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福州找房地产纠纷律师微信咨询,福州一小区架空层被改成出租屋,产权归谁所有

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2022-11-16 06:49:11

N海都全媒体记者 陈晋 文/图

位于福州鼓楼区西二环的梅海园小区是2001年前后建成的老旧小区。该小区10号楼架空层原本有6米余高,但在交房之初,小区开发商福州实力房地产有限公司(以下简称“实力房地产”)将架空层改造成物业办公区、员工宿舍和业主活动场所,如今又成了出租房,遭到现任小区业委会反对。

福州一小区架空层被改成出租屋,产权归谁?


业委会认为,该区域属于无产权建筑,应归全体业主所有。双方也因产权归属问题协商多次,但最终无果。

近段时间,梅海园小区遭遇偷盗事件,小区业委会开始安装监控探头,而10号楼架空层改建后的通道内也纳入安装范围,但被实力房地产公司人员私下拆除。

业委会:

架空层改建后安装探头 被开发商拆除

近日,记者来到梅海园小区看到,10号楼的架空层改造后,一部分用于物业办公,另一部分为出租房,但房门紧锁,记者无法进入。

福州一小区架空层被改成出租屋,产权归谁?

梅海园小区10号楼架空层被开发商改建成出租屋

据业委会一名成员介绍,出租房是后期改造的。在交房之初,小区开发商实力房地产将10号楼的架空层改建,隔出一层,作为业主活动场所和物业用房,之后,又被改造成店面出租。

“2017年前后,开发商又将业主活动场所改造成简易出租屋用于出租,并收取租金。”该成员告诉记者,由于租赁合同是以个人名义签约,业委会对这些租户的信息并不了解,他们认为,这使得小区疫情防控存在一定的隐患。

今年4月,梅海园小区发生盗窃案件。为保障业主财产安全,业委会开始在小区内安装监控探头,10号楼架空层改造区域也纳入安装范围。

“4月28日和5月5日,实力房地产两次派人直接将监控探头线路剪断,并将探头带走,使小区损失5800元。”上述成员说,事发后,他们立即报警,警方也介入调查。

福州一小区架空层被改成出租屋,产权归谁?

业委会在此安装的探头被剪断线路

该成员说,10号楼架空层改造区域一直属于无产权建筑,其产权应归全体业主所有,“我们和开发商协商了2年,要求将产权归还,但遭到拒绝”。

开发商:

未纳入公摊面积 产权属于开发商所有

实力房地产相关负责人林先生表示,梅海园小区于2001年规划建设,2003年交付使用,他承认10号楼架空层是由公司出资改建,并按时缴纳物业费。

“几任业委会及业主都默认上述情况,也没有任何异议。”林先生说,10号楼架空层改建区域面积属于无产权区域,但没有纳入小区公摊,不存在产权归全体业主所有的说法。根据《物权法》相关规定,上述的改建区域,是按“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则,允许建设单位对其投资开发建设的工程自营或者依法进行转让、租赁。

福州一小区架空层被改成出租屋,产权归谁?

梅海园小区10号楼

针对安装监控探头的情况,林先生认为,业委会将探头安装在过道上,可以清晰看清租户的进出情况,该行为侵犯个人隐私。“当时业委会威胁称,会对这个区域断水、断电,并要求收回产权,我们认为不合理,因此派人将监控探头的线路剪断。”林先生认为,业委会无权实施停电、停水强制措施,也无权在未经同意的前提下安装监听监视探头。林先生希望,业委会通过法律途径或在政府部门的协调下解决问题,他们也会配合。

律师:

产权归属的关键 在于是否计入公摊面积

对于架空层的权属问题,目前梅海园业委会和开发商各执一词,问题久拖未决。

那么,架空层的产权究竟应该如何认定?记者咨询了福建元一律师事务所蒋双灌律师。他表示,有的小区架空层是分摊到了销售面积中,也就是我们常说的“计入公摊”。但是,也有小区的架空层没有计入公摊面积。

架空层计入了公摊(有产权):

业主就享有共同所有权,购房合同里“产权属于开发商”的条款无效。那么,开发商擅自改建架空层的行为就是违法的,因为它侵犯了业主的合法权益。

架空层没有计入公摊(有产权):

开发商拥有完整的产权,那么作为产权所有人,开发商拥有对该架空层的处置权。而业委会若在此安装探头,则可能存在侵犯他人隐私的情况。

值得提醒的是,架空层究竟有没有计入公摊面积,并不是由哪一方口头说了算,需要到住建局、规划局等相关单位查阅档案资料。

部门:

小区一层为架空层 其改造未经审批

采访中,梅海园小区业委会向记者提供了10号楼轴立面图,该立面图显示,10号楼的架空层总高度为6.45米,且未批注或者改动,与小区现实情况完全不同。《民法典》第二百七十一条规定,业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;第二百七十三条规定,业主对建筑专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。

福州市规划局相关人士表示,梅海园小区10号楼一层西侧为架空,东侧为老人活动中心、居委会、公共厕所、垃圾集散间、停车位等功能。而建设单位未向规划部门申请该层使用功能变更。

福州市房管局相关人士表示,除了个别项目,多数小区的架空层一般不计入公摊面积。“若梅海园10号楼的架空层不计入公摊且无产权,则业主和开发商都不能认为是自己所有。开发商将其进行改建,属于违章搭盖。”该人士说,所谓无产权区域,只能是业主享有该区域使用权,并进行管理。


编辑:白白

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