土地使用权转让，国有土地使用权转让的法律要求

原标题：国有土地使用权“转让”的15大法律风险

国有土地使用权合同的效力仅依据《合同法》第五十二条的规定来判断，与其后土地使用权证没有关系。国有土地使用权合同签订后，合同目的是否能够实现与非违约方能否解除合同有关，但与合同效力无关。齐精智律师提示根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。

本文不惴浅陋，分析如下：

一、土地转让合同约定转让方应缴纳税款由受让方负担合法有效。

二、转让土地时未完成城市房地产管理法规定的投资总额25%,不能据此认定合同无效。

三、股权转让合同虽存在以股权转让为名收购土地的性质，但因内容未违反法律法规的效力性强制性规定而不认定为无效。

四、土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地的，应赔偿受让方土地溢价损失。

五、合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定利益的，应认定为土地转让合同。

六、一地数卖且均未办理变更登记，先合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地。

七、土地转让登记备案合同与实际履行合同价款约定不一致，转让价款应以实际履行合同为准。

八、转让被查封的土地订立的转让合同合法有效，但受让方不能请求过户土地。

九、土地转让方的土地使用权灭失后,受让方不能请求以其它土地替代履行。

齐精智律师提示符合《合同法》第110条客观履行不能的情形时，违约方还要依据《合同法》承担违约责任。只有在不可抗力的情况下，违约方才不承担违约责任。

十、土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经政府同意转让，不影响土地转让合同的效力。

十一、土地出让金是否缴纳属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容,土地出让金未全部交清不导致土地转让合同无效。

十二、政府拟对土地重新拍卖，不构成土地转让合同的法定解除条件。

十三、转让价格低于市场价格不会导致土地转让合同无效，政府未行使优先购买权亦不会导致合同无效。

十四、土地转让合同签订后发生土地被政府收回、未交付土地等事实，均不影响合同效力。

十五、目标公司股权转让时因未发生国有土地使用权转让的应税行为，故不需要缴纳土地增值税。

作者：齐精智律师，陕西明乐律师事务所高级合伙人，金融、合同、公司纠纷专业律师

（为方便大众理解，部分内容有删减，但基础观点未改变）

来源：北大法律信息网

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