新婚姻法婚前买房，最全婚前出资买房,房子究竟算谁的

2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式实施，新增的“离婚冷静期”立马成为舆论关注的焦点，引发了国民更多关于结婚、离婚时如何更好保障自己权益的思考。当下离婚率越来越高，离婚纠纷更是让人心身疲惫。而房子和婚姻有着千丝万缕的联系，对于多数人来说一套房子是多年积蓄。今天我们就来聊聊这个话题，婚前购房就是婚前财产吗？婚前购房出资方式的不同对认定是婚前个人财产还是夫妻共同财产有影响吗？

首先，我们了解一下哪些是夫妻共同财产，哪些又属于夫妻一方的个人财产？

民法典

民法典第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。民法典第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。

婚前个人财产是指婚前个人所有的货币及一般的生产投资、生活资料归个人所有。婚前购置房屋的出资形式多样，也就意味着如果离婚，房屋的权属也会有不同。但总得来说民法典对于婚前财产和父母出资有了更明确的认定与保护。

通过接下来几种常见的情况，我们来了解一下如何避免在婚前购房时权利受损。

01案件一

张先生的父母在其婚前为其全款购买了一套房屋，且登记在张先生名下，请问该房产是否为张先生的个人财产？

如婚前全款购买该房产，办理了产权登记并登记在张先生名下，该房产毫无争议是张先生的婚前个人财产。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》 第31条，民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。需要注意的是，购房时间通常以支付房款的时间为准，即使是婚前付款、婚后领取房产证，依旧视作婚前财产。

若在婚后张先生的父母全款为他购买一套房屋，即使登记在张先生一人名下，未明确约定是对张先生一人的赠与，也将按照夫妻共同财产进行认定。

02案件二

张先生的父母为张先生支付了首付款购买了一套房产，并以张先生的名义向银行办理了抵押贷款。房屋登记在张先生名下，婚后由张先生和李女士用夫妻共同财产进行还贷，该房屋归属如何认定？

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第78条，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

也就是说婚前支付首付款，婚后由夫妻二人共同还贷，离婚时可以协商房屋归属与补偿问题。司法实践中离婚时一般将房产判归产权登记方所有（即张先生），并由张先生支付剩余贷款。尽管房子在个人名下，但增值与配偶共同还贷有密不可分的关系，一人独享房屋升值带来的利益是显失公平的。所以婚内夫妻双方共同还贷及房屋增值部分按夫妻共同财产处理，由张先生对李女士进行补偿。

03案件三

张先生的父母在张先生和李女士婚前全款购置一套新房，并登记李女士名下，请问离婚时该房屋归属如何认定？

首先要清楚，这套房屋为什么登记在李女士名下。第一可能是单纯的赠与，房屋归属于李女士。第二可能是以结婚为目的的赠与，这就需要对“以结婚为目的”与“父母全款出资”进行举证。同时会根据出资一方家庭经济状况综合考虑全款赠与房屋的可能性。当证据链完整时，实务中大多会将该房屋认定为夫妻共同财产。但是如果婚姻关系存续期间很短，法官会考虑真实出资情况进行分割。

04案件四

张先生和李女士的双方父母在婚前共同出资购买了一套房产，房产登记在张先生和李女士双方名下。该房屋归属如何认定？

一般按夫妻共同财产处理，不等于夫妻平均分配。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第29条，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。该条文明确的仅是婚前双方父母出资的归属，并未涉及所购置房屋的所有权归属问题。在实务中一般按照出资份额共同共有。

05案件五

张先生与李女士相恋多年，张先生在婚前全款购买一套婚房，结婚后李女士用自己的积蓄精心装修，还购置了全套家具家电。后因家庭琐事导致感情破裂诉至法院离婚，该房屋归属如何认定？

房子仍归张先生所有，由张先生补偿李女士装修和家具家电费。在司法实践中，买房的钱是谁的？什么时候出资购买的？这是认定夫妻共同房产的两大核心要素，而装修、家电等不作为房产分配的主要考虑因素，只会通过金钱方式进行补偿。

但是往往房产在日益增值，装修家电却随着使用损耗日渐贬值。面对这种情况我们如何保障自己的权利呢？首先，在结婚买房时，双方可以对将购买房屋、家具、装修等使用资金的来源以及权属通过书面方形式保留证据。其次，应尽量避免直接选择一方买房、一方装修的方式购置婚前房屋，可以选择双方共同出资的方式购置新房共同出资装修，明确出资比例，并将房屋登记在双方名下。这样可以避免很多纠纷和麻烦。

06案件六

李女士与丈夫张先生2015年登记结婚，未生育子女。婚前，其丈夫全款购买了价格为40万的房屋一套，并登记在自己名下。婚后，王女士用自己婚前住房公积金账户上的10万元对该房屋进行了装修。2019年，其丈夫将该房屋以80万元的价格出售，其中包含婚后装修费用及购买的家具电器费用。2022年初，二人婚姻破裂，李女士将丈夫诉至法院，要求判决离婚，并分割夫妻共同财产，其中包括其丈夫出售市中心房屋所得的收益。

Ⅰ夫妻一方个人财产在婚后产生的收益如何处理？

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第26条，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。本案中，张先生婚前购买房屋用于两人婚后居住，并非投资，故其出售房屋后的增值部分为自然增值，应归其丈夫个人所有。如果两人结婚后，该房屋用于出租，由于租赁行为本身需要投入时间、精力、劳动，和单纯的银行利息不同，出租方还有维修房屋的等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，所以租金属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。

Ⅱ夫妻一方的住房公积金或住房补贴是否属于夫妻共同财产？

根据《民法典》婚姻家庭篇第1062条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、劳务报酬和生产、经营、投资的收益以及继承或者受赠的财产应当归共同所有的财产。另外根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第25条规定，婚姻期间，一方以个人财产投资取得的收益以及双方取得的住房补贴、住房公积金、基本养老金、破产安置补偿费等属于《民法典》中“其他应当归共同所有的财产”。所以本案中李女士用其婚前所有的个人公积金进行装修，属于个人财产，所以离婚时应将公积金出资部分分割给李女士。