泰安找房屋买卖合同律师收费，全款买房后又被开发商抵押

来源：江苏新闻

扬州市民沙先生2014年花了两百多万，在扬州生态科技新城泰安镇维纳花园小区全款购买了一套房子。

沙先生怎么也想不到，就是这套房子，竟然会让他无奈到近乎崩溃：不但到现在都办不到房产证，而且房子还被别人强占了好几年，他自己却连门都进不去。

全款买房

办证时发现房屋竟有抵押

沙先生说，自己买的房子房门锁芯已经被换掉，自己的钥匙现在根本打不开，而且每天都有几位老人在自己的房子里打牌。

2014年，沙先生和当时的小区开发商--扬州诚泰置业有限公司签定了购房合同，并分几次支付了总计215万元的购房款，全款买下了这套房子。

查到房子网络备案到了自己名下后，沙先生把房款付清了。开发商也把收据、钥匙等其它一些列手续全都交给了他们。

之后，沙先生要给房子办理产权证，找到诚泰置业有限公司开具购房发票，没想到此时开发商竟然已经跑路了。

因为开发商的土地证还抵押在银行，整个维纳花园的60户业主都无法办理产权证。

直到2018年，泰安镇政府出面协调，拍卖了开发商的几套剩余房产，解押了小区的土地证，大家这才可以办理产权证。

沙先生和其他业主一样，上交了办理房产证需要的材料，“购房合同、发票、契税发票等等，我们一应俱全交给房管部门，当时还开了一个单子给我们，说明材料已经收走了，可以办理房产证了。”

可是沙先生怎么也想不到，就在几天后，他的办证材料被扬州市不动产登记中心退回了，理由更是匪夷所思：他购买的这套房屋权属存在争议。

“说在房管局电脑里面，有一个银行抵押没撤销。我说房子我们没有办理按揭抵押，全款买的房子。而且这个抵押的不是我的名字，是另外一个人的名字。”

一房二卖

开发商卖房前办了假按揭

全款买的房子，竟然会有抵押没有撤销，而且贷款的还不是本人，这又是怎么回事呢？

“当时是开发商的一位会计，勾结银行的人，用会计儿子的身份证办理了抵押登记，套取银行的资金，把钱贷出去，据说是给开发商用了。”

记者了解到，除了沙先生，小区还有几位全款买房的业主在办理房屋产权证时，同样也发现了类似的问题。

扬州维纳花园小区业主韦先生：假按揭的是一个养鱼的，他朋友和开发商熟悉介绍他过来的，给了他五万五千块钱好处费，借用他的身份证到银行办了一个按揭，但这个钱办了以后也是给开发商了。

扬州维纳花园小区业主蔡女士：我的这个假按揭的人 ，他当时是开发商的律师。

扬州市生态科技新城泰安镇政府的一位工作人员告诉记者，据他们调查，在维纳花园，类似这种一房二卖的情况，并不在少数。

“我们也了解了，当时公司里的职工以职工的名义办按揭，按揭贷款钱也给老板，当时老板承诺他们，每个月贷款交的钱老板还，但最后老板跑了。”

"假戏真做"

假按揭购房人竟强占房屋

开发商跑路了，当初办理的按揭贷款自然也就没人还了，于是银行将当初的假按揭购房人连同开发商一起告上了法庭，法院判决之前的几位购房人偿还银行的本金和利息。

据沙先生介绍，当时这些办理假按揭的人，购房的手续很简单。

“在签购房合同的时候，他们签了一个委托书给开发商，所有的房屋买卖、变更，全部交给开发商全权处理，开发商付给他们5-10万的业务费，他们就把身份证借开发商用。”

之前只是配合开发商办理假按揭，没想到最后自己却真的要偿还贷款，于是这才有了沙先生的房屋被之前购房人强占的一幕。

而另外几位办理假按揭的购房人，也多次扬言要抢房子。

扬州维纳花园小区业主韦先生：我装修的时候在2018年、2019年，我装一次他来闹一次，讲这个房子是他的，他什么手续都没有，发票也没有，他到房管局去查的，我也跟他去了，人家讲这个房子不是他的。

但按照我国不动产登记的相关法律法规，存在抵押的房屋，在解押之前是无法撤销房屋买卖合同备案的。

既然房屋当初在销售给沙先生和其他几位业主之前，已经办理过按揭贷款，而且这四套房屋的贷款也没有还清。那房屋的网签备案，怎么还能备案到沙先生等几位业主的名下呢？

抵押贷款没还清

网签备案竟被撤销了

记者了解到，包括沙先生在内，维纳花园小区共有四位全款买房的业主，因为房屋之前存在抵押贷款，无法办理产权证。

而这四套房屋在销售给他们之前，都是以房屋配套设施不齐全为由，办理了退房，并且向扬州市住房保障和房产管理局撤销了之前的合同登记备案。

对房管局的这个操作，沙先生表示了质疑，“扬州市房管局他居然有这个能力，在前面抵押没有撤销的情况下，能够把这个网上备案撤销。房管局如果说当时网上备案没有在我们名下，我们不会买这个房子，我们看到备案了，而且我们全部按正规手续来办的。”

不动产登记中心：

房管部门存在过失

房屋的按揭贷款没有还清，开发商竟然就撤销了之前的网签备案，问题究竟出在哪里呢？

记者向扬州市自然资源和规划局不动产登记中心工作人员确认后得知，问题在于房管局既办了开发商的抵押，又让开发商销售了。

该工作人员还解释，2019年5月1日实施的《江苏省不动产登记条例》规定，房屋存在抵押登记的，必须在还清贷款解除抵押之后，才能进行二次销售。

“房管局肯定是出现问题了，就是说他这个房子，一条线是抵押了或者按揭给其他人了，一条线又把它卖给你们了，不就是两个权利重复了吗。”

对此，工作人员表示可以追责，“但是追责不是我这个部门来追责。我登记部门发现你们这个里面存在问题，那我登记就不好登记了，我只相当于是最后的一根稻草，但是你不好登记的原因是之前销售的问题。”

房管部门：

建议走诉讼途径解决

那么，开发商当时在二次销售房屋的时候，究竟是如何在没有还清贷款的情况下，将之前的网签备案撤销的呢？

带着疑问，记者陪同几位业主来到了扬州市住房保障和房产管理局。

工作人员表示，房屋如果存在抵押，在房管部门的系统里都是可以查得到的，按照常理来说，抵押贷款没有还清就撤销房屋备案登记，这样的操作是无法实现的。

“因为系统是死的，按揭只要在上面，不可能有企业可以提交变更申请解除申请，我们不给他提交的。”

至于为什么维纳花园的开发商能撤掉备案，工作人员表示不清楚，“我只能建议你们这种事情找企业，找不到就诉讼，正常只有诉讼。”

法律界人士认为，在这起事件中，开发商在办理假按揭套取银行资金后，通过不正当手段又将贷款没有还清的房子一房二卖，已经涉嫌诈骗。

而房产交易主管部门审核不严，也是导致沙先生等人至今无法办理房屋产权证的重要原因。

江苏苏博律师事务所主任律师吴波：房管部门撤销备案，一定要审查撤销备案是否有正当的理由，撤销备案是否有其他一些债务的发生，最主要有没有相应的银行贷款发生。在没有审查清楚，或者根本就没有审查的情况下，就撤销了之前的备案，客观上导致新的买房人是不可能知道这个房子上是有按揭的，也就是客观上促成了新的买房人去购买这个房产，导致被骗，我觉得可以通过行政诉讼的方式，去起诉房产局。

网签备案是房地产行业行政主管部门为监管房地产交易而采取的一种监管措施，在一定程度上能够防止一房二卖情况的发生。

但扬州市房地产主管部门，竟然在之前房屋按揭贷款没有还清的情况下，就将备案登记撤销，这种操作，客观上就为开发商一房二卖的行为开了绿灯，也为后来的购房人上当受骗埋下了伏笔。

贷款没有还清，扬州市房管部门究竟是如何撤销网签备案登记的，希望相关的部门能够好好查一查。

沙先生等人究竟什么时候

才能为自己全款购买的房屋

办到产权证

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