杭州找房产纠纷律师咨询，凶宅买卖前不告知,可以退房

这是一起真实案例。事情发生在2011年的杭州。卖家王某、金某以678万元的价格将某房屋转让给洪某，洪某支付了全部购房款，事后洪某得知在2003年该房屋内曾发生一起凶杀案，三人被杀害。于是洪某起诉到法院，认为王某和金某故意隐瞒房屋内曾发生过重大凶杀案件的事实，导致洪某以市场价购买了该房屋，与房屋的实际价值严重不符，最重要的是使得其花费巨资购置高档住宅为全家老少安享生活的购房初衷和愿望化为泡影，购房目的无法实现，洪某遂要求王某和金某返还购房款及所支付的税费和利息等费用。

王某和金某答辩的理由是：该刑事案件发生在8年之前，对生活起居没有任何不良影响，买房时洪某也没有进行过询问，其没有义务进行告知。

法院审理结果：撤销洪某与王某、金某签订的房屋买卖合同，王某、金某返还购房款、税务、中介费等费用。

本案的关键争议焦点在于：王某、金某是否有义务向洪某告知房屋内发生刑事案件的事实？

法院审理认为：王某、金某是否披露案涉房屋曾发生凶杀案件的信息对其与洪某之间的合同能否订立，或者订立的条件产生了实质性的影响，按照诚实信用原则，王某、金某应向洪某披露该信息。现王某、洪某未予披露，并因此取得以几乎相当于市场价格的转让价格出售该房屋的利益，其行为已非单纯沉默，应认定构成欺诈。

该案曾引起一定的关注，引起了关于公序良俗与封建迷信之争。“凶宅”对房屋之影响的评价，到底是客观的公序良俗，还是主观的封建迷信？

值得注意的是，“凶宅”并非法律概念，没有明确的定义。在住宅内发生的意外死亡（如自然死亡、煤气中毒死亡等）、非意外死亡（如人为杀害、跳楼等）是否都可纳入“凶宅”的范围？这更多的是个人的主观感受，每个人对“凶宅”的接受程度不一，法官对不同类型的“凶宅”的认识也不一样，这也是目前司法实践中对类似案例的判决结果迥异的原因之所在。

杭州洪某的这个案件中，出卖人在诉讼后内心不平，诉诸媒体，《都市快报》《钱江晚报》对本案进行了较大篇幅的报道，在社会上引起较大关注。二审宣判后，网络上的各种评述一时激增。根据统计，网络评判的结果，支持法院判决结果的90%以上。这说明对某一类型的“凶宅”在社会大众、一般人的理解上，还是有倾向性的意见的。

律师说法：这是一起典型的涉“凶宅”房屋买卖纠纷，其中的某些因素会触动大多数人的敏感神经，发生纠纷的可能性很高。法院的审理逻辑是：房屋内有凶杀案对房屋交易价格产生实质性重大影响，因此卖方有义务披露“凶宅”的事实，但卖方没有披露构成欺诈，受欺诈签订的合同属于可撤销合同。

为了避免日后产生纠纷，给买房人和卖房人几点建议：

对购房人来讲，如果对“凶宅”无法接受，一定要在看房阶段就要向卖方详细问询是否发生过凶杀、死亡等事件（介意哪方面就问哪方面），如果委托中介选房，最好是让中介前往小区物业、辖区派出所查询一下所在房屋是否发生过刑事案件，在签订的购房合同里也要加上卖方承诺条款，并约定违反承诺的违约责任（如解除合同、赔偿一定数额的违约金等）。

对于卖方来讲，如果属于自己明知的属于“凶宅”、可能会对交易与否以及交易价格产生重大影响的事实，也要主动向购房人进行披露，不披露可能构成默示型欺诈，购房人可以请求解除合同。

请关注王小律。接下来我将分十期，每一期都会聊一个关于房屋买卖的常见纠纷。我会选取司法实践中法院审判的真实案例，通过案例说法，希望能给看到文章的您带来一点帮助。