买二手房流程，买二手房子的流程

首先需要筹集首付资金。

首期付款在很大程度上决定了房屋的总价。因此，即使只有一个大致的概念，也需要在看房前明确，以便有效地指导一系列后续操作。金额确定后，并不意味着所有账户都会立即聚集在一起根据实际需要到达。毕竟，每天数十万甚至数百万的现金都是一笔巨大的收入或支出。

建议计划买房的朋友要朋友应该谨慎，科学地量入为出。我们应该尽可能准确地计算我们未来几年的发展：具体而清晰地写下来。在有了一个相对清晰的估计之后，我们还应该根据一些实际风险和潜在的不利因素来降低收入预期，然后做出最合理的选择。特别是，我们应该做好准备，评估我们能用多少钱买房，甚至决定是否买房。

买房之前要实地看房。当然，目前VR看房更方便，如果已经对某个区域非常熟悉，只是了解信息和看户型，不妨直接在网上看房，减少奔波的痛苦。

根据购房进度看房可分为三个阶段：了解市场情况，确定看房范围，寻找意向房。

了解市场情况

首要任务是了解当前的市场情况、各种购房语言和值得关注的各个方面。也就是说，目前，您所在地区的房价、房龄、首付比例、哪些渠道可以获取住房信息等。这些情况可以帮助您理清思路，纠正在线浏览时的信息偏差。例如，一些地区显示的房价相当低，但实际交易价格远高于互联网上的信息。此时，您应及时调整您的预算和期望。这个过程就是添加，也就是说，不断积累你对二手房的理解，直到你能够全面了解购买二手房和当地市场。

确定看房范围

随着对市场形势的逐步了解，我们将有一个明确的方向，看看我们的需求和预算是否能在市场上找到合适的住房来源。例如，在特定的预算下，满足其需求的房屋可能分布在城市的几个区域。虽然每个地区的价格相似，但在城市界面、社区氛围、发展潜力以及个人活动半径内是否存在很大差异。这个过程就是减法，也就是说，根据实际情况不断看房，不断排除一票否决的区域，在地图上划掉一些区域或板块，逐渐将注意力集中到偏向区域。

寻找意向房源

当每个区域排列清晰时，基本上会根据个人倾向和预算、性价比、发展潜力和住房质量选择几个个位数区域。这些地区可能有各自的优势和劣势。例如，一些地区可能具有较高的性价比，但住房年龄较老；有些地区可能道路干净，社区环境舒适，但离地铁站很远。但通常这些缺陷是不可接受的。因此，在这一阶段，我们可以进入加减法的混合算术范围：仔细查看每个房屋来源，扩大房屋查看维度，进一步细化房屋查看记录和价格跟踪

如果是价格飙升的时期，我们应该做出决定，接受预算范围内的小缺陷。如果是一个稳定期或波动期，你可以继续仔细选择，同时与预期的房子谈判，即使交易不能增加经验。这可以大大提高对这些地区的感知，但也可以掌握当地住房的实际交易市场。此时，基本上只需要等待一个合适的机会来实现买房的成就。

那实地看房应该注意哪些方面？

房屋本身是相关的

户型

同一面积不同的户型会有巨大的利用率差异。一般来说，无论大小，全明图案和规则的户型通常都是较好的选择。

楼层

对于非电梯多层建筑，有一种说法「金三银四」，也就是说，三楼和四楼是最好的选择。这两层楼不会担心顶层漏水，也不会有一层或两层水管反渗漏的可能性。如果家里有老人，或者顶层有露台，你不能选择底层和顶层。对于电梯房来说，中高是最佳选择，可以在很大程度上避免噪音和照明问题。

照明在很大程度上决定了生活的舒适性。朝向和建筑间距是大城市需要特别注意的问题。由于规划问题，许多建筑物不在南部和北部，并且会有一定的倾斜角度。有些角度可能会导致某些房间或几个房间在某些时间段无法获得足够的自然光。

噪音取决于房屋的位置。如果它靠近社区的主干道，甚至社区外的主干道（包括城市道路、高架道路或轨道交通），它可能就像在早晚高峰时段的市中心。如果你想避免上述问题，你可以选择不同的时间段和不同的天气来查看预定的房屋，以确保在这些方面没有严重的伤害。

五年内的次新小区一般绿化整洁。「高龄」社区可能面临各种运营问题，导致社区环境令人担忧。因此，选择一个环境优雅、维护得当的社区，不仅生活舒适，而且无论是出租还是再次转售，未来都会有相对较高的收入。

垃圾站、供水站、变电站等，通常每个社区都会有一些配套设施，这三个会有噪音和其他影响生活体验的存在，所以我们必须观察意向建筑附近是否有类似的建筑。例如，垃圾站不仅会有垃圾车在清晨或晚上处理垃圾的噪音，而且还会有气味。

谈判是达成交易的关键一步。毕竟，谈判意味着你对这所房子持乐观态度。至于价格能降多少，取决于你对市场的判断和卖家的心理预期。

房屋总价不仅是交易成本的最大比例，而且还决定了税收和中介费等衍生费用。谈判过程因人而异，各种谈判技巧可以在整个网络上找到，但核心仍在两点上：

市场情况如何？这套房子是高于市场价还是低于市场价？目前是涨价周期还是维持周期？这个时候，看房积累的实时经验可以帮助你做出判断，也就是说，买家应该以什么样的心态谈价格。

卖家的心态是什么：卖家急于收款？还是只是想挂断电话了解市场情况？不同的销售态度决定了他们的议价空间。结合市场情况，请有经验的中介机构提供帮助，这可以大大提高谈论理想价格的可能性。

契税：买方缴纳。各地之间会有差异，费率的差异取决于买家是第一套还是第二套。

增值税：卖方缴纳。通常会有卖家购买该房产的年限要求可以免除费用。

个人所得税：卖方缴纳。结合以上两点，受原购买价格与当前销售价格之差的影响，但如果卖方名下只有一套，则可免征。

其它小额费用：印花税、维修基金、费用等。

中介费:目前市场上主流中介费率在1%到3%之间，按照目前的房价，可能会收取几万到几十万的费用。一般来说，大额中介费有一定的折扣空间，从支付的角度来看，建议与总购房成本约束。

下定&意向合同

当我们决定购买这所房子时，我们需要支付定金。表明意图并锁定房屋来源。有必要明确要求卖方写下房屋的基本信息，如产权归属清晰、五年以内唯一和售后公共房屋，因为这涉及到后续交易过程中的一系列税收问题。

最直接的操作是卖方到房地产登记中心申请生产转移：主要通过官方发布准确的房屋所有人、地址和所有权。主要是查询房屋是否有扣押、抵押等交易限制。

同时，需要特别注意的是，作为买家，他们也需要特别注意自己的实际情况，比如首期付款是否能按原计划足额到位；是否有逾期贷款导致无法抵押；是否符合当地购房资格。

此时，通常签订中介合同，即合同为三方合同，即买方、卖方和中介共同参与的协议，约定交易的关键信息。虽然没有在房地产交易中心备案，但也具有法律效力。一旦签署，您需要继续执行交易。如果买方违约，押金将不予退还；如果卖方违约，将双倍支付给买方。

正式合同(网签)

一般来说，正式合同的签订将在买方完成首付转账时进行。通常，当地合同有一个标准模型，一式五份：买方一份，卖方一份，房地产交易中心两份（一份备案，一份用于抵押手续），银行一份。

合同内容

会澄清交易房地产的基本信息，约定买卖双方的权利和义务达成一致，以及购买房屋的时间节点和违约责任。

本正式合同将由中介机构上传至交易中心备案，即网上签约。网上签约完成后，该套房将被锁定，无法再次交易。因此，网上签约不仅是一个基本过程，也是对买家的必要保护。之后，所有工作都将在合同约定的时间内逐一完成。对于买方认为周期较长或可能发生事故的环节，可以与卖方讨论一些特殊情况下的豁免条款或赔偿机制，以避免不必要的违约和纠纷。

未完待续下一篇。