深圳房产税，房地产税会怎么征收

怀孕多年，终于要生了。

阵痛之中，不是“狼来了”，而是“灰犀牛”。

不仅大概率，而且重量级！

10月31日，财政部网站发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，重点提到：

支持深圳在全国税制改革中先行先试！

发挥好深圳的改革开放重要窗口和前沿阵地作用，聚焦打造制度创新高地，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。

这啥意思？这意味着房地产税将在深圳率先落地！

老傅认为，房地产税推出时间只是早晚问题，大约在明年内。大家要有这个心理准备。

既然来了，也不要惊慌，要临“税”不惧。

如何应对？老傅提前给各位聊聊先，缓解一下各位的“税前恐惧症”！

一

这税如何征收？

兵法曰：知己知彼，百战不殆。

要找到应对之招，必须先了解房地产税的征收办法、税率标准等基本要件。

参照很久以前（1986年）就试行过的《城市房地产税暂行条例》，情况或有变化。

也不同于之前在重庆和上海推行过的窄税模式，只征收豪宅税或特殊房产税，范围小。这次推行的房地产税可能选择宽税模式，范围广。

也就是说，只要涉及房地产权，无论是土地、住宅、公寓、商办或商铺，无论多大面积，都在征税计算范围内。故称“房地产税”。

不过，涉及绝大多数老百姓的，可能只是房地产税当中的一项：房产税。

所以老傅今天只单独说一说房产税。

房产税怎么个征收法？预估征收办法与标准无外乎两种情况：从价或从租。

1、从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值。

2、从租计征的(即房产出租的)，以租金收入为计税依据。

3、税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率约为0.5%-1.5%；按房产租金收入计征的，年税率约为10-15%。

其计算公式为：

(1)以房产原值为计税依据的

应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(0.5-1.5%)。

比如一套扣除减值后的500万房产，房产税每年征收大约在2.5-7.5万元间。

(2)以房产租金收入为计税依据的

应纳税额=房产租金收入×税率(10-15%)

比如一套年租金10万的房产，房产税每年征收大约在1-1.5万元间。

关键在于，有没有免征标准？当然有。标准只有一条，个人或家庭全部的房产个数或建筑面积标准。

预估减免标准如下：

个人住房减免标准=单套住房建筑面积≤40-60㎡。

家庭住房减免标准=人均住房建筑面积≤30-50㎡。比如三口之家≤90-150㎡。

无论是个人或家庭，均按照实际拥有的房子建筑面积，扣除减免部分的超出建筑面积，就是房产税的征收计值。

之前传说个人或家庭均可减免一套住房征税，无论此套住房的面积大小。老傅认为这不太可能，这或将引发假离婚规避行为。

复杂的问题是，如果一个三口之家有两套房，两套房相加面积超过了150㎡，而两套房的市值又不一样，怎么征收？

老傅预估，或将选择相对较低市值的哪一套房所超出面积部分征收。

当然，以上各项办法与数值仅为推测，并非定数，仅供参考。

老傅判断，考虑到之前出台的二手房参考价与最近推出的二手房租赁参考价，征收办法应该大致就是从价与从租两取其一。

会不会两项都同时征税？

老傅认为，不太可能，应该只会选择其一，如同时征税，税费就太重了。

之前还有人认为，羊毛出在羊身上，如要征税，就把税费加到租金中去，抬高租赁价格。但现在出台租赁参考价，意味着堵死了这种可能。

不要再想什么歪招了，老傅这里倒是有几个正招，供业主们参考。

二

哪几个应对之招？

应对之招说来说去，主要有五个，申明一下，这里的招都是正招。

第一招：把多余的房产卖掉！

这是正招第一条，也是无奈之举。卖掉多余的房产，比如只保留一套房，基本上房产税就与你无缘了。

这可能意味着，未来一段时间，二手房市场供应量将大幅增加，这对深圳楼市是一个重大的考验。

市场能不能承受？如能消化，则楼市软着陆，否则，可能引发踩踏事件。楼市或迎来一段善后周期。

如果你不想卖掉多余的房产，那怎么办？有办法，这就是第二招。

第二招：多生几个孩子！

多生孩子，意味着可以享受多减免面积。一个孩子相当于40-60㎡的面积，折算下来，一个孩子相当于几百万。

而且，现在国家也鼓励生育，多生孩子不仅可以减免房产税，还可享受其他补贴之类。老傅力荐这招!

但问题是，没有意愿养孩子或不愿生或生不了，怎么办？这就是第三招。

第三招：把房子租出去！

之前曾经传说过要学香港，征收空置税，就是为了避免资源浪费。现在把房子租出去，是减少房产税的正招之一。

有了租金收益，变相代缴了房产税。虽然这个租金受到参考价的限制，可能租金不会太高，但基本可以覆盖房产税。

如果租不出价格来，或租不出去，怎么办？这就是第四招。

第四招：提高赚钱能力！

将房子抵押出去，换取一定的资金，进行再投资，提高房子的金融属性，也是提高个人或家庭的赚钱能力。

不过，这需要找对投资的路径和方法。对深圳人来说，搞钱是基本的技能，只是在时下，可能有点吃力。

如果投资上没有办法，还有没有更好的应对之招呢？最后一个，第五招。

第五招：老老实实缴税！

这是本招，老傅认为，缴税是每个公民应尽的责任和义务。而税收的终极目的也在于“取之于民用之于民”。

如果拥有多套房产，说明你已经拥有了一定的财富积累，缴纳一点税，不仅应该，而是也是回馈社会的必须。

包括房地产税在内的税制改革，有着现实而深远的价值意义，作为先行示范区的深圳，先行先试理所当然。

可能人们担心的是，房地产税一旦征收，房地产业就可能会玩完了。个人认为这个担心纯属杞人忧天。

在房住不炒的大政方针下，决定市场的是正常的供求关系。而要楼市健康发展，也需要一个长效机制，房地产税即是其一。

最后，作为一个深圳市民，老傅就不说那种“纳税光荣”的大话，只想套用一句时话：

每一个看似不妙的事情，最后往往都是好事！

你说呢？欢迎文末留言讨论！