深圳二手房买卖合同，部分产权人签出售房合同纠纷案例

案例

基本案情

2015年12月10日，原告张某与被告某房产公司签订一份《商品房（预）销售合同》，约定由原告购买被告开发的某市 某区某路33号某小区18号3307室；建筑面积95.22平方米，房屋总价485527元；房屋交付必须取得勘探单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格的工程竣工验收报告或等同效力的验收文件，房屋交付时间为2016年8月28日前；如被告未按期交房，应当向原告支付违约金，违约金按已付房款日万分之零点五计算，逾期超过90天，自第91天起至交房之日，按日万分之一计算违约金等。合同签订后，原告依约支付了购房款。本案所涉房屋所在的18号栋楼房于2016年5月25日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格。2016年9月26日，原告去验房时，发现房屋书房和次卧窗边漏水，厨房烟道有水印遂未予收房。此后，原告多次通过物业公司向被告提出维修的请求。被告多次对原告的房屋渗水问题进行了维修。几经修缮，直至2019年3月15日原告房屋渗水问题才得以解决后，原告张某才与被告办理了收房手续。原告以案涉房屋延期交房，并且维修期间导致其产生了租房损失向一审法院提起诉讼，请求法院求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金45154元；2、被告赔偿原告经济损失71950元；3、被告承担本案诉讼费。

本案焦点问题

本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：一、案涉房屋是否符合交房条件；二、如符合交房条件，某房产公司是否应该承担修复期间张某的租房损失。

关于争议焦点一：根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，双方签订的《商品房（预）销售合同》约定的交房条件为房屋经勘探单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格。该约定并不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵守。某房产公司在合同约定的交房日期（2016年8月28日）前已完成“五方”验收，取得“五方”验收合格报告，符合合同约定的交房条件。张某以房屋存在漏水、渗水等质量瑕疵拒绝收房，并不适当，张某主张某房产公司承担逾期交房违约金，没有事实和法律依据。

关于争议焦点二：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，某房产公司交付的房屋确实存在漏水、渗水等质量瑕疵，某房产公司应承担修复责任。根据张某提供的证据证明，案涉房屋直到2019年3月15日才修复完成，某房产公司应承担修复期间（2016年8月28日至2019年3月15日）张某的损失。因张某提供此期间的租房损失的证据不充分，法院判决酌情参照案涉《商品房（预）销售合同》关于延期交房的约定，按日万分之一计算此修复期间的损失，并无不当。

律师分析

本案双方签订的《商品房（预）销售合同》明确约定了房屋交付条件，涉案房屋也已经在合同约定的交房期内具备了交付条件，但房屋在交付时间届至时存在质量瑕疵，故法院判令开发商承担了一定的逾期交付违约责任。

本案购房者提供了证据证明了开发商存在怠于履行维修责任的义务，但未提供证据证明其在开发商逾期交房期间，其租房的证据，因此，其主张的租金损失，法院未予支持。

本案开发商未提供证据证明其不存在违约行为。因此，法院判令其承担了逾期交房的违约责任。周律师建议，开发商交房前对所交付房屋应及时检查，发现质量问题及时维修，确保交付时不存在质量问题，同时应保存好其交房时要求购房者签收的书面记录，以证明其不存在逾期交房行为，从而减轻或避免违约责任。

供稿：周丹

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