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l 律师解读 房屋租赁合同纠纷可能涉及主体

01出租人、承租人

顾名思义，出租人，为出租房屋的人；承租人，为出租房屋的人。

02次承租人

承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人的，第三人即为次承租人。

03房屋受让人

出租人出卖租赁房屋，房屋的买主即为房屋受让人。

04房屋的继承人

出租人在租赁期限内死亡的，房屋的继承人即为出租人的继承人。

05与承租人生前共同居住的人或者共同经营的人

承租人在房屋租赁期限内死亡的，和承租人生前共同居住的人或者共同经营人。

06房屋中介机构

接受出租人、承租人的双向委托，促使出租人、承租人签订房屋租赁合同的主体即为房屋中介机构。

l 律师解读 房屋租赁合同纠纷的几种类型

01 房屋租赁合同签订与成立时的纠纷

该纠纷主要围绕房屋租赁「合同是否成立」产生的纠纷。

产生的原因可能是：①双方未签订任何书面文件。②双方仅签订了租赁意向类书面文件。③双方已签订了房屋租赁合同，但是对于主体是否有权签署、合同是否备案登记产生了歧义。

02房屋租赁合同效力纠纷

该纠纷主要围绕房屋租赁「合同是否有效」产生的纠纷。

产生的原因可能是：①合同本身具有无效的情形。②合同部分条款无效。

03房屋租赁合同履行、变更、转让、解除与终止的纠纷

该纠纷主要围绕房屋租赁「合同履行、变更、转让、解除与终止」产生的纠纷。

产生的原因可能是：①未按约履行。②合同发生变更。③租赁房屋发生转让。④房屋租赁合同解除、终止。

l 律师解读 房屋租赁合同签订与成立时的纠纷预防

01及时签订书面房屋租赁合同

▷租赁期限。

租赁期限在6个月以上的，应签订书面合同，否则视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

租赁期限最长为20年，超过部分无效。

▷合同内容。

主要由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。

▷未签订书面合同。

一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

因此，如未签订书面合同，则注意收集交付房屋、支付租金等相关证据。

02签订了租赁意向类书面文件后及时签订房屋租赁合同

▷租赁意向书类书面文件一般为预约合同。

当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。一方不履行订立合同义务的，对方可请求其承担预约合同的违约责任。

▷缔约过失责任。

当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。

03及时办理房屋租赁合同登记备案

▷登记备案期限。

房屋租赁合同订立后30日内，当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

▷不影响合同效力。

如无特别约定，房屋租赁合同是否登记与备案并不影响租赁合同的效力。

▷“一房数租”情况。

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。

因此，该情况下，房屋租赁合同登记备案可以对抗除先占以外的其他承租人。

▷于出租人而言，不及时进行房屋租赁合同登记备案，已经或可能导致出租人受到行政处罚。

l 律师解读 房屋租赁合同履行的纠纷预防

01出租人未取得房屋所有权证，合同无效。

02出租的共有房屋未取得共有权人同意，合同无效。

▷房屋共有包括按份共有和共同共有。

共有人对共有房屋，没有约定或约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

▷处分共有房屋。

有约定按约定＞处分共有房屋或对共有的房屋作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

03出租人未尽房屋修缮、维护义务。

▷维修义务。

有约定按约定＞出租人履行维修义务（承租人的过错除外）

▷承租人可请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

04租赁房屋不符合安全标准，承租人可随时解除合同。

▷即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格。

05非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可解除合同。

▷（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

06承租人未经出租人同意对房屋擅自进行改建、扩建、装饰、装修，出租人可要求恢复原状或者赔偿损失。

▷装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。

07承租人利用租赁房屋进行违法活动，出租人可解除合同。

▷承租人应按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁房屋。

08承租人未经出租人同意转租房屋，出租人可解除合同。

▷出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的，视为同意转租。

09承租人经出租人同意而发生的装饰、装修费用承担。

▷有约定按约定＞区分合同无效、租赁期满/合同解除、已形成附合的、未形成附合的不同情形来处理。具体可参见P6《房屋租赁合同终止的纠纷预防》。

10承租人经出租人同意而发生的扩建、改建费用承担。

▷有约定按约定＞办理合法建设手续的，费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，费用由双方按照过错分担。

l 律师解读 房屋租赁合同变更的纠纷预防

01出租人因买卖、继承、赠予、互易等导致房屋所有权人发生变更。

▷“买卖不破租赁”原则，一般不影响房屋租赁合同的效力。

除外：房屋在出租前已设立抵押权；房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

▷房屋出卖：出租人应出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人优先购买权。

除外：房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

视为放弃优先购买权：承租人在15日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

▷房屋继承、赠予、互易：出租人有权变更，承租人不享有优先购买权。

02房屋租赁期间承租人死亡，其生前共同居住的人或者共同经营人可要求继续承租。

l 律师解读 房屋租赁合同转让的纠纷预防

01承租人经出租人同意，可以将租赁房屋转租给第三人。

▷房屋租赁合同继续有效。

▷第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

▷次承租人要求承租人履行房屋修缮义务的，其最终的修缮义务需出租人承担。

▷转租期限超过原房屋租赁合同期限。

有约定按约定＞转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效。

▷转租合同无效的，出租人可要求次承租人腾退房屋，次承租人可要求承租人赔偿损失。如次承租人对租赁房屋造成损失的，出租人可直接向承租人主张损失赔偿的权利。

02承租人未经出租人同意将租赁房屋转租的，出租人可以解除合同。

▷视为同意转租，丧失胜诉权。

出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

▷诉讼策略：违约之诉VS合同无效之诉

l 律师解读 房屋租赁合同解除的纠纷预防

01房屋租赁合同解除情形

▷约定解除

▷法定解除（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

02解除权行使期限

▷自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起1年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

▷合同自通知到达对方时/自通知载明的期限届满时解除。

▷合同解除的法律后果

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

有约定按约定＞因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。

l 律师解读 房屋租赁合同终止的纠纷预防

01终止时的几种常见类型纠纷

▷租房定金、订金、押金的返还

▷装饰、装修、改建、扩建费用承担

▷房屋的腾退，房屋内的设备、设施的返还

02承租人经出租人同意装饰装修，合同终止时的处理

▷合同无效时「未形成附合的—出租人同意利用的，可折价归其所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的—出租人同意利用的，可折价归其所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。」

▷租赁期间届满或者合同解除时「有约定按约定＞未形成附合的—承租人可拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。已形成附合的—剩余租赁期内装饰装修残值损失：（一）因出租人违约导致合同解除，出租人赔偿；（二）因承租人违约导致合同解除，出租人不赔。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，由双方各自承担过错责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。」

「秉良善之心、收骄躁之气，行稳致远。——与您共勉」

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