起诉退保证金需要找律师吗，提前退房给退押金吗

这是一起简单的房屋租赁合同纠纷，引发了两轮诉讼：

第一轮诉讼：

2019年房东诉至法院要求解除《租房合同》，返还租赁物；租户支付无据占用案涉房屋期间的使用费直至向原告交付房屋时止。一审法院（2019）辽0202民初4379号判决书判决租户将案涉房屋返还给房东，租户不服一审判决，提起上诉，但于2019年12月9日撤回上诉，原一审判决发生法律效力，但租户并未将案涉房屋返还给原告。房东向一审法院申请执行后，2021年9月28日，租户将案涉房屋交付原告。但未支付占用费。

第二轮诉讼：

判令租户向房东按照780元/日标准支付自2020年4月21日起至2021年10月8日止的占用该房屋的费用。一审法院认为，生效判决已判决被告将案涉房屋返还给原告，被告继续占用案涉房屋没有法律依据，原告要求被告给付占有使用费的主张合理合法，应当支持。二审维持了房东的请求。

这个案子有俩疑问：

一是，这个合同是否可以行使先履行抗辩权。也就是说，租户是否可以要求对方先退押金，自己才能退房？

二是，第一轮诉讼，一审判决已经生效了，为何第二轮还能立案审理，岂不是同样的理由再次起诉了吗？难道第一轮是合同之诉，第二轮是侵权之诉？

附：苏晨钟、李华财产损害赔偿纠纷民事二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）辽02民终4515号

上诉人（原审被告）：苏晨钟，男，1963年2月2日生，汉族，住内蒙古赤峰市巴林左旗林东东城区。

委托诉讼代理人：王琳，辽宁同方律师事务所大连分所律师。

委托诉讼代理人：朱山木，辽宁同方律师事务所大连分所实习律师。

被上诉人（原审原告）：李华，女，1973年6月2日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。

委托诉讼代理人：姚锐，刘鸿鹏，辽宁开尔律师事务所律师。

上诉人苏晨钟因与被上诉人李华财产损害赔偿纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2021）辽0202民初7025号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年5月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

苏晨钟上诉请求：

撤销一审判决并发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。

事实与理由：

一审判决认定基本事实不清。

案涉《租房合同》约定，如遇市政府动迁，甲方将租金余额退还乙方，乙方搬家。

根据合同文本可知双方对退还租金和搬家存在履行顺序的约定，被上诉人应先予退还租金余额，之后上诉人再搬家。

根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条有关“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”的规定，在被上诉人先予退还租金余额之前，上诉人完全有权拒绝其要求搬家的请求。

2018年10月9日，大连市中山区人民政府发布《大连市中山区人民政府征收决定》，被上诉人早就知道“市政动迁”的条件已经成就，但从未退还上诉人已经支付的租金余额，甚至还催缴上诉人支付下一年度租金。

据此可知被上诉人存在不予退还租金余额的故意，正因被上诉人从未退还上诉人已经支付的租金，其违约在先，所以上诉人完全有权拒绝其要求搬家的请求。

一审判决适用法律错误。

《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定“侵害物权”，但上诉人主观上和客观上都不存在对物权的侵害，其未搬离房屋是由于跟被上诉人之间的合同纠纷，主观上不存在侵害物权的故意，客观上也没有侵害物权的行为，仅是依据先履行抗辩权维护自己收回已支付租金的权利，不能跨过合同纠纷割裂地去看上诉人占用房屋的行为。

因上诉人不存在侵害物权的行为，更遑论依据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条的有关规定判决其承担责任。

李华辩称，不同意上诉人的上诉请求。

出租方李华向一审法院起诉请求：

判令被告向原告按照780元/日标准支付自2020年4月21日起至2021年10月8日止的占用该房屋的费用。

一审法院审理查明：

2016年3月16日，原告与被告签订《租房合同》，约定原告将大连市中山区昆明街257号房屋出租给被告,租期五年自2016年4月21日至2021年4月20日，年租金285,000元，原告收取被告租金至2020年4月20日。

《租房合同》约定，如遇市政动迁，甲方将租金余额退还乙方，乙方无偿搬家，合同自动终止。

2018年10月9日，大连市中山区人民政府发布《大连市中山区人民政府征收决定》，征收范围包括案涉房屋。原告通知被告解除合同，被告没有同意。

2019年原告诉至法院要求解除原、被告的《租房合同》，返还租赁物；

被告支付无据占用案涉房屋期间的使用费直至向原告交付房屋时止。

一审法院（2019）辽0202民初4379号判决书判决被告将案涉房屋返还给原告，被告不服一审判决，提起上诉，但于2019年12月9日撤回上诉，原一审判决发生法律效力，但被告并未将案涉房屋返还给原告。

原告向一审法院申请执行后，2021年9月28日，被告将案涉房屋交付原告。

一审法院认为：

生效判决已判决被告将案涉房屋返还给原告，被告继续占用案涉房屋没有法律依据，原告要求被告给付占有使用费的主张合理合法，应当支持。

占有使用费的标准应参照原租赁合同的租金数额计算。

被告继续使用案涉房屋属于侵权行为，不能受到因疫情减免房屋租金政策的保护，故对被告提出的2019年底至2020年期间疫情对于其经营的减值，一审法院不予支持。

一审法院判决：

被告苏晨钟向原告李华支付2020年4月21日至2021年9月28日房屋占有使用费409,500元（按照780元/天的标准），于判决发生法律效力之日起10日内付清。

如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；

驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7560元，原告已预交，由被告负担，于判决生效之日起七日内向大连市中山区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。

本院对一审判决查明事实予以确认。

本院认为，综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付案涉房屋占有使用费。

上诉人主张因被上诉人未退还上诉人已经支付的租金，违约在先，故上诉人有权拒绝搬家一节，本院认为，

一审法院作出（2019）辽0202民初4379号民事判决书，判决上诉人将案涉房屋返还给被上诉人，故上诉人向被上诉人返还案涉房屋是生效判决确定的义务，对上诉人该项上诉请主张，本院不予支持。

至于上诉人二审庭审中主张被上诉人未将押金、装修款及动迁营业损失等问题予以解决，故不应再收取占有使用费一节，本院认为，生效判决判令上诉人向被上诉人返还房屋，上诉人未返还房屋前理应支付占有使用费。

双方当事人可另行解决违约保证金（即上诉人主张的押金）、装修款及营业损失等问题，这不能构成上诉人拒付房屋占有使用费的理由，故一审判决上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。

综上，苏晨钟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7560元（上诉人苏晨钟预交），由上诉人苏晨钟负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张萍萍

审判员　　刘丽媛

审判员　　景梦婵

二〇二二年六月二十三日

书记员　　邵　将