石碣房产合同律师所，北京房产买卖律师咨询：没有签存量房买卖合同，违约该怎么办？

一、原告诉称

　　原告于2019年1月2日向本院提起诉讼，请求判令：一、被告立即向原告支付违约金204400元(违约金以1400000元为本金，按照每日0.1%的标准，从2018年2月15日计至2018年7月11日);二、被告承担原告为实现债权已支付的律师费10000元;三、由被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原、被告以及第三人a公司于2017年6月22日签订《存量房买卖及居间服务合同》，约定原告将其名下位于××花园××号房屋转让给被告，总成交价为1400000元。合同约定定金50000元于原告查档确认产权无合同约定外瑕疵的当日直接支付给原告，首期款370000元在被告取得银行同贷书、原被告到房管部门签署买卖合同后两个工作日内支付，剩余楼款980000元通过被告申请银行贷款方式，由贷款行直接汇入原告账户。合同第八条还约定，原、被告双方有任何一方逾期履行合同义务导致合同履行迟延的，每日应按成交价格的0.1%向守约方支付违约金。2017年8月18日，银行股份有限公司分行出具审批通知书(即银行同贷书)，批准被告980000元的银行贷款申请，并限令被告在通知日期起180个自然日内，办理相关手续即可放款。第三人a公司多次催促被告办理相关申请银行放款手续，并以书面业务联系函方式进一步催告被告，但被告却迟迟不去办理相关手续，并以银行未放款为由拒绝支付原告剩余楼款980000元。同时，被告却堂而皇之将案涉房屋出租并收取租金。原本原告最迟可在2018年2月14日收到尾款，但由于被告的个人原因，原告直至2018年7月11日才收到980000元尾款，被告单方迟延履行合同义务的行为按照合同约定已经构成违约。

　　二、被告辩称

　　一、被告不存在违约的事实，根据双方签订的《存量房买卖及居间服务合同》第二条，可知第三笔款项980000元双方未约定具体明确的支付时间，且该笔款项的付款时间是按贷款流程操作发放之时即视为条件成就，不为被告所控制;二、依据合同法第六十四条的规定，贷款行未在约定期限内向原告支付980000元款项，应当向被告承担违约责任;三、《存量房买卖及居间服务合同》中约定的违约金显著过高，依法应当予以调整;四、被告在贷款行迟延放款后，积极与各方协调处理，不存在恶意违约之事实;五、原告诉称被告迟迟未办理银行手续，原告所指的手续是指被告在180日后，银行要求上调贷款利率的手续，并不是原同贷书的贷款手续。综上所述，被告请求法院依法裁判，采纳被告的答辩意见。

　　第三人a公司辩称，对于是否违约由法院认定。2017年6月22日，双方签订《存量房买卖及居间服务合同》，合同约定定金50000元，首付款370000元，贷款980000元，当天原告办理了查档手续，被告支付了定金50000元。2017年7月3日，被告到邮政银行石碣支行配合签署贷款。2017年7月5日，原告亦到邮政银行石碣支行配合签署贷款。2017年8月22日，第三人a公司接到银行通知已办理银行同贷书。2017年8月26日，被告支付首期款370000元，双方办理了物业交接手续。2017年8月31日，双方到房管部门办理了过户手续。2017年9月25日，被告领取不动产权证书。2017年10月24日，办理了抵押登记手续。2017年11月30日，办出他项权证。2018年7月11日，原告收到银行发放的贷款980000元。

　　三、本院查明

　　，原、被告以及第三人a公司于2017年6月22日签订《存量房买卖及居间服务合同》，主要约定：原告将位于××花园××号房屋转让给被告，总成交价为1400000元，定金50000元于原告查档确认产权无合同约定外瑕疵的当日直接支付给原告;在被告取得银行同贷书，原、被告双方到房管部门签署买卖合同，先付款后过户，被告应于2个工作日内支付370000元给原告;剩余980000元通过银行普贷方式支付，该款项由贷款行直接划入原告指定账户;除原、被告双方另有约定外，被告最终实际无法取得贷款或可贷金额小于合同约定拟贷金额的，不足部分由被告在得知贷款不能或批贷额度不足之日(具体时间以第三人a公司告知的时间为准)后的10个工作日内自筹资金补足;原告应在收齐首期款二日内向被告交付物业，被告应按时接收物业，双方签署物业交接文件或交接物业钥匙且原告结清交付前的欠费(水电、煤气、电话、有线电话、网路及管理费等)后即标志交付完成;原告或被告逾期履行合同义务导致合同履行迟延的，每日应按成交价格的0.1%向守约方支付违约金;等等。

　　2017年6月22日，被告向原告支付定金50000元。

　　2017年8月18日，第三人银行股份有限公司分行向被告出具《银行个人消费贷款审批通知书》，函告被告获批贷款980000元，自通知日期起180个自然日内，按借款申请时约定事项办妥相关手续。

　　2017年8月26日，被告向原告支付首期款370000元，原、被告双方办理了物业交接手续。2017年8月31日，原、被告双方到房管部门办理了过户手续。2017年9月23日，被告与案外人顾红云、第三人a公司签订《房屋租赁及居间合同》，约定被告将案涉房屋出租给顾红云，租期从2017年10月1日至2018年9月30日止，月租2500元，被告向第三人a公司支付居间服务费2500元。2017年9月25日，被告领取不动产权证书。2017年11月30日，办出贷款银行的他项权证。

　　后因银行政策发生变化，贷款行表示，若按照原来的95折利率放款时间无法确定，若被告同意上调贷款利率则可尽快安排放款。但因被告不同意上调贷款利率，而坚持要求贷款行按照原约定利率尽快放款。

　　2018年4月27日，聚蜂按揭服务有限公司向被告发出《业务联系函》，催促被告尽快督促银行放款。

　　2018年7月11日，贷款行按照原约定利率放款，将980000元贷款划拨至原告名下账户。

　　四，裁判结果

　　判决如下：

　　驳回原告的全部诉讼请求。

　　五、律师点评

　　原、被告以及第三人a公司签订的《存量房买卖及居间服务合同》是各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定享有权利履行义务。本案中，合同约定尾款980000元通过银行普贷方式支付，该款项由贷款行直接划入原告指定账户。故具体支付期限，非原、被告所能控制，而由贷款行按贷款流程操作。贷款行已于2017年8月18日向被告出具贷款审批通知书，函告被告获批贷款980000元，但因被告不同意上浮贷款利率，而坚持要求按照原约定利率尽快放款，贷款行迟至2018年7月11日放款，此并非被告恶意违约所致，原告亦未举证证明系被告故意迟延履行自己的义务而导致贷款发放迟延，故原告要求被告支付逾期付款违约金、律师费的请求，于法无据，不予支持。