胜诉案例

本案主办律师：北京楹庭律师事务所 李子起律师

原告北京市某村委会与被告张某（以下简称“委托人”）土地租赁合同纠纷一案，法院于2022年5月12日立案。原告北京某村委会于2022年9月向法院提出撤诉申请，最终法院准许北京市某村委会的撤诉。在楹庭律师的努力下，委托人张某的合法权益得以维护。

一、案情简介

1994年X月X日，原告作为甲方与被告（委托人）作为乙方签订了《土地使用权合同》。该《土地使用权合同》约定，经甲方双方协商，在村东某地段拨出2.2亩的使用权出让给乙方进行经营饮食业。合同期限为50年，自1993年X月X日至2043年X月X日。合同还约定了出让费及违约责任等事项。

原告认为，根据《民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”之规定，原被告签订的《土地使用权合同》超过二十年的部分应属无效。即合同期限中约定的2013年X月X日至2043年X月X日的部分无效。

合同无效后，被告仍实际使用上述土地，双方之间未再签订其他协议，应当视为不定期租赁，故双方均可随时解除合同。被告应当将土地腾退返还原告。现为维护原告合法权益，故诉至法院，请求确认原告于1994年X月X日签订的《土地使用权合同》中约定的2013年X月X日至2043年X月X日的部分无效；解除原被告之间的不定期租赁合同；判令被告立即腾退土地返还原告。

二、主办律师

李子起律师，北京楹庭律师事务所执业律师，2016年通过司法考试，西北政法大学法律硕士，研究生学历。现为陕西省房地产法学研究会成员，中国法学会会员。

自涉足行政诉讼领域以来，曾参与办理过多件复杂纠纷案件，积累了深厚的理论基础与实践经验。运用扎实的法学知识以及理论素养研究征地拆迁系列法律纠纷，积累了丰富的办案经验。始终践行严谨、求实、文明、公正的法治理念，尽心维护委托人的合法权益。

三、律师工作

北京楹庭律师事务所的律师都做了哪些工作，让整个案件来了个180度的大转变？受委托后，北京楹庭律师事务所李子起律师经过庭前调查取证、查阅卷宗、组织专家研讨和开庭情况，向法院提交了代理意见。

1、被告取得案涉土地经过原某县政府、县计委、县规划局、县土地局、镇政府等多部门批准，依法办理了案涉房屋的建设工程规划许可证、房屋所有权证，相关登记行为确认了物权效力，具有行政确定力，被告对案涉土地享有的是法律规定的用益物权，属于物权范畴。案涉合同实际上属于为实施县政府批复而作出的出让合同，被告实际上是以合同出让方式取得的案涉土地使用权。

2、被告对案涉建设用地享有用益物权，并不受20年最长合同期限的限制。

3、认定案涉合同合法有效，符合合同的订立目的，符合立法者限制不动产租赁期限的本意，符合公平原则的要求。

4、案涉土地已纳入某工程项目征收范围，被告依法对此享有补偿权益，原告提起本案诉讼在于规避法定补偿程序，侵占被告的补偿权益，诉讼目的具有不正当性。

5、根据被告所提供的证据可以看出，案涉土地极有可能早已因某工程项目征收而转为国有土地，而根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年：（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年；”之规定，即国有土地最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限，原告系以协议出让方式取得的案涉国有土地使用权，双方签订的50年使用年限并未超过同类土地用途出让最高年限，案涉合同合法有效。

6、即便认为案涉土地属于集体建设用地，但基于集体建设用地的租赁合同的特殊性，应当适用作为特别法的《土地管理法》的特殊规定，参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。

7、认定案涉合同合法有效，符合集体经营性建设用地入市的政策要求，符合法律的发展方向，有利于社会稳定。

综上所述，案涉土地使用权合同约定50年的使用期限并不违反有关规定，合法有效，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当依法予以驳回。

最终，原告北京某村委会于2022年9月向法院提出撤诉申请。

三、案后总结

因为最近我们在办理案件过程当中发现很多企业因为比如疏解的原因，因为腾退的原因，因为不符合当地规划的原因，有很多租赁集体土地，甚至租赁国有土地的企业，以租赁期限超过20年合同无效为由，要求解除合同或终止合同。

如果各位企业主你们也遇到了这样的问题，在土地租赁的合同超过20年之后，要求起诉说合同超期了无效，咱们一定要认真对待，不要完全拘泥于《民法典》或者《合同法》。因为有特别法的规定，有特别法适用特别法。同样根据《民法典》及《合同法》的规定，如果有其他法律规定的，应当适用其他法律规定。不是说所有的租赁只是20年，不是这样的。

关于土地还是比较特殊的，如果各位企业主遇到这样情况，一定要从以下四个方面来入手做工作：首先，对自己遇到的情况进行一个明确的定性，遇到的是一个民事的问题还是一个其他方面的问题，一定要准确定性。第二，尽量多的搜集证据。第三，尽量多地去找更多的一些法律依据、法规的依据。第四，制定一个完善的、正确的、全面的维权方案，以此达到更好的维权目的。这就要求咱们企业尽量找一个专业的团队进行操作。

通过本案件我们可以看出，在遇到土地租赁合同纠纷等类似问题时，对具体合同内容有异议、不能接受，要及时寻求司法救济，通过律师的专业分析、证据梳理等找到问题解决权益维护的突破口。也可以搜“北京楹庭”看看我们以往整理的更多这类分析文章，北京楹庭也提醒各位当事人，遇到此类问题一定要及时向我们进行咨询，经过分析之后在了解法律法规、政策依据、相似案件处理思路之后再做决定，以免错过权益维护的最佳时机，给自己造成难以弥补的损失。

附《撤诉民事裁定书》