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房子一直是老百姓很关注的话题。在二手房买卖过程中,因违约而产生的纠纷屡见不鲜。那么,二手房买卖违约,赔偿数额怎样确定呢?
大林和小李签订二手房屋买卖合同,购买小李名下的一套房屋,双方约定房屋总价款80万元,定金10万元,于一个月后办理过户手续,在过户当日向小李支付购房余款。并且还约定,如果大林违约且逾期超过10个工作日,小李有权解除合同,没收定金,或要求大林支付总价款20%的违约金。之后大林因工作原因离开本市,直至约定过户当日,大林也没有前来办理过户手续。经多次催告履行约定未果,小李将大林诉至法院。
法院经审理认为,根据双方约定,小李以大林违约为由解除合同,并要求其承担违约责任,合理合法。最终小李选择适用违约金条款,但大林主张违约金过高,请求减少。法院根据公平和诚信原则综合考量,判决双方解除合同,大林向小李支付违约金10万元。
《民法典》规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中,大林和小李签订的合同系双方真实意思,双方应当严格按照合同履行义务。大林未能在约定期限内履行房屋过户手续,以及支付购房余款,显然已经构成违约,应当承担违约责任。
至于赔偿数额,应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。但是,损失赔偿数额不可以超过违约一方订立合同时,预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
此外,当事人可以约定给付定金作为担保,但是定金数额不可以超过合同标的额的20%,如果超过,超过部分不产生定金的效力。《民法典》第587条还规定,给付定金一方如果不履行约定,致使不能实现合同目的的,不能请求返还定金。收受定金一方不履行约定的,致使不能实现合同目的的,需要返还双倍定金。
本案中,双方约定,如果大林违约,小李有权没收定金,或要求大林支付总价款20%的违约金。那么,小李可以主张违约金和定金一起赔付吗?
《民法典》第588条规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,双方可以选择适用违约金或者定金条款。因此,违约金和定金是不能同时主张的,当合同约定违约金和定金两种情形时,只可以选择适用违约金还是定金。
另外,本案双方约定的20%的违约金条款,在司法实践中也未必可以全部得到支持。《民法典》规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,法院可以根据当事人的请求适当减少。
所以违约金的多少,应根据实际损失、履行合同情况、当事人过错程度等综合考量。一般来说,只要一方主张违约金过高,除非另一方能够证明实际损失,否则可能会被调低违约金。
首先必须确认房主的真实身份。在双方签订合同前,核实业主证件的真实性和业主身份的一致性,是非常重要的。尤其是在没有第三方介入担保的情况下,自己与房主进行交易,需要注意这一点。可以要求对方提供合法的产权证书正本,并到有关部门查询产权证的真实性以及产权相关记录。
其次必须明确双方的违约责任。因为房产交易涉及金额较大,流程比较复杂,因各种原因导致违约的情况时有发生。为了能避免以后产生纠纷,在签订合同时,就需要明确写清双方的责任与权利,以及违约金的赔付金额和时间。
最后必须明确相关费用的给付时间。在实践中,买房会将房款的首付和尾款两部分在不同时间进行给付,因此需要明确首付和付款过户的时间。同时,合同当中也需注明水电、煤气、物业等各项费用的交纳标准和时间,明确划分好房屋的费用责任。
二手房交易过程中,由于法律意识的缺乏,购房者往往对于买卖合同重视程度不够,权利义务约定不清晰,违约责任约定不明确,导致发生纠纷时难以去主张权利。因此建议大家在二手房交易过程中,重视相关条款和违约责任的约定,以便产生纠纷时,能及时维护自身合法权益。
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