宅基地买卖找律师签合同有用，宅基地买卖合同无效情形

导读：实践中，有农民朋友对法律规定并不了解，将宅基地上的房屋与他人进行了交易买卖。那么，买卖双方签订的合同能否被法律所认可呢？一旦合同被人民法院确认无效，因买卖宅基地所产生的法律关系又该如何收场呢？

【案情介绍：宅基地买卖合同无效，双方均承担法律责任】

1992年，王某向村里提交申请，取得地址为XX市XX区某城镇X村X号宅基地的使用权。家庭人口状况为，王某，之妻张某，之子王小某；四至为东至胡同，西至道，南至刘某，北至杨某，合计面积276平方米。村民委员会加盖了公章，负责人牛某签名。

1992年X月X日，王某建北房六间，并取得了政府下发的村民宅院基建许可证，载明户主为王某，并由政府下发了集体土地建设用地使用证。

2004年，王某（甲方）与刘某（乙方）签订了《房屋及附属设施出让合同》，合同约定甲方将上述北房六间及附属设施以8万元的价格出卖给乙方，并交付乙方使用，乙方在使用过程中对房屋进行了装饰装修，增加辅助设备并种植了花草树木，改善美化了居住环境。

事隔十几年之后，原告王某得知农村宅基地上房屋不能卖给非本集体经济组织成员，这样做损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的行为。

于是王某将刘某诉至法院，请求判决确认双方签订的《房屋及附属设施出让合同》无效。

诉讼过程中，刘某向法院提出申请，要求对于涉案宅基地院落区位补偿价、房屋重置价及绿植补偿进行评估。

2019年，某房地产评估事务所有限公司出具了评估报告，估价结果为区位补偿价38万元，房屋重置成新价25.4万元，装修、设备及附属物（含绿植）价款8.5万元，评估总价71.9万元。

刘某对房屋重置成新价、装修、设备及附属物（含绿植）价款无异议，但对区位补偿价的标准有异议，认为按照2013年的标准给予补偿过低，且评估的面积应以集体土地建设用地使用证上的面积为准。

人民法院经审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

该法第63条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用……

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

农村房屋的买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是法律法规所禁止的。本案中，刘某并非X村村民，王某与刘某的房屋买卖行为，在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了农村集体经济组织的合法权益。因此，二人签订的《房屋及附属物出让合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。

《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案合同确认无效后，刘某应将房屋返还给王某，对于腾退后造成的损失，王某应予以赔偿。对于房屋的重置成新价及装修、设备及附属设施（含绿植）价款，原、被告均同意以评估报告的数额为准。

关于宅基地区位补偿价的定价标准问题，评估报告得出的区位补偿价单价已不能反映目前的客观实际情况，且XX区在实施棚改拆迁、土地一级开发等项目时，对宅基地的区位补偿价也未参照评估报告所依据的标准执行。根据公平原则，刘某要求参照每平米3800元的标准赔偿其宅基地的区位补偿价的请求合理，予以支持。

根据过错程度，诉讼费用由原告王某负担70%，刘某负担30%。

【律师提示：宅基地上房屋买卖合同，原则上将被人民法院认定无效】

关于宅基地上房屋买卖合同纠纷案件的处理原则，我们可以参考北京市高级人民法院印发的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》作适当分析。

该《纪要》认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：

（1）要尊重历史，照顾现实；

（2）要注重判决的法律效果和社会效果；

（3）综合权衡买卖双方的利益。

可见，关于宅基地上房屋买卖合同的效力认定问题，人民法院审理时将考虑多重因素。例如，买卖双方人员是否具有本集体经济组织成员资格；合同的履行状态；出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所受损失。

（1）对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，该合同应作为无效处理。

（2）如果合同已履行、买受人长期实际居住使用，是否可根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题，有待进一步探讨。

（3）如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，可以认定合同有效。

关于房屋买卖合同被认定无效后的处理，应当结合房屋使用状态、双方过错责任综合考虑。

（1）返还购房款。合同被认定无效后，买受人应当将房屋恢复原状返还出卖人，出卖人将收取的购房款返还买受人。

（2）补偿添附价值，如果买受人在居住使用期间对房屋及院落进行装修、翻建、扩建，其对于添附一并返还给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。

（3）按过错赔偿损失，一般情况下，买卖双方明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。

（4）拆迁适当补偿，如果遇到拆迁，买受人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿。买受人可从补偿利益中分得部分。

关于买卖合同被认定有效后的处理，则根据房屋的权属状态分为两种情况。

（1）合同有效，房屋已过户，由买受人取得拆迁补偿款。

（2）合同有效，房屋未过户，因拆迁原因而致房屋物权消灭，在此情况下，买受人可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价（拆迁补偿款）。