售后包租，售后包租商铺是否违法

继南京栖霞区楼盘绿地云都会被投诉销控混乱，售楼处说卖完的楼栋，网上仍有在售房源之后，近日，扬子晚报记者再次接到多位市民的投诉，称该楼盘销售人员称购房人的房子可以由他们整租，租期长达三至十年。记者实地调查发现确有销售人员如此对外介绍，该楼盘此举涉嫌违规售后包租。

买公寓能包租，月租金近3000租期3年到10年

位于南京栖霞区金马路地铁站附近的绿地云都会，目前在售的2号楼是酒店式公寓产品。售楼员告诉记者，最小户型为27㎡，大多数客户都会选择这个面积段的产品做投资。

“总价60万，月租金2000多元，资金回报率起码有百分之四点多。”记者询问月租金2000多元是如何估算的。售楼员告诉记者，他们引进了一家实力较强的托管公司，买房人可以把房子交给托管公司进行打理。

“27㎡的一套房，租金每个月是2700元，以后每年会有1.5%的上浮。”售楼员介绍，2700元的月租金是以季结的方式给予购房人，除了月结，还可以选择月结和年结。根据结算周期不一样，租金也会有差异。记者询问托管协议约定的年限是多少年，得到的答复有3、5、8、10年等不同的选择。不过，第一年有一个月的装修空置期，不计租金。

“合同到期怎么办？”记者询问。“到期你可以选择续租，或者不租自用。”该售楼员称。

“如果合同期内，因为经营不善，托管公司中途跑路了呢？”记者提出自己的疑虑。售楼员表示影响不大，并称“你是怕遇到某些公寓式暴雷的事吧。这个你不用担心，我们的托管公司把你的房子租过来做日租房的，如果公司做不下去了，你房子还是能及时收回来的，不会有什么损失。”

明文规定：未交付商品房，不得售后包租

“低投入，高回报”，听上去挺美，但因为后期问题多多，售后包租早就被列为了明令禁止的销售行为。在2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》，第十一条明确规定，“房地产开发企业不得采取返本销售，或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

“根据相关规定，预售阶段即还没有交付的商品房是不得采取售后包租的方式来卖房的”，南京市房管局的工作人员强调，开发企业如果违反了相关规定，查实后将坚决查处。

投资专家警示：第三方托管成“挡箭牌” 买房人投资勿跟风

一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，买房人需要注意的是，现在市场上很多开发商售后包租时，并不是开发商自己大包大揽，而是都会指定第三方公司进行托管，好成为开发商日后规避风险的“挡箭牌”。

“一旦日后经营不善，发生纠纷，也是由第三方公司承担责任。”但买房人其实是冲着开发商的品牌去的，而且租赁业务是在售楼处完成，很多并不清楚实际是与商管公司签订了托管合同。万一以后在租赁期发生纠纷，再想追究开发商责任就很被动。因此他提醒买房人切勿盲目跟风，应提高风险防范意识。扬子晚报/紫牛新闻记者 宋南飞