■本文作者：邹宇平 北京在明律师事务所

随着城市更新步伐的不断迈进，越来越多的老城区被纳入了征收的范围。能有机会改善住房环境，得到一笔补偿款增加家庭收入，很多老百姓对此还是比较期待的。

但是，国有土地上房屋征收都该补什么，应该是很多被征收人更关心的问题。下面小编就和大家聊聊法律是如何规定补偿问题的。

根据国务院590号令规定国有土地上房屋征收补偿主要包括以下三项：

一、被征收房屋价值的补偿

一般来讲，被征收的包括被征收房屋及其附属物。附属物是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物。

被征收房屋价值的补偿主要包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修价值的补偿。

当然，这一部分补偿的大头还是对被征收人房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

房地产价格评估机构的选择应该是由被征收人协商选定，在现实案例中，协商不成的，一般是采取投票、抽签、摇号等多数决定和随机选定的方式确定。具体办法由省级政府按照当地情况制定。任何单位和个人不得干预房屋征收评估活动。

由此可见，在做出房屋价值评估之前，被征收人至少有参与选定房地产价格评估机构的权利。这一权利的行使看似与最终被征收房屋价值的评估结果无关，但却总能潜移默化地对评估环节的合法性产生影响，被征收人一定不可轻易放弃。

被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

二、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，搬迁补偿是针对所有被征收人的。

此处需要和大家延展另一个问题，就是对补偿方式的选择问题。根据国务院590号令，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。此时的选择权在被征收人，不受征收方的限制，征收方也不可变相或者强制被征收人对补偿方式进行选择。

诸如非住宅房屋只能给予货币补偿，无证面积只能给予货币补偿等“规定”，严格意义上讲都与590号令的精神相矛盾。被征收人大可抓住这些疑似违法点与征收方展开博弈，而不至于轻易在协议上签字。

对于选择房屋产权调换的，在产权调换房屋交付前，征收方应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。若征收方向被征收人提供了周转用房，则不必支付临时安置补偿。

三、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

停产停业损失，一般以实际发生的直接损失为主，根据房屋被征收前的实际使用效益、实际停产停业期限等因素确定。

这一部分补偿往往涉及到非住宅房屋的认定问题。认定为非住宅房屋，应当满足以下两个条件：第一，房屋的规划许可手续及不动产权登记上为非住宅房屋，即营业性用房；第二，经营行为合法，不能是违法经营。两个条件需要同时满足。

在实务中，往往会有一些小区一楼的住宅房屋被改成了小卖部、干洗店、小吃店等经营性场所。对于这类的房屋，不是绝对满足该项补偿的条件。一旦涉及到征收，大部分地方政策还是支持给予一定的停产停业损失的补偿，但具体还是需要看实际的安置补偿方案。

简单讲，住改非的房屋和本来就是非住宅房屋，在停产停业损失补偿标准上是会有差异的。

综上所述，根据被征收人对补偿方式选择的不同，获得货币补偿的金额计算公式有两种：

一、选择货币补偿的金额计算公式：

房屋征收货币补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价值（包括房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额）+搬迁费用+临时安置费+营业性用房的停产停业损失

二、选择房屋置换方式补偿的金额计算公式：

房屋征收货币补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价值（包括房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额）－获得的调换产权的房屋的评估价格+搬迁费用+临时安置费+营业性用房的停产停业损失

当然，具体的补偿事项和补偿金额到底该多少，还是要结合当地情况，征收方发布的安置补偿方案以及被征收人的实际情况来确定。实践中的确存在选择房屋产权调换后，被征收人还需要自掏腰包补齐购房差价的情形。

此外，还有房票、货币化安置奖励等一系列奖励政策在等着被征收人，究竟合不合适全看被征收人自己的计算和选择。如果大家自己也拿不准所面临的补偿是否合理，可以及时咨询专业律师，让经验丰富的专业人士帮您掌眼把关。

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