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应对物业起诉找律师价格,物业费官司中,业主一方提出的几个争议性抗辩理由是

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2022-11-15 13:57:11
物业费官司中,业主一方提出的几个争议性抗辩理由

近些年来,各地人民法院受理的物业服务合同纠纷案件,均呈连年递增的态势。随着业主一方法律意识和“证据意识”的增强,在物业公司起诉追索物业欠费的庭审诉讼中,业主行使抗辩权的事由愈加繁多。

这其中,有的抗辩理由属于合情合理合法,例如物业公司“擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费”,以及物业公司将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或将全部物业服务支解后分别转委托给第三人”等等。

也有的抗辩理由难获支持,诸如最常见的“认为自己不是合同主体一方当事人,无需接受物业服务”,以及“本应由开发商承担的售后维修义务未履行,进而拒付物业费”等等。

还有一些抗辩理由,由于现行法规的具体规定不太明确,或者不同法院对于同一问题的理解差异,在司法实践中出现了一定程度上的争议,这值得相关各方注意。

物业费官司中,业主一方提出的几个争议性抗辩理由

一、以“未经招投标签订的前期物业服务合同无效”为由抗辩

该抗辩理由的依据来自《物业管理条例》(03版)第二十四条第二款规定:

住宅物业的建设单位,应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或住宅规模较小的,经主管部门批准,可采用协议方式选聘具有相应资质的物业企业

(注:2018年起,物业资质管理取消,在《条例》2018修正本中,删除了“具有相应资质”几个字,其它未变,继续沿用)

大致意思就是:虽然现在大多数新建小区都是“自建自管,建管一家”,但作为儿子的前期物业公司,不是说随随便便就可以接管老子开发商的楼盘,你至少要办办“手续”,或者经“招投标”或者经过主管部门批准。然后再与老子签订前期合同,如此方算“名正言顺”。然而实践中的许多开发商过于“强势”,对相关法规视若无睹,连这些最基本的“形式”都懒得去走,直接关上门与儿子签合同,肥水不流外人田。

那么,如果开发商及前期物业违反了上述规定,它们之间签订的这份合同是否有效呢?这个事情至今还存在争议。有的法院认为《条例》的上述规定属于“管理性禁止规范”,由此认定即便未经招投标或主管部门批准,也不影响前期合同的效力,依然有效。

也有的法院认为,上述规定是行政法规的强制性规定,如果违反,则该合同就应当被认定为无效合同

不管如何认定,对开发商而言,这都存在相应的法律风险。合同无效,自建自管的合法性存疑;即便合同有效,也有可能面临《条例》规定的“限期改正,给予警告,可并处10万元以下罚款”的惩戒。

而对欠费业主而言,如果确实抓住了对方这个“短板”以此抗辩并“保留采取进一步措施的权利”,就极有可能占据这场官司的“制高点”。

物业费官司中,业主一方提出的几个争议性抗辩理由

业委会与物业公司私下签订物业服务合同

二、以“物业服务合同未经业主大会决议签订应属无效”为由抗辩

小区成立业主大会选出业委会后,如果继续外聘物业公司,那么业委会与新物业之间的这份《物业服务合同》,就是明确双方权利义务的基础法律性文件。

不管是《条例》、原《物权法》还是刚施行一年的法典,均明确规定,选聘物业公司这类事宜,属于“业主共同决定事项”,须召开业主大会会议,按法定要求通过决议后,方可由业委会在业主大会的授权之下与物业公司签订合同。

而实践中的诸多业委会不能“正常履职”,往往擅自选聘一家物业或与物业单独续签合同,那么这份合同的效力问题,也成为了一个较为争议的法律点:

第一种意见认为:选聘和解聘物业公司,由业主共同决定。未经小区业主同意,擅自与物业公司签订(或续签)物业服务合同,违反了行政法规的规定,故该合同应为无效合同。

第二种意见认为:该物业服务合同并不必然属于无效合同,应当根据合同的实际履行情况来确定合同的效力。意思就是,该合同应属于所谓的“效力待定合同”。如果其得到了业主大会的追认,依然有效。

同理,不管是哪种意见,均对被诉的欠费业主有利。物业合同是物业公司起诉欠费业主的必备证据,如果不能举证证明合同的合法性,那么其起诉的基础就将因此受到动摇。而欠费业主或可凭此“反客为主”,进而甚至可能提起诉讼要求撤销该合同。

物业费官司中,业主一方提出的几个争议性抗辩理由

三、诉讼时效抗辩

这个话题我们曾经专门讨论过,之所以反复讨论,那是因为大多数物业费官司都会涉及这个问题。因为物业费案件的标的额普遍较低,基本都在万元之下,而且即便是几千元的欠费,也往往是累计多年的总数。

物业公司的“难言之隐”在于,它们也想在2年或3年的“时效”内提起诉讼,但这个时间段的欠费额常常仅为千把元左右,而外聘律师的代理费至少数千元起步,“得不偿失”。如果攒到一定数额后再提诉讼,这又可能面临超过诉讼时效的法律风险。

对于物业费案件到底是否适用诉讼时效,同样是两种观点

一、某些地区法院,不适用诉讼时效。他们从物业服务具有“持续性”特点的角度出发,认为只要在物业合同存续期间,按时支付物业费就是业主的义务,如果拒不付费,物业公司可随时主张权利,不受诉讼时效的限制。

二、某些法院,对物业公司严格适用诉讼时效。

这里需要记住一个时间节点,2017年10月1日开始,当日实施的《民法总则》第188条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。(在此之前的为两年,民法典继续沿用了《总则》的规定)。

法典更加注重对于公民权益的保护,那么在物业费纠纷这类“强弱分明,地位极不对等”的诉讼中,物业公司理应承担更多的举证责任。

就是说,如果它不能拿出充分有效的证据证实,其“曾经向欠费业主连续主张过权利”,那么它就有可能因此丧失对于超过诉讼时效的诉权,等于是“吃了个哑巴亏”。

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