不可抗力，不可抗力因素包括什么

9月21日，中国消费者协会（以下简称“中消协”）官网发布房屋领域不公平格式条款点评，中消协称，根据《“不公平格式条款”消费者认知及线索征集调查报告》，其邀请中消协律师团律师对消费者反映强烈的10类不公平格式条款进行点评，提醒消费者注意防范。其中，涉及商品房买卖、房屋租赁、物业管理占比达7成。

对此，业内人士认为，中消协此次点评切合当下房地产领域热点问题，有利于当下行业新问题、风险的规避与解决，将进一步促进行业健康发展。

9月21日，中消协发布房屋领域不公平格式条款点评，提醒消费者注意防范。资料图片

剖析：

如何识别这些不公平格式条款？

此次中消协发布的10类消费者反映强烈的房屋领域不公平格式条款，涉及商品房买卖、租赁、物业领域的共有7类。具体来看，这些不公平格式条款中究竟有怎样的陷阱和套路？

• 商品房买卖领域

1.出售方不能履行义务时，完全免除己方定金责任。例如，“在未签署正式预售协议前，若因出售方原因致使不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还定金而不必附加利息或赔偿。”

中消协律师团律师点评（下称“点评”）：依照法律规定，收受定金的一方不履行合同约定的义务时，除应当向支付方返还收到的定金外，还应向支付方赔偿定金数额相等的钱款，即双倍返还定金。

2.当商品房买卖合同与广告宣传内容不符时，将“宣传视为要约邀请”规避责任。例如，“买受人在现场看到的样板房、宣传资料、楼盘广告等仅作为要约邀请，不作为出卖人向买受人交付房屋的合同依据，概以本合同内容为准。”

点评：根据法律规定，商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约，开发商无权单方在合同中规定其不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约的，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

3.出卖人享有最终解释权，排除对方权利，免除己方责任。例如，“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。”

点评：格式条款应当公平确定双方的权利和义务，且在对格式条款有不同的理解时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。如果格式条款不合理地减轻其提供方责任，排除或限制对方权利的，该条款无效。

4.滥用不可抗力适用范围，为延期交房免责。例如，“因设计调整、气候变化等原因导致未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。”

点评：该条款属于对不可抗力的滥用。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。设计调整、气候变化并非不可抗力，而是施工前应当充分考虑的因素，如果经营者因设计原因未能按期交房，应属违约，需要承担违约责任。

• 租赁领域

  
  

5.房屋租赁期满后，限制消费者与房屋所有人直接交易。例如，“自租赁期满合同终止后三个月内，甲方（承租人）不得与该房屋的产权所有人自行成交，否则应向乙方（中介机构）交付月租金的200%作为赔偿。”

点评：实际上，租赁期满合同终止后，消费者有权自行与房屋所有人直接协商再次订立租赁合同，中介机构无权限制，更无权要求消费者支付报酬、违约金或赔偿损失。

• 物业领域

6.物业公司收取管理费却不承担“未尽到管理义务”的民事责任。例如，“物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，物业服务企业不承担责任。”

点评：实际上，物业服务企业应当按照合同约定提供相应的服务，未能履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

7.在物业管理费外要求业主分摊公用费用，加大业主的责任。例如，“物业综合服务费不包括景观水系等公用能耗费用，景观水系运行的水、电费按实际耗费进行分摊。”

点评：物业管理区域应当包括景观等小区内的公用设施和场地，因此，物业管理区域内的绿化养护、园林水池喷泉等水、电费用，均应在物业管理服务费中列支，不应向业主额外分摊。

业内：

有助于进一步净化房地产交易环境

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次中消协对十种不公平合同行为的点评，客观上也是值得房地产市场和行业关注的。当前房地产市场以“稳楼市”为导向，侧重点在于提振市场交易行情，但实际上，房屋交易秩序中的违规或不公平现象，也容易引起各类影响稳定方面的问题。通过此类点评，客观上有助于防范各类有误导嫌疑的操作，对于保护购房者合法权益，规范房企的房屋开发、营销和交付行为等都有积极的作用。

中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈音江指出，此次中消协“不公平格式条款点评”提出的内容切合近期的一些热点问题，比如，“买受人在现场看到的样板房、宣传资料、楼盘广告等仅作为要约邀请，不作为出卖人向买受人交付房屋的合同依据，概以本合同内容为准。”这类格式条款深层次的问题就在于，楼盘广告的宣传水分较多，误导了购房者。

此外，对于今年备受关注的房屋交付问题来说，中消协指出了一种合同条款——“因设计调整、气候变化等原因导致未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任”。这不难看出，该条款是一些房企刻意回避自身责任，如此一来，购房者维权成本将会加大。对此，中消协指明，该条款属于对不可抗力的滥用，如果经营者因设计原因未能按期交房，应承担违约责任。

陈音江表示，针对当前房地产领域不公平的交易或合同现象，中消协进行明示点评，将个别问题具体和明确化，一方面有利于购房人、承租人等群体在前期规避风险，另一方面也是对个别违规企业的提醒，并且有利于已经产生纠纷的问题解决，进一步净化房地产市场交易环境，促进房地产行业健康发展。

新京报记者 张建

编辑 杨娟娟 校对 卢茜