婚前贷款买的房子婚后属于共同财产吗，婚前买房共同还贷款属于共同财产吗

一、裁判要旨：

夫妻一方婚前购买的且登记在自己名下的不动产，婚后用夫妻共同财产还贷的，其共同还贷部分及其相对应财产增值部分，亦应由产权登记一方在对另一方进行补偿。

二、原告起诉：

A与B（2010年5月20日登记结婚）（2014年4月1日到2015年11月2日期间，A与B分居）。C系B的父亲。

商城路房屋系B、C在A与B登记结婚前所购买（产权核准日期为2005年1月10日），产权人登记为B、C共同共有。购买总房价为161万元，其中的108万元以贷款形式支付（系B向银行贷款）。购买的商城路房屋带有装修及相关的家具、家电并带有相关的租约。A与B婚姻关系存续期间，商城路房屋共计归还了贷款本金和利息288,383.38元（其中利息为116,777.88元）。

三、一审法院判决：

一审法院认为：A、B、C对于各自主张的B、C对商城路房屋的出资、产权比例情况各执一词，但均未提供确实、充分的证据予以证明。根据贷款的情况，应认定商城路房屋的购房款中B以贷款方式支付的部分相对应的房屋产权属B所有，其余部分的房屋产权属B、C各半所有，较为合理。据此计算，B在商城路房屋中拥有83.5%的产权份额，C在商城路房屋中拥有16.5%的产权份额。

B在商城路房屋中拥有的产权份额虽系其婚前个人财产，但A与B在婚姻关系存续期间有以夫妻共同财产归还该房屋的购房贷款（在无约定财产制的情况下，应根据法定财产制处理），B应根据相关司法解释的规定，支付A婚后共同还贷支付的款项及其对应财产增值部分的补偿款，具体数额可由法院根据上述司法解释及婚姻法第三十九条第一款规定的原则和本案的实际情况，依法酌情予以确定。考虑到系以出租商城路房屋的租金收益归还该房屋贷款的实际情况，具体处理时，亦应区分B、C根据各自在该房屋中的拥有的产权比例而对应的对归还贷款的贡献情况。

根据相关司法解释的规定，婚前一方所有的房屋婚后出租的收益属于夫妻共同财产。因此，B在商城路房屋中所拥有的产权份额相对应的扣除用商城路房屋租金归还贷款的部分后该房屋2014年4月1日到2015年11月2日期间的剩余租金收益部分，属A与B的夫妻共同财产。具体分割时，该对应部分的租金收益可归B所有，由其给付A相应的财产折价款，具体数额可由法院根据本案的实际情况，酌情扣除部分日常生活开支，酌情予以确定。

A、B、C对于各自主张的B、C对张杨路房屋的出资、产权比例情况各执一词，但均未提供证据予以证明，应当根据等分原则处理，认定B、C各自拥有张杨路房屋50%的产权份额。因此，B在张杨路房屋中所拥有的产权份额相对应的张杨路房屋2014年4月1日到2015年11月2日期间的租金收益部分，属A与B的夫妻共同财产。具体分割时，该对应部分的租金收益可归B所有，由其给付A相应的财产折价款，具体数额可由法院根据本案的实际情况，酌情扣除部分日常生活开支，酌情予以确定。#婚前买房#

四、二审法院判决：

本院认为，本案的争议焦点是A与B婚后就商城路房屋共同还贷部分及其相应增值部分，以及商城路房屋与张杨路房屋的租金收益是否为夫妻共同财产而应予以分割；若应予以分割，则分割的标准应如何确定。

首先，关于上述收益是否应予分割的争议。我国《婚姻法》及相关司法解释明确规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益属于夫妻共同财产；夫妻一方婚前购买的且登记在自己名下的不动产，婚后用夫妻共同财产还贷的，其共同还贷部分及其相对应财产增值部分，亦应由产权登记一方在对另一方进行补偿。故商城路及张杨路两套房屋在A与B婚后所产生的租金收益，除C所享有的份额外，均属于夫妻共同财产，A有权请求分割。B关于租金收益属于两处房屋本身的固有利益与A无关，且租金是法定孳息不属于夫妻共同财产的主张，缺乏法律依据，本院无法采信。

至于商城路房屋的婚后贷款部分，虽由商城路房屋出租所得租金直接归还，但该出租收益中有一部分属于夫妻共同财产，故商城路房屋婚后还贷款项中，亦有部分属于A与B婚后以夫妻共同财产共同偿还，A有权主张该部分还贷及其相应的财产增值。B一方关于商城路房屋属于“自益型”还贷方式，该还贷款项不属于夫妻共同财产的主张，缺乏法律依据，本院无法采信。

其次，关于上述收益如何进行分割的争议。第一，就商城路房屋婚后共同还贷部分及其对应增值收益的分配。A所主张的财产增值计算方式不仅缺乏法律依据，亦缺乏合理性，本院不予采信。虽然B一方主张该部分不应予以分割的意见缺乏法律依据，但B与C之间就系争房屋的权属确无内部纠纷，系争房屋属于B与C两人所共同共有，现并无分割的法定事由，故一审对B及C就房屋产权份额进行分割，有欠妥当，本院予以纠正。

商城路房屋贷款偿还的来源系该房屋的租金收益，也就是说，上诉人C对于A及B婚后的还贷亦有贡献，由于商城路房屋为B及C共同共有，不能简单将A及B婚后还贷部分均视为以夫妻共同财产进行偿还，一审计算依据有误，本院予以重新核算。鉴于此，综合考虑商城路房屋的产权及还贷情况，结合该房屋婚后的房价涨幅比例，本院酌情确定由B及C共同向A给付商城路房屋共同还贷及对应财产增值的补偿款共计10万元。

第二，就商城路及张杨路两套房屋的租金收益分配。同理于上，本案不适宜就租金收益在B及C之间进行分割，但一审在扣除了用以支付商城路房屋贷款部分的租金及日常生活开支后，结合当事人对于系争房屋的贡献大小所最终确定的分割标准，则符合本案实际情况，本院予以支持。两套房屋属B及C所共有，故A主张两套房屋租金收益的一半缺乏法律依据，本院不予支持。但A自愿在租金收益中抵扣两套房屋的物业费用，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。B一方主张两套房屋均存在八个月的租赁空置期，但未能就其主张提供证据，且该主张与其在一审中的相关陈述不符，故本院不予采信。B一方另主张应在租金收益中扣除中介费，亦无证据证明且缺乏法律依据，本院同样不予支持。

综上所述，A的上诉请求不能成立，应予驳回；B、C的上诉请求亦不能成立，但其上诉理由中的部分内容具有事实及法律依据，本院予以支持，对一审判决作相应调整。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条、第三十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初28402号民事判决；

二、B、C于本判决生效之日起十日内共同给付A在A与B婚后对上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋共同还贷支付的款项及其对应财产增值部分的补偿款人民币100,000元；

三、B、C于本判决生效之日起十日内共同给付A上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋租金收益人民币19,699元（已扣除物业费5,301元）；

四、B、C于本判决生效之日起十日内共同给付A上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋租金收益人民币11,424.20元（已扣除物业费3,575.80元）；

五、驳回A的其余诉讼请求。

五、举一反三：

争议观点1：夫妻一方用婚前个人财产购买房屋，并登记在自己名下的，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产。

夫妻一方用婚前个人积蓄购买的房屋，仅仅是原有财产价值存在形态发生了变化，追本溯源，购房的出资来源是该房婚前的个人财产。

争议观点2：婚前一方所有的房屋婚后出租的收益属于夫妻共同财产。