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来源|喜马拉雅FM 有律的精品课程《刘甫律师：二手房买卖避坑真经》

编辑|杨苗苗

现在二手房的交易信息，已经基本都被中介垄断，所以买卖二手房只能找中介进行。

那么，在中介带你去看房，或者业主委托中介去买房的时候，都会遇到一些所谓的行业潜规则，这些潜规则会遇到什么样的陷阱？

看房买房：可怕的潜规则

下面这个真实案例可以告诉你潜规则有多可怕！

有个客户之前想买房，找了一个中介公司，也说明了他的需求，中介很负责，帮他找了几套房。当时已经晚上十点了还带他去看房，客户非常感动，中介人员也很认真地跟他讲解房子、户型、小区环境等等情况，工作非常到位。

看完房走的时候，中介的工作人员就跟客户聊了起来：

“大姐，这房子看得行不行，不行的话再带您去看一看我们公司刚上线的一批新房。”

“还行，我回家再和我家人再商量商量，不过这房子价格，咱们再砍砍吧。”

“砍砍可以，没问题，就是我这儿有一份看房确认单需要您签个字。”

“什么看房确认单，你们中介还有这个东西？”

“就是证明我带您看的房，没别的意思，没事。”

“哦，反正你大晚上带我看房挺不容易，那我就签一个呗。”

“好，谢谢大姐，谢谢大姐，来，签字……”

之后这个客户又到别的中介公司去看房，当然还是相中了之前看的那套，并且在另外一个中介公司促成下，和业主签订了房屋合同。

因为这个中介公司给业主谈的合同价比原来的低了二十万，她觉得很合适，所以选择了在这个中介公司签合同。

这个客户就把定金和中介费一交，开始履行合同了。可是，没过半个月，她就收到了法院的传票。怎么回事？

原来一开始带她看房的那个中介公司，拿着她签字的看房确认单要她支付20万元的中介费，理由是这套房是他们介绍的，所以要付费。

之后这个客户找了律师来进行代理，虽然律师据理力争，但是最后还是酌情判决客户给中介公司赔偿了两万元的信息费和中介费。

虽然是从20万元的中介费变成了2万，只赔付了10%，但是这个客户还是觉得很冤，大家都觉得冤。

没在他那里买房，为什么还要付中介费？

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看房确认单有多坑？

之前客户签了一个叫看房确认单的东西，所以平白多掏了一份中介费。这个看房确认单到底是什么？

看房确认单，就是某年某月某日，某个中介公司带客户看了什么样的房子，就是这么简单的东西。

但是看房确认单的旁边或者背面一般都会有些小字，很多保险合同、银行合同，只要是告知的要承担责任的都有这些“优秀”的习惯，那些字一般都看不见，要拿放大镜。

看房确认单边上或者背面一般都有小字，写着佣金多少钱，签了看房确认单就表示中介方给客户提供了服务。

所以如果签了看房确认单，就表示认可中介公司带你看房付出了劳动，同时给你提供了信息，那么他就有向你索取中介费的依据了。因为中介费其实就是一个信息费，最后不管是否是从他那里签的合同，都有可能要付费。

看房确认单就是那个客户要付两份中介费的原因，所以看房确认单能签吗？当然不能签。

有人会觉得，中介也付出劳动了，付费很正常啊。可是，中介公司只是带你看了房，价格付款条件都没确定，房门都没见到，都没确定要买，为什么要给中介钱？当然不想给。

总结起来一句话，对于买房人来说，中介带你看房子，没问题，但是在正式签订房屋买卖合同和中介合同之前，什么东西都不要签，都不能签。签了就会像那个客户一样，要交双份中介费。

#签了看房确认单怎么办？

如果已经签了看房确认单，一定要保留好和签了看房确认单公司的沟通记录。因为如果没有通过中介买房，一定是有原因的，要么是他没给你找到客户，要么是价格没谈好。

所以一定要保留这些证据，证明他没有给你找业主谈成合同，没达到实际成交的程度，或者说他谈的价格比别的地方高，那么这样就不用怕他找你要中介费了。因为这个是事实已经确定了，他没有提供足够可以签约的信息。

看房确认单是买家在找中介看房的时候容易遇到的陷阱。作为业主，出售房屋的时候容易遇到什么陷阱呢？

有一个东西叫“房源独家委托协议”，这个名字可能很多地方不一样，主要内容是业主将出售的房屋信息独家委托给某个中介公司，只能由这家中介公司出售房源的房源发布形式。

这个中介公司一般会支付一定的费用给业主，通俗点说就是 ，你要卖房，中介公司会给你一笔钱，一般是1000或者2000元，把这个房只能交给这家中介公司卖。

当然，中介公司会给你承诺，最少能卖几百万，再加上一个期限，1-3个月。也就是他给你钱，你只能放在他这里卖。

这时有些精明的业主，心里的小算盘就噼里啪啦打起来了，卖个房子，房子还没卖出去，先收个钱吃一度，挺不错，反正没损失房还没卖，更别说他还承诺给卖高价呢。

于是就签了这个“房源独家委托协议”，这就是典型的赚小钱吃大亏。

为什么这么说？光想着能拿1000块钱，却没算自己损失了什么。损失了什么？损失大了！时间多宝贵，在这期间损失了多少客户的机会，机会成本算了吗？

而且在签房源委托协议的这段期间，你是不能再把房子通过其他中介公司卖的，否则就要赔给这个中介公司一大笔中介费。

赔的钱不是中介公司给你的一两千，而是赔中介费，中介费一般都是几万以上。所以收也就收了1000块，赔反而要赔几万，而且不能在别的地方卖，意味着如果这家中介公司比较菜，或者运气不好，那么这套房子卖不出去，你只能干瞪眼。

所以这个房源独家委托协议不能签，太不划算了。一套500万的房子三个月时间价值就值一千块？三个月都能涨100万了，更别说万一违约还得赔几万。

综合上面的两种情况，当然也不排除以后会有更多的新问题，新的潜规则，总结出一条经验：在找客户或者业主签订正式的房屋买卖合同之前，什么字都不要签，什么新鲜玩意儿都不要尝试。

甭管中介说的有多好，抓住一个根本：除了正式签合同付款之外，什么都别认。

有句老话，别人是专业的，别拿你的爱好去挑战别人的职业。

主播：有律

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