作者简介：韩国伟律师，毕业于国内双一流大学法学院，研究生学历，资深律师，法院特聘调解员，在公司合规、合同纠纷、劳动争议有丰富的实操经验，致力于给企业和个人提供优质常年法律顾问服务，欢迎点击头像关注私信。

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今天和大家分享一个自己代理买受人（原告）一方的二手房买卖纠纷典型案例，并通过这个案例分析下当前二手房屋买卖合同纠纷常见问题及实践中司法观点，希望能给大家带来一些参考和启发。

关键词：迟延履行 查封 违约金 房屋差价损失 承诺

案情简介

原告与被告于2019年2月28日签订《房屋买卖（置换）合同》，约定由原告向两被告（系夫妻）购买其位于苏州工业园区夏家桥小区的房屋，购房款总价298万元整。合同签订后，原告依约于2019年2月28日向被告一工行账户转账支付购房定金23万元，于2019年3月13日向被告一房贷银行账户转账115万元（用于涤除房贷抵押），于2019年3月28日向被告一建行账户转账3万元，合计141万元。目前，原告已实际入住案涉房屋。

后来，原告才获知两被告故意隐瞒案涉房屋已办理二次抵押及多次被查封事实，其除在建行处存在抵押外，还在第三人重庆金安小额贷款有限公司处存在借款并办理了二次抵押，另外案涉房屋已被查封。因两被告拒不配合过户，故涉诉。

调查与处理

本案在办理过程中，法院组织了三次开庭，并多次调解希望两被告能自行消除合同履行障碍，配合办理过户手续。期间因案涉房屋被其他债权人申请强制执行，代理人还另外提起了第三人执行异议之诉主张权利。

遗憾的是，虽然我方一直在努力希望能继续履行合同，但两被告毫无诚意，拒不配合消除合同履行障碍，拒不配合办理过户义务，最后原告不得已对诉请进行了变更，由要求两被告配合办理过户及赔偿违约金，变更为要求解除合同，退还购房款并赔偿房屋差价损失，全部诉讼费、保全费由两被告承担。

法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方理应按约履行。

两被告在与原告签订房屋买卖合同时，并未完全披露房屋的抵押及被查封的情形，未能及时涤除抵押权并解除查封，导致案涉房屋无法按约过户并最终由被告的债权人行使了抵押权而对房屋进行了拍卖，被告的行为已经构成根本违约，原告据此要求解除合同，符合法律规定，本院予以确认。

合同解除后，被告应当将原告已支付的房款1410000元返还原告，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告的违约行为导致双方房屋买卖合同解除，被告还应承担相应违约责任，赔偿原告因其违约所造成的损失。原告就此主张房屋差价损失，系属合理并有相应证据予以证明，应予支持。关于房屋差价损失的金额，涉案房屋已经司法拍卖以3490000元成交，原告主张按此价格计算差价损失，与法有据，被告对此亦无异议，本院予以确认，故房屋差价损失为510000元。

最终，法院支持了原告的全部诉请，判决解除案涉房屋买卖合同，要求两被告退还已支付购房款1410000元，赔偿损失510000元，诉讼费、保全费由两被告承担。

问题分析

本案例属于比较典型的房屋买卖合同纠纷，基本涵盖了二手房交易常见的几处问题，下面一一进行分析

问题1：签订合同之前，没有对拟购房屋及对方征信进行充分前期调查

目前实务中，二手房交易都是通过房产中介办理资金托管及房产过户手续，由中介收取双方当事人的身份材料，核实买受人是否有购房资质，出售房屋是否存在抵押、查封情况，并在签订房屋买卖合同后保管出售房屋的不动产证，办理资金托管及房产过户手续等。

一般来讲，正规房产中介会提前做好房产登记、抵押、查封及双方当事人征信、购房资质等准备工作，但是不排除部分中介因水平、态度或与一方当事人存在利益牵扯等原因，没有做好其分内工作。所以当事人还是要尽可能亲自或委托他人再确认下上述重要事项，以便更好维护自身利益。

问题2：合同签订后，卖方出于种种原因拒不配合履行过户义务

在此种情况下，购房者有权主张要求继续履行或解除合同并主张支付违约金（赔偿损失）。

生活中，卖方往往出于多种原因，在签订房屋买卖合同后拒不配合履行过户义务，比如合同签订后的房价大幅上涨，房产本身存在严重履行障碍，购买人自身存在轻微违约行为等。

实务中，因房屋价值普遍较高，对买卖双方尤其是购房者影响巨大，本着合同信守及禁反言等原因，在购房者不存在严重违约行为以及合同继续履行不存在实质障碍的情况下，法院普遍支持购房者要求继续履行合同的诉请。在房东拒不配合履行合同的情况下，购房者可以选择将剩余购房款支付至法院指定收款账户，拿到法院判决书后至不动产登记机构办理过户手续，此种情况下并不需要房东到场配合签字。

如果遇到上述案例中要求继续履行合同存在严重障碍或重大风险的情况下，购房者可以选择主张解除房屋买卖合同，要求房东支付违约金（赔偿损失）。

问题3：合同签订后，出卖人拒不配合迁出户口

此种情况也是房屋买卖纠纷中比较常见的问题，买受人最好在合同中明确出卖人迁移户口的最后期限以及逾期（拒不）迁出的违约责任，并在付款方式上约定户口迁出后结清房款。

如果合同中没有明确约定逾期（拒不）迁出户口违约责任的，买受人将很可能会因实际损失举证困难导致无法获得法律充分保护，且出卖人该违约行为虽不影响买受人落户，但是公安机关不会强制迁移（也有例外）出售人的户口。

此外，二手房屋买卖合同纠纷还存在交易中房产被第三人查封保全、合同签字人未经产权人有效授权、二手房屋被隐瞒重要不利交易信息等问题，在这里受限于篇幅原因就不一一展开。

典型意义

二手房屋买卖合同纠纷是大家生活中比较常见的一类纠纷，纠纷标的大，影响的可能是一个家庭2个钱包甚至6个钱包，稍有不慎就可能给一个普通家庭造成无法承受的严重损失。

本律师执业过程中成功处理了多起房屋买卖合同纠纷案件，纠纷产生的原因多种多样，上面列举的3个问题只是其中的少部分。但总体来讲，只要一方签订合同前能够做好调查准备工作，合同签订后遇到问题及时与对方沟通解决问题，保留积极履行的证据，在不存在实质性履行障碍的情况下，纠纷一般都能够顺利解决，将损失降低到最小化。

当然，如果一方希望能够妥善处理纠纷，最大限度维护己方合法权益，建议尽早咨询专业人士，听取他们的专业意见。

我是一默说法，法律问题咨询我就好啦（点击头像加关注）。