诉人未要求上诉人提供担保、未申请预告登记等存在过错，系将上诉人保证房屋产权无瑕疵的义务转嫁给被上诉人，本院难以认同。涉讼房屋的房价虽然比法院委托拍卖的价格稍低，与估价时点、买卖双方的博弈、市场行情等均有关联，不能由此推出上诉人已经告知售房是为还债的结论。如上诉人告知其外欠2,000多万债务之事实，被上诉人是否愿与上诉人签订买卖合同并支付300万元房款，亦属难定之事。上诉人的不诚信导致涉讼房屋买卖合同无法继续履行，应对被上诉人承担违约责任。” （来源：中国裁判文书网）

【实务案例2】房屋被查封，付尾款、合同继续。

上海市金山区人民法院审理的孙鋆与颜桂林、许雪满、上海泓懿房地产营销策划有限公司房屋买卖合同（纠纷案号：（2019）沪0116民初12992号）认为：“原、被告之间房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，应受法律保护。原告诉讼前已向被告颜桂林履行了1,750,000元购房款支付义务，且已实际入住系争房屋至今，并于本案诉讼中支付了购房尾款400,000元，涤除了系争房屋名下已存在的他案查封。故，被告颜桂林、许雪满应积极涤除系争房屋名下尚存抵押贷款，协助原告办理房屋过户手续。原告诉请既有事实依据亦有法律依据，依法应获支持。被告泓懿公司虽无协助过户之法律责任，但在后续办理过户手续过程中，仍应提供相应服务。” （来源：中国裁判文书网）

【实务案例3】买方无力付款，合同解除。

上海市第一中级人民法院审理的董渊、董佳翔、喻雪芳、周婷婷与商惠明房屋买卖合同纠纷案号：（2017）沪01民终2195号认为：“一审法院认为，董渊等四人与商惠明就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》，对房屋坐落、房屋总价、付款时间、交房时间等主要条款做出了约定，虽然双方对第二期房款70万元支付方式等存在争议，但不影响房屋买卖合同的成立。

双方买卖合同成立并生效，商惠明负有按时、足额支付房价款之义务，商惠明在合同履行期间明确表示无力继续履行合同，董渊等四人依法享有解除权。董渊等四人此后已将房屋另售他人，表明其以实际行动解除了董渊等四人与商惠明的房屋买卖合同。

因商惠明违约导致合同解除，商惠明应按合同约定承担违约责任。商惠明主张双方已经对违约责任达成一致意见，无证据证明，法院难以采纳。商惠明辩称，违约金标准过高，请求调整。法院认为，是否调整违约金应结合合同履行情况、守约方的实际损失等综合因素予以判定，现董渊等四人在2015年5月就已经明知商惠明已无力履行合同，且董渊等四人也已经另行出售房屋，出售价格高于董渊等四人、商惠明约定的合同价，故商惠明要求调整违约金的意见，法院予以采纳，酌定违约金为6万元。判决：一、原告董渊、董佳翔、喻雪芳、周婷婷与被告商惠明就上海市浦东新区××路××弄××号××室房屋买卖合同关系解除；二、被告商惠明应于判决生效之日起十日内支付原告董渊、董佳翔、喻雪芳、周婷婷违约金60,000元（扣除已付定金的50,000元，被告商惠明还需支付10,000元）。

二审法院认为：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

本案中，上诉人董渊等四人与被上诉人商惠明签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。虽然各方当事人对被上诉人应于2015年5月22日之前支付的第二、三期房款的金额有异议，但对支付时间并无异议，事实上，在上诉人向被上诉人催款后，被上诉人父亲称股票套牢无法买房，2015年7月，经上诉人询问，原审第三人宝原公司再次告知被上诉人已经毁约的事实，因此，本案双方之间房屋买卖合同关系解除的责任在于被上诉人。被上诉人主张双方已对违约责任达成合意，缺乏依据，本院不予采信。

至于被上诉人应支付上诉人的违约金数额，上诉人在履约的过程中并无过错，并且虽然其在知晓被上诉人无力履行合同之后另行出售房屋，但系争房屋的出售价格并未明显高于上诉人、被上诉人约定的合同价，而被上诉人作为房屋购买方在签订《房地产买卖合同》之后未积极备款买房，而是主张股票套牢无法买房，其违约行为明显，存在过错，因此根据被上诉人违约造成上诉人的实际损失，结合合同的履行情况及当事人的过错等因素，从公平原则和诚实信用原则的角度出发，本院酌定被上诉人支付上诉人违约金12万元。原审酌定的违约金6万元，数额畸低，既未能充分保护合同守约方的利益，又未能体现对合同违约方的惩罚，故本院依法予以纠正。” （来源：中国裁判文书网）

【实务案例4】夫妻一方不同意出售不成立。

上海市第一中级人民法院审理的林雪丽与刘青房屋买卖合同纠纷案号：（2017）沪02民终1846号认为：“林雪丽与刘青就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。林雪丽上诉认为系争房屋为夫妻共同财产，因林雪丽丈夫明确表示拒绝出售系争房屋，故林雪丽与刘青签订的《房地产买卖居间协议》应为无效。但系争房屋产权登记在林雪丽一人名下，物权登记具有公示效力，现林雪丽以房屋系夫妻共同财产、其丈夫不同意出售房屋为由，否认其与刘青签订的居间协议的效力，于法无据，对其主张本院不予采纳。

一审法院根据查明事实，认定因林雪丽以双方对交房时间未约定为由阻却《上海市房地产买卖合同》的签订，明显构成违约，并无不妥；林雪丽上诉主张其无违约行为，不应承担违约责任，缺乏事实与法律依据，对其主张本院不予采纳。对于林雪丽应承担的逾期过户违约金，一审法院依据房地产买卖一般交易流程，确定违约金自2016年8月16日起起算，并基于双方合同的约定及林雪丽调整违约金标准的请求，酌情调整违约金标准为每月15,000元，并无不当。林雪丽上诉仍主张违约金标准过高，本院不予采纳；林雪丽上诉以全额支付房款为房屋过户的前提、刘青的购房资格存疑等为由，认为林雪丽不应承担逾期过户违约金，依据不足，本院亦不予支持。

林雪丽上诉主张其一审诉讼代理人为无权代理，认为林雪丽未参加一审审理、诉权未得到保护，请求将本案发回重审。本院认为，林雪丽一审诉讼代理人已提供完备的代理手续，且参加了一审庭审，林雪丽主张一审程序违法，依据不足。林雪丽若认为一审诉讼代理人为无权代理，侵害其权利，应向侵权人主张权利。综上，林雪丽的上诉请求不能成立，应予驳回；” （来源：中国裁判文书网）

【实务案例5】登记一方出售房屋合法有效。

上海市杨浦区人民法院审理的韩巧娣与刘明、朱翔宇房屋买卖合同纠纷案号：（2015）杨民四（民）初字第3585号认为：“所有权人对自己的不动产依法享有处分的权利。刘明作为系争房屋的唯一产权人，朱翔宇有理由相信其有处分系争房屋的权利，刘明与朱翔宇就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，故合法有效，且朱翔宇已经根据合同约定履行了付款义务。原告辩称两被告恶意串通、损害原告利益，故合同无效，但未能提供证据予以证明。原告另辩称刘明隐瞒其购买系争房屋产权，即使所述属实，原告在长达数十年间并未主张过相关权利，且系与刘明之间内部家庭纠纷，不能对抗两被告之间签订的买卖合同。故原告诉请，本院难以支持。” （来源：中国裁判文书网）[6]

【实务案例6】监护人代小孩签字合法有效。

上海市第一中级人民法院审理的唐建忠与俞巍巍房屋买卖合同纠纷案号：

沪01民终3598号认为：“一审法院系以俞巍巍向唐建忠出售系争房屋并非为未成年的共有人俞文杰的利益，而该出售行为亦未经俞文杰另一监护人的追认为由，认定俞巍巍代俞文杰签订系争房屋买卖合同损害了俞文杰的合法权益而对其不具有约束力，俞巍巍以其及俞文杰名义与唐建忠签订的系争房屋买卖合同及补充协议应为无效。

对此，本院认为，

首先，一审法院认定俞巍巍出售系争房屋系出于其自身经营资金所需而非为俞文杰的利益，但对此俞巍巍明确表示无法提供证据予以证明，故一审法院就此所作认定明显缺乏基本事实依据。

其次，虽然俞文杰在买卖合同签订当时即将年满18周岁，但其当时仍系未成年人的身份明确，故俞巍巍作为其法定监护人有权代其签署买卖合同及补充协议，对此，作为合同相对方的唐建忠并无任何过错。至于俞巍巍与俞文杰的母亲的情形，系俞巍巍、俞文杰家庭内部事宜，俞巍巍、俞文杰也无证据证明就此已在交易过程中向唐建忠予以明示，故不能成为俞巍巍、俞文杰主张唐建忠在签约过程中存在过错的依据。

第三，因俞巍巍、俞文杰并未提供任何证据证明系争房屋交易价格明显存在不合理之处，故在俞巍巍、俞文杰可获得合理对价的情况下，出售系争房屋并不必然损害俞文杰的合法权益。此外，因俞文杰与俞巍巍及案外人还共有株洲路房屋，俞文杰也并不实际居住系争房屋，故出售系争房屋也不会对俞文杰的居住问题造成影响。至于俞文杰所述其因与继母关系不睦故并不居住株洲路房屋等，则属于其家庭内部事务，此并不能否定俞文杰系株洲路房屋产权人之一的事实。

第四，退一步讲，即便俞巍巍代俞文杰处分系争房屋对俞文杰造成损害，俞巍巍对其自身享有的系争房屋产权份额仍享有当然的处分权，故一审法院认定买卖合同及补充协议整体无效，亦属错误。

由此，鉴于俞巍巍在签约当时系俞文杰的法定监护人，故其有权代理俞文杰签署买卖合同及补充协议，且亦无证据表明俞巍巍该处分行为损害了俞文杰的合法权益，故系争房屋买卖合同及补充协议应为买卖双方的真实意思表示而对签约方唐建忠及俞巍巍、俞文杰均具有约束力。一审判决确认买卖合同及补充协议整体无效，属认定事实和适用法律错误，本院对此予以纠正。

鉴于买卖合同及补充协议的履行不存在障碍，故唐建忠要求继续履行合同，依法有据，应予支持。虽然唐建忠的一审诉请中并未包含交付房屋和支付房款的内容，但因此系合同履行的重要内容，且二审中唐建忠明确要求一并处理上述问题，故为避免当事人讼累，本院对此予以一并处理。由此，在合同继续履行的情况下，唐建忠应向俞巍巍、俞文杰支付剩余房款，俞巍巍、俞文杰则应配合唐建忠办理房屋过户手续并将系争房屋交付给唐建忠。

另，根据补充协议第3条的约定，系争房屋交易所产生的相关税费应由唐建忠承担。就唐建忠要求俞巍巍、俞文杰支付律师费10,000元的诉请，因买卖合同补充条款（一）第3条关于律师费损失的相关约定系适用于乙方（即唐建忠）行使合同解除权并追究甲方（俞巍巍、俞文杰）违约责任的情形，本案中唐建忠系要求继续履行合同故并不适用该条约定，对其该项诉请，本院不予支持。就唐建忠要求俞巍巍、俞文杰支付迟延过户违约金的诉请，因买卖合同补充条款（一）第3条对甲方（俞巍巍、俞文杰）违反合同约定义务，经乙方（唐建忠）催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的违约金，故俞巍巍、俞文杰应承担自合同约定的办理过户手续之日的次日即2016年11月1日起的相应违约金。” （来源：中国裁判文书网）

【实务案例7】多人共有，部分人无权出售。

上海市宝山区人民法院审理的黄嘉汇、张玲娣与张佳俊、叶明慧房屋买卖合同纠纷案号：（2016）沪0113民初17171号认为：“本案的争议焦点在于原被告就系争房屋所签订的房屋买卖合同是否为各方的真实意思表示，是否合法有效。该房屋系登记为被告叶明慧和张佳俊共同共有的不动产，对该房屋如若做出处分，则须有全部共有人取得一致意见为前提。

根据本案查明的事实，在洽谈和签订系争买卖合同的之前，权利人之一的叶明慧早已因犯罪被判刑，并一直在服刑期间，作为张佳俊以及对外负责磋商的张财林，自始至终未提供任何证据证明对房屋的出售系叶明慧本人的意思表示，也未出具任何授权委托书以证明叶明慧对房屋买卖系明知。被告叶明慧在答辩状中明确其对房屋出售一节此前不知，事后也不予认可。根据法律规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。综上，本案的房屋买卖合同因未经产权人之一的叶明慧同意，依法应确认为无效。故原告起诉要求继续履行买卖合同，要求两被告配合完成过户等诉讼请求，缺乏法律依据，本院难以准许。鉴于原告明确不要求处理无效后果，故本案中不作处理，原告有权另行主张。” （来源：中国裁判文书网）

【实务案例8】冒充房东，合同无效。

上海市浦东新区人民法院审理的邱婉琴、刘丽玉、刘丽君与刘国丰、钱袁健房屋买卖合同纠纷案号：（2017）沪0115民初68535号认为：“本案被告钱袁健在审理中陈述作出卖售人一方的原告邱婉琴及案外人刘某某的签字系由被告刘国丰代签，但签订《买卖合同》时所持有的由系争房屋共有人邱婉琴、刘某某委托被告刘国丰代为处理系争房屋出售事宜的《公证书》经出具该《公证书》的公证机关核实系他人冒充所为已被撤销。

审理中，原告邱婉琴未对被告刘国丰代为出售其系争房屋中份额的行为予以追认，也没有证据证明案外人刘某某生前同意由被告刘国丰代为出售其系争房屋中份额，故本院认定出售系争房屋非作为系争房屋共有人的原告邱婉琴及案外人刘某某的真实意思表示，被告刘国丰代原告邱婉琴及案外人刘某某就系争房屋的出售签订《买卖合同》的行为属无权代理。原告主张本案的《买卖合同》无效的请求，具有法律依据，本院予以支持。

被告钱袁健辩称《买卖合同》有效，其系善意取得系争房屋，但被告钱袁健未能提供相应的证据证明，故其辩称意见，本院不予采信。对于原告要求被告钱袁健、刘国丰配合原告办理将系争房屋产权恢复登记至原告邱婉琴、案外人刘某某及被告刘国丰名下的手续以及要求被告钱袁健涤除系争房屋上抵押的请求，因系争房屋上现设立有债权1,900,000元的抵押登记，而抵押权的涤除涉及案外人的某某，故原告要求恢复登记及要求涤除抵押权的请求，本院不予支持，原告可依法另行诉讼。

审理中被告钱袁健主张如果法院认定《买卖合同》无效，要求原告邱婉琴、案外人刘某某、被告刘国丰、交易中心及公证处共同承担损失责任，因被告钱袁健的该主张意见涉及案外人，故本院对《买卖合同》无效的后果在本案中不作处理，被告钱袁健可依法另行处理。被告刘国丰经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，由此产生的后果自负。” （来源：中国裁判文书网）

【实务案例9】借名买房，合法有效。

上海市松江区人民法院审理的赵海兵与陆春桃、裴海娟房屋买卖合同纠纷案号：（2018）沪0117民初19345号认为：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原告、第三人班维婷与二被告于2016年10月6日签订的《买房协议书》可以认定原告、第三人班维婷与二被告之间系借名购房关系，《买房协议书》系双方当事人的真实意思表示，应属有效。根据查明的事实，本案的首付系由第三人班维婷刷卡支付，房贷也是由原告及第三人班维婷按月在归还，之后房屋也由原告及第三人班维婷接收、装修并居住，故双方之间的借名买房合同实际已经履行。

现第三人佘山乡村俱乐部明确房屋已经具备过户条件，故对原告要求办理过户的诉讼请求，二被告应按照《买房协议书》约定提供配合。鉴于原告与第三人班维婷已经离婚，二人对于系争房屋作出了处分，归原告所有，而原告现已与第三人杨惠方登记结婚，原告及第三人杨惠方也承诺现并非限购对象，故原告要求将系争房屋登记在原告及第三人杨惠方名下，并无不当，本院予以准许。

目前系争房屋上尚有未还清的贷款及银行抵押权，故原告自愿归还全部贷款，第三人中国银行闸北支行应就原告的还款给予配合，并在贷款还清后将抵押权予以涤除。在抵押权涤除后，第三人佘山乡村俱乐部应给与配合将系争房屋过户至二被告名下，之后再由二被告将上述房屋过户登记至原告及第三人杨惠方名下。第一次过户中所产生的税费由原告、第三人班维婷及杨惠方共同负担，第二次过户中所产生的税费由原告及第三人杨惠方负担。

根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告裴海娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告赵海兵于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行还清上海市松江区洞泾镇洞塔路×××弄×××号1_3层房屋剩余贷款本息、罚息及违约金，第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行负有配合协助义务；

二、第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行于上述房屋贷款还清之日起十日内配合被告陆春桃、裴海娟办理将上海市松江区洞泾镇洞塔路×××弄×××号1-3层房屋上抵押权登记涤除的手续，原告赵海兵、第三人杨惠方可就此项判决申请强制执行；

三、第三人上海佘山乡村俱乐部有限公司于上述第二项抵押权登记涤除之日起十日内协助被告陆春桃、裴海娟将位于上海市松江区洞泾镇洞塔路×××弄×××号1-3层房屋产权变更登记至被告被告陆春桃、裴海娟名下(过户中产生的所有税费由原告赵海兵、第三人班维婷、杨惠方负担)，原告赵海兵、第三人杨惠方可就此项判决申请强制执行；四、被告陆春桃、裴海娟于上述房屋产权过户登记至其名下之日起十日内协助原告赵海兵、第三人杨惠方将上述房屋产权过户登记至原告赵海兵、第三人杨惠方名下(过户中产生的所有税费由原告赵海兵、第三人杨惠方负担)。” （来源：中国裁判文书网）

详细内容可参见《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》王俊伟著2023年1月出版。#二手房陷阱##上海律师王俊伟#