二手房按揭贷款，二手房有贷款没还清能卖吗

今天上午，昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局和中国建设银行云南省分行在昆明市不动产登记中心举行存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式，成功办理我省首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务，标志着一项便民利民的服务新举措正式实施。

上午10点，王先生和李先生来到不动产登记中心，准备办理“带抵押过户”的业务。此前，王先生准备出售一套房产，并找好了买家李先生，但苦于原贷款没有结清，需要自筹近50万还清房贷，短时间王先生很难凑够这笔钱。正当王先生一筹莫展之时，王先生得知建行新推出了“带抵押过户”二手房贷款业务。于是，买卖双方向建行提出了贷款申请。

卖方王先生：“不管效率也好，还是说我们个人资金这块也好，都得到很大的一个保障。”

以往市民在二手房交易过程中，买方需要先结清银行贷款，凭结清证明办理抵押注销登记，到银行赎回不动产权证书后，买卖双方才能向银行提出贷款预审批，预审批通过后签订房屋买卖合同并备案，最后方能到不动产登记机构申请办理转移登记和抵押登记，所需的时间周期和流程较长。但即日起，买卖双方将享受到“带抵押过户”的便民业务办理。

昆明市不动产登记中心工作人员 刘波：“也就是转移登记、新设抵押权还有注销原抵押三合一的一个合并登记。通过这个合并登记业务，我们改变了以往需要买方垫资赎证，或者卖方提前还贷解除抵押后才能办理交易过户的老的办理模式。”

传统房屋交易模式如下：

新型房屋交易模式如下：

“带抵押过户”合并登记工作改革后，结合交易、税收、登记“一窗办理，集成服务”工作，在住建、税务和登记三部门联审联办的基础上，不动产登记机构简化办理程序，创新增加了房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记流程，申请人只需“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”就可完成上述登记事项，且各项登记无时差同步完成，同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明，办理时限从单一流程6个工作日压缩至3个工作日办结，极大地给办事群众带来了便利，也提升了不动产登记的服务效能。

昆明市不动产登记中心工作人员 刘波：“在确保抵押权人的合法权益不受损失的情况下，我们最大限度地降低了交易双方的资金和时间成本。”

据了解，目前该项改革先在中国建设银行进行试点，待该项业务成熟后，将逐渐向其他金融机构推行。最终实现多银贷款审批、抵押登记及贷款发放无缝衔接，进一步优化昆明市营商环境，为昆明市建设贡献力量持续加大对存量房“带抵过户”创新服务模式。

建行昆明分行副行长 张征：下一步我们将从昆明到全省进行推广。”

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二手房“带抵押过户”

合并登记适用范围

在昆明市主城五区（含开发度假区）范围内，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，以及《民法典》施行后办理抵押登记时，不动产登记簿中“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”记载为“是”的不动产，抵押期间依法转让的，推行“带抵押过户”合并登记，由银行金融机构（抵押权人）、抵押人（转让人）、买受人三方共同申请办理。

当事人因赠与、作价出资（入股）、法人或者其他组织合并（分立）、夫妻财产约定、夫妻离婚析产及继承等原因，申请转移抵押不动产的不纳入合并登记办理范围。

二手房“带抵押过户”

合并登记业务流程

不动产登记机构办理二手房“带抵押过户”合并登记工作主要有以下流程步骤：

一是卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款。卖方向银行申请提前还款，同时，买方持网签合同向银行申请购房按揭贷款。银行针对买方的贷款进行审批。卖方在申请办理过户手续前要提前还款。卖方不能以自有（或自筹）资金全部偿还贷款的，可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在抵押权登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户；

二是银行向产权交易管理部门申请抵押状态下进行网签。抵押权人（贷款银行）同意转让抵押物的，买卖双方可在房产抵押的状态下在网上办理买卖合同网签备案；

三是转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记同步办。抵押权人与房屋受让人签订《抵押借款合同》后，抵押权人（贷款银行）、抵押人（转让人）与受让人三方共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记，住建、税务和登记三部门联审联办，完成登记后，房屋所有权转移到受让人名下，受让人成为新的抵押人。抵押权人（贷款银行）在申请时，同时提交注销原抵押权的材料，在转移登记和新设抵押权办理完成的同时，一并注销原抵押权；

四是银行放款。银行收到不动产登记证明后，按照多方资金管理约定，将款项及时划转至相关账户。

二手房“带抵押过户”

合并登记申请材料清单

不动产登记机构按照“一窗受理、集成服务”的工作要求，结合“带抵押过户”合并登记业务实际，进一步精简申请材料，并在合并登记业务受理时，不动产登记工作人员将申请材料录入扫描并共享推送至住建和税务部门进行联办。

合并登记申请材料清单为：

不动产带抵押过户合并登记申请书；

抵押权人、抵押人（转让人）、买受人三方身份证明，委托代理的提交授权委托材料及经办人身份证明；

不动产权属证书；

不动产登记证明（他项权证）；

房屋买卖合同；

主债权合同（抵押借款合同）；

抵押权人同意转让抵押不动产的材料；

抵押权人与抵押人关于注销原抵押权的材料；

税务部门需要的资料：原购房发票和契税完税证明、交易双方的户口册（以家庭为单位，包括配偶和未成年子女），无法提供户口册的，可以提供户籍证明、部队户籍证明、军官证、护照、港澳通行证等）；

结婚证或者离婚证、离婚协议书、民事调解书或民事判决书等。

二手房“带抵押过户”贷款

申办条件

“带抵押过户”个人再交易住房贷款申办条件为:卖方所售房屋在建行办理住房贷款且已办妥抵押登记手续，所售房屋无除建行外的第三方抵押登记、司法查封等限制情况。买方有合法的身份；信用状况良好，无重大不良信用记录；具有还款意愿，具备还款能力；有符合要求的自筹资金并用于支付首付款；符合建行要求的其他条件。

部分来源：云南公证、昆明不动产

8099999记者报道

编辑：云仔