集体土地使用权转让，农村个人土地转让协议合法吗

甲男和甲女系夫妻关系，已经移居外地生活。

位于A市B区的案涉宅基地面积80平米，使用权属于甲男，甲男已经申请建房取得同意，但一直没有建设房屋。

乙通过中介公司找到甲男、甲女，协商一致购买案涉宅基地事宜，签订了《宅基地转让协议书》，约定此幅地现价为29万元整，乙先期支付了27万元。

之后，乙启动在案涉宅基地上建房，购买建筑材料进行房屋基础建设，总共投入约8万元。

在乙建设房屋期间，乙认为村民阻止其运送建筑材料进村，甲男甲女没有出面协调处理此事。甲男甲女则认为是乙使用大型车辆运输建筑材料致使村民不同意，其用小型车辆运输建筑材料村民无意见。乙和甲男甲女因此产生矛盾。

乙起诉请求确认《宅基地转让协议书》无效、甲男甲女退回地款27万元并赔偿损失8万元。

一审判决：乙和甲男、甲女签订的《宅基地转让协议书》无效，甲男甲女退回地款27万元并赔偿乙损失4万元。

甲男、甲女不服上诉。

二审法院认为，本案系确认合同无效纠纷，争议焦点有二：

焦点一，涉案宅基地转让协议效力的问题。

甲男、甲女和乙签订的涉案宅基地转让协议，将其名下的宅基地使用权转让给乙，但是，甲男、甲女和乙并非为同一集体经济组织的村民成员，故涉案宅基地转让协议已违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定，涉案宅基地转让协议无效。

焦点二，甲男甲女应否向乙退还宅基地转让价款27万元及赔偿建设房屋基础费用8万元？

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

甲男、甲女为涉案宅基地转让协议的一方当事人，在涉案宅基地转让协议无效的情况下，应向乙退还已收宅基地转让款27万元。

同时，乙建设房屋基础支出8万元，该款项为乙因涉案宅基地转让协议无效而遭受的损失。因甲男、甲女和乙均应知晓涉案宅基地使用权不能转让的事宜，故甲男、甲女和乙均对涉案宅基地转让协议无效存在过错，一审判决认定双方承担同等责任，并无不当，甲男、甲女和乙应就上述8万元费用各自承担4万元。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

从本案，可以看出，现在在集体之外，村民和他人关于土地使用权转让的约定，并不为法律允许，私人之间达成一致的，要承担合同被确定无效以及产生相关经济损失的风险。

相关法律：

《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第二次修正）第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。