根本违约，根本违约是什么意思

文| 王永令律师

雅格泰公司向江西省九江中院起诉，九江中院于2012年4月10日作出（2012）九中民一初字第9号民事判决。

雅格泰公司不服，提起上诉后，江西高院于2012年12月3日作出(2012)赣民二终字第26号民事裁定，以原判决认定事实不清、证据不足为由，将案件发回重审。

发回重审后，雅格泰公司向一审法院申请变更诉讼请求。世惠公司、金誉公司向一审法院提起反诉。

九江中院作出一审法院判决后，雅格泰公司不服一审判决，向江西高院提起上诉。江西高院审理后，作出（2015）赣民二终字第24号民事判决，判决：驳回上诉，维持一审判决。

雅格泰公司不服江西省高级人民法院（2015）赣民二终字第24号民事判决，向最高院申请再审。

雅格泰公司申请再审时，称世惠公司根本违约，具体为：

1. 雅格泰公司自2011年8月30日起，多次发函要求世惠公司报送装修方案，并对其装修行为提出异议。世惠公司2012年3月9日才将装修方案报送雅格泰公司，雅格泰公司2012年3月12日书面答复世惠公司不同意该装修方案。世惠公司未经雅格泰公司同意，擅自对酒店进行装修改造的行为构成根本违约。

2. 案涉租赁合同明确约定了具体的租赁区域，世惠公司对酒店一层大堂公共区域、四层健身房等租赁范围以外的区域进行改造装修，构成根本违约。

3. 世惠公司与金誉公司系两个独立的民事主体，世惠公司未经雅格泰公司同意，以金誉公司名义租赁经营酒店，违反租赁合同约定，构成违约。

最高院经审查认为：

1. 关于世惠公司对酒店装修改造是否构成根本违约的问题。

从雅格泰公司与世惠公司订立租赁合同的目的，以及双方在合同中关于免租金期、装修时间、装修方案报批等约定分析，世惠公司对酒店进行装修既是履行合同义务，也是行使对酒店的经营权。合同关于装修方案报雅格泰公司审批的约定，对雅格泰公司来说，既是权利，也是义务，其应当及时对世惠公司报送的装修方案进行审批。在世惠公司提交装修方案，并邀请雅格泰公司法定代表人刘淑萍参观装修样板房之后，雅格泰公司虽对装修行为提出异议，但对装修方案一直未予明确答复、提出修改意见，不履行审批义务，违反了上述法律关于履行协助义务的规定。

因此，虽然世惠公司在装修方案未获雅格泰公司批准的情况下即对酒店进行全面装修，违反了合同约定，但雅格泰公司不及时履行审批义务，也违反了诚实信用原则。双方在酒店装修问题上，均有一定过错。雅格泰公司关于世惠公司未经其同意，擅自对酒店进行装修改造，构成根本违约的主张，与本案事实不符，本院不予支持。

2. 关于世惠公司是否超出租赁区域装修是否构成根本违约的问题。

租赁合同虽未明确将酒店一层大堂公共区域列入租赁范围，但酒店大堂是酒店客房及相关物业正常经营必不可少的场所，且大堂大部分由世惠公司承租，双方未对大堂公共区域作出其他约定，该区域的水电及日常维护亦由世惠公司一并承担，故世惠公司对酒店大堂的整体使用并装修符合租赁经营的合同目的，该行为不构成违约。

根据租赁合同约定，世惠公司承租范围并不包含健身房，世惠公司未经雅格泰公司同意擅自将其改造为餐厅，系超出租赁范围进行装修改造的行为，违反了合同约定，但该行为属可整改情形，并不会导致租赁合同无法继续履行，且合同也未约定雅格泰公司可以据此解除合同，故该行为不构成根本违约。雅格泰公司关于该行为构成根本违约的主张，不能成立。

3. 关于世惠公司以金誉公司名义租赁经营酒店是否违约的问题。

租赁合同约定，世惠公司以自己的公司独立经营租赁物。世惠公司与金誉公司虽为两个独立法人，但实际控制人均为姜立人，酒店由金誉公司经营管理，经营主体并无实质性变化，也不损害雅格泰公司利益。从合同实际履行情况看，合同约定的200万元保证金也系金誉公司支付，雅格泰公司接收并认可了合同保证金已支付的事实。因此，世惠公司承租酒店后，将酒店交由其控股的金誉公司经营，不应认定为违约行为。雅格泰公司关于世惠公司以金誉公司名义经营酒店构成违约的主张，不能成立。

综上，最高院认定，世惠公司履约过程中具有一定的违约行为，但其行为不足以导致合同目的不能实现，不构成根本违约，也不符合双方在合同中约定的解除合同的条件。

对合同约定不明、双方发生争议的事项，雅格泰公司可与世惠公司进一步协商予以明确；对世惠公司履约过程中出现的违约行为，雅格泰公司可依法、依约要求世惠公司予以纠正、赔偿损失。

雅格泰公司不应在未与世惠公司充分沟通协商，法定和约定的合同解除条件均未成就，不具备合同解除权的情形下，向世惠公司发送解除合同的通知，要求解除合同。雅格泰公司单方提出解除合同，违反了《中华人民共和国合同法》第八条关于当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同的规定，构成违约。

本案提示我们，违约方即使有多种违约行为，但若这些违约行为不足以导致合同无法履行，那么不构成根本违约。此种情况下，单方解除合同的，构成违约。

（上述案例参见“九江雅格泰大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事案” 案号：（2017）最高法民再227号， 最高院三巡法庭：《最高人民法院第三巡回法庭新型民商事案件理解与适用》，中国法制出版社，2019年版）