西安口碑好律师所地址，房屋案例分析

今天的三个维权案 例，均与房子有关。

租房是当下不少年轻人城市生活的“必修课”。但租房中遇到的问题却不少，这不，西安的王先生就遇到了中介公司“高入低出”，面临着交了租金却被房东赶走的困境，怎么办？把自己的公寓想委托出租出去，交了钱对方迟迟不动弹又怎么办？

而对于购房者，房子可谓举足轻重，很多人是掏空了多个钱包，甚至背上了几十年贷款，才能换来一套安身之所，那么，你说，公摊面积突然变大，套内面积缩小，谁能接受？究竟该怎么办，请看案例后的律师说法。希望对遇到同样问题的人们有所帮助。

1.又是“高进低出”的套路中介

交1年租金才住3个月 房东换了门锁

房东称中介公司已拖欠两个月租金，要求房客把租金交给自己

所有的情节都似曾相识，西安的王先生就遇到了之前曾报道过的租房麻烦。

房东换锁 说中介拖欠她房租

29岁的王先生在西安城西上班，就想在单位附近找个住处。2021年11月，他在58同城上寻找房源，看见西安艾迪逊公寓管理公司发布的西二环万强艺术家小区有一套105平方米的房子，月租金是1800元，位置和价位都还合适，他就联系这家中介公司看房了。

中介小伙称，这是房东委托的房源，租金很便宜，但必须按年支付，还提供了房产证的复印件。考虑到要常住，王先生就答应了，后和这家公司签订了租赁合同，支付了一年的房租和一个月押金，以及中介费和半年的物业费等共计2万多元。

入住前，房东还给房子添置了沙发等。房租从当年11月21日开始计算。但王先生没想到的是，2月18日，他下班回来时，发现门锁被换，门口留着房东的电话。“我打过去，房东说中介是按月给她支付的房租，每月2500元钱，只付了两个月的，已经拖欠了两个月了，也联系不上中介，房东要求我要么搬走，要么重新交租金。”

2月21日上午，华商报记者前往王先生租住的房子，他说，房东给了他一把备用钥匙，但已经提出来如果不重新交房租就腾房的要求。“房东说可以把房租降到2000元，但我是交了一年的租金啊，并且有合同。”

中介员工称公司倒闭还拖欠工资

王先生提供的合同上写着，租期为2021年11月18日至2022年11月21日，租金1800元每月，付款方式为年租。

华商报记者联系房东谢女士询问此事，她以正在忙没时间为由挂断电话。记者又联系上当初带王先生看房并签订购房合同的西安艾迪逊公寓管理公司一名员工，他说，自己已经离职，公司也倒闭了，公司拖欠他近一万元的工资，还有其他同事也被拖欠工资了，现在他们正在维权，“公司在城北，但找不见人。”

记者询问，你们为什么高进低出？这名员工说，他只负责出房，其他的不清楚。

华商报记者拨打租赁合同上中介公司的电话，提示已停机。天眼查上显示，2月17日，西安艾迪逊公寓管理公司因登记的住所或经营场所无法联系而被列入企业经营异常名录，发布机关为西安市市场监督管理局经开区分局。该分局工作人员表示，他们所能做的，就是把这家企业列入经营异常名录。

律师说法

房东是否有权让租客腾房 要看房东和中介的关系

北京市京师（西安）律师事务所黄竞之律师说，在中介卷款跑路的情况下，房东是否有权要求租客腾房，其关键在于房东与中介的关系，也即取决于房东与中介所签订合同的内容。如果房东与中介签订的是租赁合同，租客从中介处进行的是转租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。可见，如果此时租客不代付租金，则房东有权要求腾房。

如果房东与中介形成的是委托代理关系，房东向中介出具授权委托书，那么代理人（中介）的代理行为之后果由被代理人（房东）承担，此时，房东无权要求租客腾房。但是现实中，租客往往处于弱势地位，未查看房东与中介的合同，不知晓房东与中介的法律关系究竟是租赁还是代理，其权利常常受到侵害。 华商报记者 卿荣波 摄影 邓小卫

2.给小城驿栈交钱装修等出租

未料钱交了房子原封未动

王女士选择和“小城驿栈”签约，将自己刚收到的一套公寓委托其装修和出租，交了2.3万元后等着按时收租，没料一切化为了泡影。

交2.3万元委托装修出租

发现只换了门锁

王女士所购公寓位于西安市大兴东路中南青樾小区7号楼。王女士说，2021年9月份交房后不久，她就接到一家名叫陕西小城驿栈不动产管理有限公司（以下简称“小城驿栈”）的来电，“业务员知道我收了一套公寓，问我愿不愿意出租，称他们可以负责软装统一出租，说我只需要按时收租就可以。”王女士觉得这样能省去很多麻烦，收入还稳定，就到该公司签约了。

王女士说，因为公寓交付时就已是精装房，所以在跟小城驿栈签订的服务合同中约定，所交纳的2.3万元为房屋软装配置费，配置期为45天。此后每月的租金为2100元，租赁期为3年。“他们说要做民宿，要给房间里配置空调、冰箱、床具、座椅等。”但让王女士没想到的是，45天到了，她前往新房查看，发现只更换了门锁，房内空空如也。她给业务员打电话，没人接，找去公司大门紧锁。

2月19日上午，华商报记者来到王女士的新房看到，正如王女士所说，只更换了门锁。与王女士有同样遭遇的还有任先生，其屋内贴了壁纸、挂了窗帘，安装了空调。任先生说，本来还摆了一张床，可不知何时又把床拉走了。

“我们签约的时间不一样，交的软装费也不一样，我交了2.38万元，约定的每月租金是2200元。可现在看来，都成了空头支票。”任先生说。在业主维权群里有接龙维权信息，记者看到，仅家中原封不动的就有17户。西安城南海亮时代One的业主也投诉了小城驿栈。业主郑女士说，她去年跟该公司签订了合同，交了2.58万元的软装费后，对方给房子配置了物品，她也拿到了第一个季度的租金，但此后就不给了。之后房子被该公司出租给个人。她是既收不回房子，也拿不到租金。

小城驿栈：多方面因素影响

给三个方案让业主选择

2月19日下午，华商报记者联系到小城驿栈法定代表人朱某，他介绍，公司目前的处境有疫情的影响、也有资金链断裂的原因。其称其他楼盘问题都差不多解决了，中南青樾小区有40多户，目前正在商量中。

朱某说，“我们现在给出三个方案，第一是和公司解约，要求退还软装费的，双方协商好金额，公司分12个月退还；二是软装过的业主收回房屋，及时止损，自己出租；三是继续合作，公司争取赶3月底前将未软装的房子完成配置，之后与业主们重新约定房屋出租收益等事宜。”

对于朱某的答复，业主任先生和郑女士均认为小城驿栈根本没有能力完成，却依然以合同服务的形式骗业主的钱，存在诈骗行为。

律师说法

执法部门需依法启动调查程序 厘清真相

陕西许小平律师事务所律师罗震东说，陕西小城驿栈住房租赁有限公司如果仅是因为市场经济环境因素或其他原因经营不善而违约，这属于商业风险，是民事纠纷。当然，人民法院在审理案件的过程发现涉嫌刑事犯罪的，仍然可以将犯罪线索移交公安机关。

罗震东说，在面临众多市民投诉举报的情况下，公安机关应当依法启动调查程序，全面审查公司的经营流程和资金去向，厘清真相，给群众一个满意的答复，全面维护稳定有序的市场经济环境。 华商报记者 苗巧颖 文/图

3.销售顾问说套内130平方米左右

首付时发现套内只有121平方米

购房者认为“诱导消费”

想退20万定金遭拒

“销售顾问为什么不把套内面积说成110呢？给我说130，明显是诱导消费！”薛先生说。

付首付前发现套内面积和销售顾问说得不一样

想着改善一下住房条件，32岁的薛先生一直在看房子。2021年12月初，西安市春临二路上的曲江·城市树开始宣传，薛先生去看了项目的位置、户型等，尤其是160平方米的户型，觉得能接受，就联系了销售顾问。随后，销售顾问在微信里给他说，160平方米户型的套内面积为130平方米左右。这样算下来，公摊为20%左右，薛先生觉得还可以，就决定登记购买。

2021年12月8日，该楼盘拿到预售证。12月10日左右，薛先生在商品住房销售公示平台登记。登记结果显示，该楼盘不用摇号，平销，可直接选购。

2021年12月16日，薛先生去售楼部选房，选好后，交了20万定金。随后西安爆发疫情，今年1月下旬，疫情好转，薛先生准备付首付，这时，他才看到购房合同。“发现160平方米的房子，套内面积只有121平方米，公摊是25%左右，不是此前销售顾问所说的‘套内130平米左右，’我就觉得自己被忽悠了。”

销售顾问：“说的只是范围，可以退房，定金不退”

薛先生说，针对这一问题，他询问销售顾问，对方解释，说套内面积为130平方米的时候，还没有拿到测绘的详细数据，“但我觉得这个逻辑是不对的，12月6日给我说的情况，8日就拿到预售证，所以他肯定知道套内面积是多少，他为啥不给我说套内面积是110？其实，差一点都能接受，关键是差太多了。”

薛先生说，他在向有关部门反映的时候，销售又改口说，当时给说的公摊是30%，不是套内是130平方米，“他发的信息都不认了，我还能相信他们吗？”薛先生现在就想把自己交的20万元定金要回来。

2月20日上午，薛先生展示了和该楼盘销售顾问的聊天记录，销售顾问说，160平方米的套内面积大概130左右。后来，面对薛先生的质疑，该销售顾问说：“第一次给您说的时候，没有公示文件，给你说的是一个范围，在选房的时候所有公示文件都有，你现在选择退房是可以的，但定金不退不换不更名。”

认为销售人员存在欺诈

当事人已向住建部门投诉

20日上午，华商报记者和薛先生一起前往曲江·城市树售楼部，还有销售顾问给市民介绍楼盘的各种信息。

销售经理谢先生说，他们的销售的确说过160平米户型房子的套内面积是130平方米左右，“只是区间在130平方米左右，因为销售顾问得到的消息不太准确，后来开盘前，楼盘的信息，包括面积、公摊等都在售楼部有公示，公示就是给客户看的，所以，我们不存在问题。薛先生提出退20万定金的诉求，还无法满足。”

薛先生说，就是因为对置业顾问完全信任，在选房时，就没有注意到售楼部是否有公示，没想到还是出问题了。认为销售人员存在欺诈行为，目前，薛先生已向住建部门投诉反映。

律师说法

若存在宣传不实误导购房者情形应退还定金

北京德恒（西咸新区）律师事务所李耀华律师说，根据《商品房销售管理办法》，无论是商品房预约合同，还是预售合同，都应约定清楚建筑面积和分摊的共有建筑面积，以确保购房者的知情权。

是否应该退还定金，应结合双方的协议、证据等来判断。根据《民法典》规定，定金是一种债权担保，给付定金的一方不履行或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

楼盘销售方确实存在告知购房者套内面积与实际面积不符的情况，虽然在开盘时有公示，但如果没有证据证明购房者知道套内面积变更，就存在楼盘宣传内容不实误导购房者购房的情形，应当给购房者退还定金；如果楼盘销售方有购房者知道套内面积变更的证据，如协议或其他证据，购房者则无权要求退还定金。建议双方根据协议和证据协商解决。 华商报记者 卿荣波 文/图