入股公司需要找律师么，入股公司需要找律师么吗

路永强律师是北京楹庭律师事务所高级合伙人、楹庭律所企业不动产纠纷专业律师团创建人，曾被人民律师网评为“2020年度全国十大律师”。

2021年9月29日，我所高级合伙人路永强律师应邀出席由北京市国有文化资产管理中心、中国证券监督管理委员会北京监管局等多家单位主办，北京文创板发展有限公司承办的2021年北京文化企业上市专题活动，并作为讲师向各位学员讲述《公司上市前不动产产权问题的梳理和完善》这一重要课程。

本次活动主要面向即将上市的企业，要求参与活动的企业在经营指标方面原则上要达到2020年经审计净利润不低于1000万元（含1000万元）或者2020年经审计营业收入不低于5000万元（含5000万元），并且具有融资经验，包括股权融资或债权融资，对于文化类高新技术企业和新三板挂牌企业可适当放宽条件。

在此次活动上，路永强律师从六大方面讲述公司在上市前不动产产权问题，涵盖不动产权合规、国有建设用地分类、集体经营性建设用地、公司上市对于不动产权的规定等方面，从多个维度和层次为学员们深入分析企业上市之前会遇到的产权问题。

路永强律师首先从不动产产权的概念入手，指出不动产产权是指具有固定的位置、不能移动，或者一经移动会改变其原有的性质、形状、功能，并损害其经济价值的有形财产。并且把产权主要分为土地使用权、房屋所有权以及其他不动产权利。之后对土地使用权和房屋所有权着重展开讲解，使学员们更加深入地了解产权的构成和内容。

接着，路永强律师讲解上海市“五违四必”整治工作以及北京市的集体土地腾退和《北京市创造“基本无违法建设区”三年行动计划（2021-2023年）》，为大家论述企业不动产合规的必要性。

路律师指出，随着上海、北京等地高压态势打击违建的的大背景下，相关政策正在逐步收紧，无论是国有企业还是民营企业，都必须要做到用地和房屋产权合规，否则将影响企业上市的进程。

同时，路律师还向各位学员分享了楹庭律师事务所企业不动产纠纷专业律师团承办的一些北京地区集体土地腾退案例，提供相应的土地、房产等问题的常见解决办法，通过真实案例让学员们切身体会到不动产权合规的重要性。

随后，路永强律师以我国土地的分类为切入点，着重论述了建设用地的取得方式。“不产权产权合规的前提首先就是要做到拿地时符合法律规定”，路律师基于《土地管理法》的相关规定，总结了国有土地使用权取得的基本方式：划拨取得、招拍挂取得、协议取得 、国有土地租赁以及国有土地使用权作价出资入股。

路律师对协议取得国有土地使用权这一取得方式展开论述，大致将协议方式取得分为三个类型。

第一类是由于城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因，国有土地使用权人已经依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让、符合规划并经依法批准，可以采取协议方式。

第二类是政府实施城市规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经市县国土资源行政主管部门审核并报经市县人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或者租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。

第三类是采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地，可以租赁，也可以以协议方式出让。

同时，路律师在协议出让取得土地所涉及的问题的讲解过程中，提醒学员们注意四个时间段。

第一个时间段是2002年7月1日以前；这一阶段国有建设用地大部分通过协议转让的方式出让，招拍挂程序并非必经程序。

第二个时间段是2002年7月1日至2004年8月31日；这个时间段根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》的规定，除工业用地以外的经营性用地必须通过招标、拍卖、挂牌的方式供应，但允许解决历史遗留问题。

第三个时间段是2004年8月31日至2006年8月31日：除工业用地以外的经营性用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式供应，且不允许解决历史性遗留问题。

第四个时间段是2006年8月31日至2007年6月30日；根据《关于加强土地调控有关问题的通知》、《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，工业用地出让正式开始在全国范围内实行招拍挂方式，允许在一定时间内解决历史性遗留问题。

之后，路律师对于如何妥善解决土地和房屋的历史遗留问题展开将讲解，对于用地手续不完善的问题，提出可根据不同情况补办用地手续或者直接按照现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续；

对于欠缴土地出让价款和相关税费的问题，房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位久缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续；

对于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题，分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途；

因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。

最后，路永强律师为各位学员重点讲述集体经营性建设用地入市问题。

2015年1月发布的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发[2014]71号）是集体经营性建设用地入市的开始，中间历经2016年《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》、2017年《关于延长农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点期限的通知》等规定，直至2019年9月发布最新的《土地管理法》并于2020年1月1日正式施行，标志着集体经营性建设用地入市在法律层面得到进一步明确。

另外，2021年9月份最新施行的《土地管理法实施条例》也对集体经营性建设用地入市作出了更加详细的规定，为各地相关入市工作提供指引。但是路律师指出，虽在法律层面明确了入市相关规则，但各地对集体经营性建设用地入市仍持观望态度，成熟的入市模式和规则还需经过进一步发展。

图为路律师解答学员们的积极提问

在讲座的结尾部分，路律师为各位学员分析了关于保护不动产产权方面的国家政策和法律规定的现状，提醒学员们要紧跟政策的指引、法律的规定，逐步解决企业在发展过程中存在的历史遗留问题，为之后的企业上市提前做好准备。