找房产律师东方大律师牛方兴，广州烂尾住宅

记者 | 翟星理

编辑 | 赵孟

中秋节前的业主联谊，变成了状告国土部门的动员会。

2020年9月28日上午，30多位广州市黄埔区澳洲山庄的业主赶赴现场。他们大部分常住澳洲山庄，一小部分从广州市区赶来。

根据澳洲山庄物业人员的统计，自1996年以来，开发商陆续售出近3000套房屋，共有业主2834户。小区烂尾之后，三批业主接力维权，业主代表能联系上的业主仅有1000多户，过半的房屋被业主遗置在这里。这让澳洲山庄成为广州历时最长、规模最大、知名度最高的烂尾楼。

烂尾22年，常住小区的何永年、刘永广、简国超很少能像今天这样看到这么多业主。山庄开盘时，他们是生活安定的中年人，如今再见面，已是人生暮年。他们关注的话题，是有生之年能否看到山庄重启。

维权成为他们生活的一部分。2015年，他们一度接近成功，在政府部门推动下，澳洲山庄背后的两家房地产开发公司达成一致，计划将烂尾楼盘全部推倒重建。但因两家公司实控人反目，重建不了了之。

希望之光逐渐暗淡。直到今天，业主也不知道重建何时重启。联谊会上，二十多位业主当场在行政起诉状上签字，状告黄埔区国土资源局注销建有业主房屋地块的国有土地使用证的行为违法。

对于数千业主而言，为保住本该属于自己的房子，他们别无选择。但在两家开发商、业主群体和政府有关部门的这场三方博弈中，没有人是胜利者。

跳水教练的新工作

72岁的何永年，额头和双颊上的皮肤平顺而有光泽，只有笑起来的时候眼角上才显皱纹。

何永年曾是北京队的跳水运动员，退役后做教练。他的妻子罗安安曾是北京花样游泳队的运动员，退役后做过一段时间的教练，后来进入企业。2017年，罗安安不再接受企业返聘，与何永年正式开始退休生活，搬回澳洲山庄居住。

1997年底，被当时的国家体委外派到马来西亚做跳水教练的何永年结束援外工作。他在马来西亚待了四年多，回来后难以忍受北京的严寒，便和罗安安到广州的亲戚家过冬。

恰逢广东跳水队缺教练，何永年就接受广东队的邀请，在男队做教练。1997年12月，何永年看到澳洲山庄的售楼广告，没有多虑就买下一套89平方米的房子，按照合同约定，1999年1月交房。

当年，何永年、罗安安夫妇认定这套房子是他们晚年的归宿。他们喜欢广州的气候，澳洲山庄在远离广州主城区的金坑水库旁，依山傍水空气清新。等到规划的配套泳池、商业街、电影院等设施建好，“就没有比这里更适合我们养老的地方了。”何永年说。

这一等就是10年。期间，他不断与开发商交涉，维权，交房遥遥无期。他坚持偿还贷款。经过与开发商多次沟通，2009年，何永年在开发商已经建好的楼房区域选了一套与自己此前购买房屋同等面积的住房。

2017年刚搬回来时，这套住宅也无法居住。房屋空置多年，木质门早已腐朽，自来水管严重老化，流出暗红色液体。他们决定重新装修房子。买家具的时候，罗安安不愿意了。产权上看，他们居住的房子还是开发商的。“已经花钱装修了别人的房子，还要给别人的房子买新家具。”

家里用旧家具还能将就，但饮水是个大问题。那股从水龙头里流出来的暗红色液体总是带着一股金属味儿。饮用水需要住户们上山去挑。和其他常住业主一样，何永年家也常备大容量的塑料桶，隔三差五就要爬山取泉水。

取水的过程中，何永年在半山腰发现一块相对平整的空地。他们决定，开荒种地。

开荒成为跳水教练何永年、花样游泳教练罗安安的新工作。他们首先要清理空地上的茂盛植物，但亚热带植物根系过于发达，他们把土地翻来覆去好几回，才把种子洒上。

常种的是一些季节性蔬菜。两位老人爱吃木瓜，就把买来的木瓜剖开取籽，种在地里。木瓜树苗长成后，再一株株移到其他位置。他们先后培植了50多棵小木瓜树，成活20多棵。

菜地面积不大，没有围栏。何永年在业主群里说，常住山庄的业主都可以去他家的菜地里摘菜摘瓜。在烂尾多年的澳洲山庄，只有何永年和罗安安的菜地四季常青。

礼物

74岁的刘永广已经在澳洲山庄住了21年，目睹澳洲山庄从山林间破土，见证它曾在全城营销的攻势下让政企工作人员和高知分子追捧，也经历它爆红之后的坠落，烂尾至今。

1996年，银行职工刘永广买下澳洲山庄A区32号楼一套80多平方米的住宅。母亲朱琴文来看房，也想在此养老。刘永广计划，这套80多平方米的房子留着他和妻子养老住。便又在隔壁买下一套60多平方米的房子，送给母亲。他盘算着交房后将两套房子打通，方便照顾母亲。

1999年年底，刘永广带着77岁的母亲搬进澳洲山庄，妻子留在市区照顾还在上学的孩子。即便在澳洲山庄的鼎盛时期，交房时来收楼的业主也不多。刘永广所在的A区32号楼，最多时也只有四五个业主居住过。

刘永广的兄弟姐妹都在外地，照顾朱琴文的重任落到他的肩上。澳洲山庄烂尾之后，住户稀少，为了解闷，刘永广给自己买了一个生日礼物：一架钢琴。

但这架钢琴使母亲朱琴文陷入思乡之苦。“她一看到钢琴特别兴奋，什么都不做了，天天就弹钢琴。”刘永广说。朱琴文家境优渥，幼年时期受到良好的教育，钢琴就是其中之一。

没有乐谱，朱琴文凭记忆弹出诸多扬州民间小调，刘永广最容易辨别出其中的一首《茉莉花》。

听得多了，刘永广学会根据不同的曲子判断朱琴文的心境。弹《茉莉花》说明朱琴文想家，弹《婚礼进行曲》则意味着他在思念故去的丈夫。朱琴文夫妇在青岛生活期间，出入上层社会，学会这首曲子。

2012年，100岁的朱琴文无疾而终。弥留之际，朱琴文的眼睛睁得很大。刘永广说：“妈，我来了。”母亲的眼睛闭上。

朱琴文在世时已经知道澳洲山庄烂尾，也知道刘永广在坚持贷清贷款后无法拿到房产证。漂泊大半生的朱琴文从未提及此事，但刘永广能猜到母亲的心愿：持有房产，落地生根，留予子孙。

所以刘永广一直没有搬走，“走了房子就荒了，会被偷光，会长满野草。”因住户少，物业无力管理，澳洲山庄入室盗窃时有发生，刘永广停车都不放心，买了方向盘锁把车锁死。

“填坑游戏”

朱琴文去世后，刘永广几乎把所有时间都用在维权上。梳理业主们历次维权的材料之后，他发现，也许澳洲山庄烂尾的主要原因并非开发商宣称的资金链断裂。

1992年，广州澳美房地产开发有限公司(下称“澳美公司”)拿下金坑村约1000亩土地进行房地产开发，整个楼盘分为A、B、C、D、E五个区，加上别墅区，共292栋楼。

1995年，楼盘正式启动施工。1996年，首期项目接近尾声，同年正式对外开售，均价3000元每平方米。凭借“首付3.8万、月供480元”且免息分期的优惠，加之依山傍水的环境，买楼人蜂拥而至，当年全城热卖。

后由于该项目土地红线重叠、消防条件不达标，且开发商资金链断裂后无新资金进入，楼盘开发中断，项目烂尾。澳美公司对外宣称的资金链断裂的原因，是1998年澳美公司财务总监何氏兄弟卷走上亿元。目前，小区封顶（包括建成）的共225栋，剩余67栋为在建和烂尾。

但在银行工作一辈子的刘永广发现，澳美公司资金链断裂的原因没有那么简单。“他们贷款建第一期，卖完还贷款，钱不够再卖第二期，用第二期的业主购房款建第一期。”刘永广说，这是一场“填坑游戏”，问题在于，“房子是有限的，最后一期卖完之后，理论上开发商就没有大笔资金进账了，前面那个坑就填不上了。”

同样在金融机构工作的业主劳粤矪也发现澳美公司受困于资金压力的理由不成立。在澳美公司宣称何氏兄弟捐款跑路前，澳洲山庄C区曾停工半年，各路中介疯狂推销待建的E、A区的房子，卖完房子C区才复工。此外，经劳粤矪测算，澳美公司的营销口号是业主还房贷开发商还利息，约1800户业主选择按揭买房，仅利息一项就达到贷款总额的60%至80%，澳美公司每月都要向银行支付一大笔资金。

2000年左右，澳美公司不再替业主支付利息，也并未通知业主，导致300多户业主被银行起诉。劳粤矪说，澳洲山庄不等一区建好即开盘下一期的激进手段，让他预感到资金链断裂只是时间问题。

对于这个烂尾多年的千亩楼盘，广州市政府及黄埔区相关部门也多次计划推动重建。2013年3月，广州市处理“烂尾楼”专责小组第二次全体会议审议通过《澳洲山庄盘活重建工作方案》（以下简称《重建方案》）。

与此同时，澳美公司引进广州方兴房地产建设有限公司（以下简称方兴公司）及其子公司广州富鼎实业有限公司（以下简称富鼎）合作开发并帮助解决资金问题。

2015年，广州市开发区、黄埔区国土资源和规划局对澳美、方兴（富鼎）两家开发单位共同提交的澳洲山庄重建整体修建性详细规划方案进行审查，以穗规批【2015】140号方案复函，落实相关控制指标及小区公共设施建设配套措施。

2016年3月，广州市开发区、黄埔区国土资源和规划局连同两家开发单位、业主代表等召开澳洲山庄项目历史遗留问题协调会。与会各方一致认同按照穗规批【2015】140号方案启动澳洲山庄建设工作，对澳美作为首期开发建设主体、启动开发“017号地块”，无不同意意见。

这是澳洲山庄最接近成功重建的时刻。

但是不久，澳美公司与方兴公司反目成仇，“017号地块”变为新的麻烦。公开信息显示，2016年5月，澳美公司向规划主管部门报建时被法院告知，“017号地块”的土地使用权将被法院强制过户给方兴公司、富鼎公司名下。

因两家公司的利益纠纷，重建无疾而终，承载2000多名业主“广州梦”的风光大盘——澳洲山庄继续烂尾。

新的希望

与此同时，业主发现，方兴公司还从澳美公司买走澳洲山庄018、022、024、026四个地块。这四个地块被过户到方兴公司之后，方兴公司名下上述四个地块的面积虽然没有改变，但坐标和形状都发生改变。“意思就是方兴买走澳洲山庄的四块地，但是过户之后的地块并不是澳洲山庄的这四块地。”劳粤矪说。

劳粤矪参与维权之后，业主委托律师查询相关资料，发现澳洲山庄原本近千亩的项目用地中，仍在澳美公司名下的仅剩约280亩，其余土地均由方兴公司经买卖或仲裁过户到自己名下，且注销了原有地块的字号和国有土地使用证。

劳粤矪查询自己位于澳洲山庄C区31号楼的住宅的报建材料，发现他的房子实际坐落在澳洲山庄019地块上，但澳美公司为其报建的《建设工程规划许可证申请表》上申请建设的是0021地块，而附在申请表后的国有土地使用证却是026地块。

这并非孤例。劳粤矪联系其他业主发现，多数业主的房屋报建材料都存在类似的问题。业主就自家房屋所在地块被过户一事起诉至法院，因没有房产证和国有土地使用证而无法证明自己与诉争地块的利害关系，被法院认定为不具备诉讼的主体资格而不予立案。

在金融机构供职多年的劳粤矪发现，面对这种情况，业主在法律层面能做的事情微乎其微。无奈之下，他联系上极少数取得房产证和国有土地使用证的业主，发现他们的房屋同样存在实际坐落地块与证载地块不一的情况。

以EA区191号楼陈姓业主为例，她的房屋实际坐落于020地块，但证载地块是026地块。

2011年，劳粤矪介入维权后，与政府部门组织的澳洲山庄烂尾重建工作专班取得联系。经过多轮沟通，劳粤矪获知工作专班解决重建问题的基本思路：无论澳美、方兴两家公司和愿意注资接盘的其他公司之间如何分配利益，政府部门的一个要求是就地重建后优先集中安置现有2834户业主，使业主息诉罢访，安享晚年。

劳粤矪认为，无论重建何时开启，现有业主的权益就有了基本保障。但经过2015年澳美与方兴因利益纠纷使政府部门高调推动的重建工作成为泡影之后，他又不敢过度乐观。

“我们知道打官司能赢的概率很小，但是又必须打下去，让澳美和方兴知道，我们业主没有放弃自己合法权益的任何打算。”劳粤矪说。

经过多年维权，劳粤矪也意识到，虽然政府部门一直有意推动重建，但却无法干预澳美公司、方兴公司的利益分配方案。事实上，两家公司的矛盾已经难以调和。双方反目后，各自宣称对方是挑起矛盾的祸首。

“这是一个死局。”劳粤矪说。

2020年8月，云南昆明幸福村烂尾7年经媒体报道后，政府部门推动开启重建的新闻的让劳粤矪看到新的希望。9月28日的业主联谊会上，业主们也对澳洲山庄的重建表露出信心。“无论如何，这都是一个好的开始。”劳粤矪说。

归于尘土

业主们年事已高，最年轻的也近60岁了。如果重建工作遥遥无期，业主们能在基础设施匮乏、管理不善的澳洲山庄安度晚年吗？

57岁的简国超想起一句广州俗语：马死落地行。“一个人骑着马赶路，马死了，人就要下马，自己走路，总归要去那个地方的。真到老得动不了需要人照顾了，我用退休工资去养老院。”他说。

“哪个地方？”

“骨灰盒啦。人总要死的。”简国超笑起来，“我们的总体目标是有生之年看到重建，拿到房产证，争取不给子女留‘历史遗留问题’。但要是重建不了，我们也只能顺其自然啦。”

简国超在1996年买下澳洲山庄A区19栋一套80多平方米的房子。烂尾之后，在事业单位工作的简国超不敢断供，怕被银行起诉。2006年，他还清房贷。

2009年，为供养独生女出国读书，简国超把市区单位分的房子租出去，带着妻子搬到澳洲山庄。2016年，为帮女儿在国外定居，简国超卖掉单位分的房子。

如今，他唯一的栖身之所，就是这套澳洲山庄没有房产证的烂尾楼。他和妻子在此生活，山庄内现在只有大约30户常住业主，简国超夫妇早晚散步时在山上会遇到其他业主，彼此攀谈几句，就是他们唯一的社交。

日子久了，他逐渐喜欢上这里。山庄的生活极有规律，他们遵从日出而作日落而息的习惯，天气凉爽时出门爬山，自己找块地种点菜，天气热就待在家里看看电视。他最大的乐趣是和国外的女儿通通电话，时刻等待着女儿的召唤。

因为有共同的目标，又一起维权多年，山庄的多数业主相处融洽，相互帮衬。刘永广有一辆七座小汽车，业主们想要买菜，或者年纪大腿脚不便的业主要下山办事，刘永广都会给他们当司机。每逢重要节日，常住山庄的业主会组织联谊会，简国超、刘永广和劳粤矪等人都会帮忙张罗。

1998年、1999年，先后有两波业主组织过维权，但因当时通讯不畅，且解决问题不顺，两次维权都不了了之。2009年，业主们通过QQ建立群聊，除维权外每年还组织集体活动，包括聚餐、团体旅游。

在QQ群里，劳粤矪看到一些原来发言过的年迈业主的头像再也没亮过。后来业主们约定，每次集体活动要加入一个简短的仪式，为离世的业主默哀。

维权的重任落到57岁的简国超和58岁的劳粤矪这样的“年轻人”身上。在山庄，年龄大的业主叫他们“小简”和“小劳”。

与前期业主维权不同，“小劳”他们信奉法律，相信在法律框架内，山庄仍然有重建的希望。“前提是澳美、方兴两家公司先把纠纷通过法律渠道解决清楚。”他们说。

国庆节过后，业主计划向法院递交诉状，起诉国土部门注销建有业主房屋的地块的国有土地使用证的行为违法。

处于暮年的业主也意识到，必须尽早尝试所有可能的法律途径，因为他们的时间所剩无几。“我们这代人有责任去做这些事。我们维权说是为了自己，但是中国人，说到底还是为了孩子，总不能把没有房产证的烂尾楼交给孩子吧？”刘永广说。