房产开发，房地产开发商从拿地到建成的流程

①房地产开发流程—【前期】

NO.1 土地信息收集

土地名称、所处区域、所有权（划拨/招拍挂/城中村改造）；用地面积、容积率、绿化率、金额。

NO.2 政策、市场调研

了解地块周边的商业、配套情况；是否有代征路、代征绿地 如有的话所占面积；拍卖的附加条件。

NO.3 可行性研究

地块属性——指标分析——宏观政策——城市发展 ——开发模式——经济测算。宏观市场背景与趋势研判；区域房地产整体市场背景分析及住宅市场重点研究；各物业市场背景分析及趋势研究；产品建议、经济测算。

②房地产开发流程—【土地获取】

NO.1 获取土地使用权

出让、划拨、转让和租赁几种

NO.2 签订土地出让合同

市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的关于城市国有土地使用权的权利和义务关系的合同。

NO.3 获得规划许可证

经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。

NO.4 办理土地证

由地方人民政府颁发的，证明持证人对一定面积的土地享有所有权或使用权的书面文件,是持证人享有土地所有权或使用权的法律凭证，目前为不动产登记证。

③房地产开发流程—【策划定位】

NO.1 区域市场调研

对项目所在区域的楼盘信息进行搜集整理，通过专业分析、研判,确定符合本案自身条件和竞争策略的市场定位及产品定位，从而确保项目在市场竞争中获得合理的收益，争取利益最大化。

NO.2 项目定位

即市场定位和目标客户群定位。市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。

NO.3 设计建议

明确项目设计费用控制指标、设计人工时指标和限额设计指标，并建立项目设计执行效果测量基准。

④房地产开发流程—【规划设计】

NO.1 方案设计

从分析需求出发，确定实现产品功能和性能所需要的总体对象（技术系统），决定技术系统，实现产品的功能与性能到技术系统的映像，并对技术系统进行初步的评价和优化。

NO.2 施工图设计

通过设计好的图纸，把设计者的意图和全部设计结果表达出来，作为施工制作的依据，它是设计和施工工作开展的桥梁。

NO.3 方案送审

申请办理建设工程规划许可证之前，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。

NO.4 工程招标

通过法定的程序和方式吸引建设项目的承包单位竞争，并从中选择条件优越者来完成工程建设任务。

NO.5 取得施工许可证

已经办理工程用地批准手续，取得建设工程规划许可证。具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。已经确定施工企业，有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查，有保证工程质量和安全的具体措施，建设资金已经落实。

⑤房地产开发流程—【工程施工】

NO.1 七通一平

道路通、给水通、电通、排水通、热力通、电信通、燃气通及土地平整等

NO.2 施工图纸、设备等

图纸已经通过审核、设备通过安全检测

NO.3 临时用地手续办理

1、建设单位临时用地申请报告；

2、单位营业执照，法定代表人、经办人身份证明；

3、项目立项批准文件；

4、涉及林草地的，林草部门意见；

5、临时用地协议；

6、临时用地补偿费支付凭证；

7、临时用地复垦保证书，编制土地复垦方案以及缴纳复垦保证金；

8、临时用地位置图及界址点坐标；

9、城市规划范围内的需提供选址意见书。

NO.4 施工许可批文

NO.5 多个单位协调

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⑥房地产开发流程—【开盘销售】

NO.1 申办《预售证》

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

NO.2 商品房销售

NO.3 办理银行按揭

⑦房地产开发流程—【入伙交房】

NO.1 工程规划验收

申请验收必备条件

①已缴清报建有关费用;

②已按规划报建要求完成建筑单体工程;

③已完成报建图规定的工程内容、道路系统、环境绿化及化粪池等公建配套工程。

建设工程验收需提交的资料:

①建设用地规划许可证(复印本) ;

②建设工程规划许可证(正本) ;

③施工许可证(复印本) ;

④放线图(原件)、竣工测绘图(原件)

⑤加具规划局公章的总平面布置图(原件) 1份;

⑥填写“建设工程规划验收申请表”1份。

NO.2 进行权属登记

新建房屋竣工后，权利人申请初始登记；

NO.3 物业移交

资料的交接主要包括以下一些内容:

1.物业规划图;

2. 竣工图(包括总平面、单体竣工图);

3.建筑施工图;

4.工程验收的各种签证、记录、证明;

5.房地产权属关系的有关资料;

6.机电设备使用说明书;

7.消防系统验收证明;

8.公共设施检查验收证明;

9.用水、用电、用气指标批文;

10. 水、电、气表校验报告;

物业接管验收包括以下内容:

1.主体结构验收，地基沉降、构件的变形及裂缝也外墙不得渗水。

2.屋面及楼地面。排水畅通，无积水、不渗漏;楼地面与基层的粘结应牢固，不空鼓且整体平整，无裂缝、脱皮和起砂现象，卫生间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不得出现倒水及渗漏现象。

3. 装修不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵，油漆色泽不一，墙皮脱落等现象。

4.电气，电气线路应安装平直、牢固，过墙有导管;

照明器具必须安装牢固，接触良好;电梯等设备应运转正常且噪声震动不得超过规定;此外各类记录及图纸资料应齐全。

5.水卫、消防、采暖、燃气。上、下水管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴，漏、跑、冒现象;消防设施应符合国家规定，并有消防部门检验合格证等。