拖欠银行房贷会提前找律师吗，房地产烂尾了还要还贷吗

现阶段房地产开发企业真的是太难了，大部分处于生死边缘，都在想尽一切办法自救。恒大、碧桂园、融创、融信、绿地等知名房企已相继暴雷、违约。

购房人克服种种困难，好不容易抢购到了新房，谁能料到房地产行业会有如今的动荡和危机。购房人的心情从刚开始的激动、开心、幸福，到现在房企接连暴雷时的担忧、害怕、绝望，命运给自己开了一个不大不小的玩笑，本不牢固的家庭关系更是雪上加霜。

那么，当开发商破产、楼盘烂尾时，房贷还要还吗？谁来还？

答案：商品房买卖合同和担保贷款合同被解除的，开发商应当将收受的购房贷款及利息返还给银行，购房者无需偿还。

下面我们通过一个真实案例来进行法律分析：

案情简介

张三与开发商签订了一份《商品房预售合同》购买一处房产。张三又与银行签订一份《抵押贷款合同》，将涉案房产抵押给银行为借款提供担保，银行贷款作为购房款的一部分支付给开发商。《抵押贷款合同》中约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”

之后，开发商因资金链断裂，无法按照合同约定交付房屋。张三向法院提起诉讼请求：1、解除《商品房预售合同》和《抵押贷款合同》；2、开发商返还张三首付款并赔偿利息损失；3、开发商返还张三已向银行偿付的贷款本息；4、开发商返还银行贷款合同项下剩余的贷款本息。银行另案提起诉讼请求：张三和开发商共同偿还贷款合同项下剩余贷款本息。

案件焦点问题分析

一、《商品房预售合同》解除后，《抵押贷款合同》是否应当予以解除？

答：应当解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

二、《商品房预售合同》和《抵押借款合同》解除后，购房贷款的返还责任主体是谁？

答：开发商。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，开发商未按照合同约定交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《抵押贷款合同》因合同目的无法实现亦被解除的，开发商应当将收取的购房贷款本金及利息返还给银行。

三、《抵押贷款合同》中格式条款的适用问题。

《抵押贷款合同》中载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款。在相关司法解释已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，银行拟定该条内容，意味着要求张三在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了张三的责任，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条之规定，该条款对张三不具有拘束力。

四、关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。

案例中涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，张三支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将张三所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款。张三并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，张三取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用张三支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、张三的债权；张三未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在张三对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

法院判决结果

1、解除《商品房预售合同》和《抵押贷款合同》；

2、开发商返还张三首付款并赔偿利息损失；

3、开发商返还张三已向银行偿付的贷款本息；

4、开发商返还银行贷款合同项下剩余的贷款本息；

5、驳回银行要求张三和开发商共同偿还贷款合同项下剩余贷款本息的请求。

参考案例：

（2017）最高法民终683号、(2019)最高法民再245号

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》